房地产四月份数据点评:基本面持续超预期

成交量:四月继续走高,周度数据略降温:

2016年四月份成交持续一季度的火爆,房地产市场仍处于小周期高点。2016年1-4月商品房销售面积累计同比+36.5%(2015全年+6.5%,2016年1-3月+33.1%)。2016年3月25日,上海和深圳分别出台了楼市调控、限购政策,提高购房门槛,旨在打击改善性需求和投资性需求,新政出台后,从商品房成交高频数据可以看到,楼市确有降温迹象,一线城市首先出现回调,同时传导到二、三线城市。

我们认为,新政策实施会限制很大一部分刚需人群,目前一线城市房价未出现明显回调,大部分的购房人群目前处于观望状态,从二手房中介的来访率我们也确实可以看到观望情绪严重,购房热情有所减退。在城市分化愈发剧烈的背景下,短期内一线城市将继续面临回调并持续向二、三线城市传导,相比而言,二线城市政策面相对友好,供需较为平衡,年初出台的一系列去化政策已经使一部分开发商加快了开工进度,增大了供给,而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性,供需共振,能够维持一段时间的热度。因此我们可以看到,上海深圳限购政策出台以后,二线城市的表现优于一线和三四线城市。但是,值得注意的是,一季度二线城市总体呈现冷热不均的分化行情,其中长三角尤为狂热,东北部、西部反弹有限,而一季度的上涨很大程度上透支了部分需求,因此我们认为若回调持续,二线城市只是相比一线和三四线具有相对优势。

房价:短期仍旧坚挺,长期取决于货币环境:

短期来看,限购政策出台后一线城市房价依旧坚挺。上海受到“史上最严调控”的影响,销售单价略微有所下调,北京和深圳房价依然呈上涨趋势。我们可以看到,四月份北京、深圳和上海的商品住宅供需比都是继续走低的,因此短期内价格松动的空间依然有限。长期来看,过去十年除了2008年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策,但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短,波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失,区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是金融属性,由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。值得注意的是,4月份人民币贷款增加5556亿元,同比下降21.5%,但居民中长期贷款同比增长了173%,占到新增贷款总额的77%,居民长期贷款占比处于历史高点。高信贷高杠杆对M2造成了放大作用,在流动性充裕,杠杆扩大的情况下,房价大幅回调的可能性不大,而一线城市又是银行认为风险最小的的地区,审批通过率高,因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。因此,我们认为房价长期仍将继续走高。

投资建议:

2016年以来地产板块基本面不断超预期,但估值仍未见提升。在资产负债表的等式中,资产等于负债加权益,随着一二线城市的房价地价不断走高,地产公司的货值增长意味着资产的增值,而一线蓝筹的资产负债率平稳走低,意味着(资产-负债=权益)的估值应该随之增长,而目前二级市场对地产板块的估值和(货值-负债)的剪刀差越来越大,我们认为估值和基本的背离总有掉头的一天。另外,近日由于政策风险,一些转型以及潜在壳公司遭遇估值下杀,我们认为,真实转型的公司仍具备潜在高成长性,近日的股价下跌或许正是买入时机,建议关注:1)一线蓝筹以及一二线城市土储丰富的企业,如招商蛇口,保利地产(未覆盖),泰禾集团等;2)国企改革、重组、转型预期的地产公司:鲁商置业、三木集团(未覆盖)等。