房价见顶了吗？北京、上海一周惊现六地王

在大部分人的预想中，调控升级的一线城市必然会迎来一段沉寂期。可现实并非如此！4月以来，除广州以外，北上深楼市销售市场的确有所降温，但土地市场的疯狂又再一次震惊了全国！一周之内，北京、上海各自一天拍出三个地王。

逆天！京沪接连出现一天三地王

5月5日，北京市昌平区南邵镇、大兴区黄村镇共有三宗地块出让，经过近3个小时的角逐，三宗地块的纯商品房部分拍出了3.38万元/平方米、3.52万/平方米、3.57万/平方米的单价，均刷新各自区域“地王”价格。

5月11日，上海举行“3 25新政”之后的首次集中土地使用权拍卖会。经历了4月的空档期，此次推出的四幅地块吸引到了碧桂园、金地、融创等几十家房企竞相抢购。最终，澳门赌场，奉贤区、松江区三幅纯宅地分别被象屿联合体、格力、融创以22625元/平方米、37674元/平方米、38291.33元/平方米的单价拿下，成交溢价均超过100%，且先后刷新各自区域的“地王”价格。

无论北京还是上海，全部“面粉贵过面包”，按照上述的楼面价格，这些土地至少需要打造6万/平方米的产品地产商才可以回本。未来房价是要逆天？

此外，一天诞生三地王，即便是在寸土寸金的北京和上海，这种现象也不多见。公开资料显示，北京在2010年3月15日，“地王”纪录一天内三度被刷新，但40天之后，调控楼市的“新国十条”便出台。“一天三地王”被认为是招致楼市调控的重要导火索。

在政府监管严格、政策敏感的一线城市，地产商为何还敢冒着可能再度被调控的风险继续哄抢土地？此次土拍的背后，又预示着什么？

土地供应不足，未来或无地可卖

近年来，一线城市房价加速上涨，其中最重要原因就是供求关系紧张，土地和商品房供应严重不足。

在5月5日推出三宗土地出让之前，北京已有68天没有经营性土地供应。据北京市国土局统计，今年第一季度，北京仅成交经营性用地8宗，建筑规模约107万平方米，除去保障房和自住型商品房，纯商品房建筑规模仅90.5万平方米，比去年同期几乎腰斩。

若拉长时间轴来看，北京的土地出让情况同样堪忧。根据统计，2013年北京房地产用地完成了供应计划的156%，是近5年来唯一超额完成计划的年份。2011、 2012、2014、2015年，计划完成率分别为77.21%、60.89%、63.62%和60.57%。

再看上海，政府的规划一早就将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里（含商办、工业）。同时，上海还宣布从现在起到2020年，建设用地0增长。上海土地稀缺，已经到了一个难以想象的地步。

上海可开发土地现状

政府的供应问题，导致各大地产商十分缺地，有的甚至揭不开锅，像饥饿的狼一样，看见食物就扑上去抢。而北京、上海知名地产商云集，狼多肉少，竞争格外激烈。这就是“一天三地王”的背后原因。

房价是短期回落，长期还将上涨

3 25新政以来，一线城市楼市降温已成共识。以上海为例，根据上海房地产交易中心公布的数据， 4月份一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。但有人因此妄言上海楼市要暴跌，实属危言耸听。

当前，由于政策的调控，需求被压制，房价回落只是短期现象。长期来看，只要热点城市供不应求的基本面不改变，房价上涨就是大概率事件。

在土地供应不足，需求持续旺盛的大背景下，一线城市未来或有更多“地王”诞生。按照惯例，“地王”出现后，周边的二手房业主往往会进行提价或“先不着急出手”。而“地王”周边的新房项目，也可能会推迟开盘，从而以更高的价格卖出。

购房者普遍具有“买涨心态”，“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号，会刺激购房者的恐慌情绪，使之加速入市。如果房地产企业和二手房业主选择观望的话，就会拉大短期内的供需缺口，酝酿新一轮上涨。目前看来，这种情况很有可能出现。

北京、上海楼市已经进入调整期，“地王”现象一方面反映的是地产商对土地的饥渴，另一方面也是未来房价的预兆。当然，也不排除泡沫积累的可能，但是泡沫什么时候破、甚至会不会破则无从知晓。本轮抢到地王的开发商究竟能否“功成名就”？让我们拭目以待。