4月房地产市场点评:销售增速和房价指数创新高 后市调整概率加大

　　一、4月房地产市场走势综述

　　2016年4月，全国房地产市场继续延续回暖态势。各项主要指标增速进一步加快，市场回升幅度远超预期，尤其是销售面积增幅显著。房价上涨压力巨大，涨幅较大的城市由一线城市向二线热点城市及一线周边转移。

　　从前4个月房地产主要指标的增速来看，在5项主要指标中有4项保持增长，1项出现下降。其中，商品房销售面积增速最快，增长36.5%，接近2013年前4个月时的38%的水平，处于高位。从本月主要指标增速与上月指标增速的变化情况上来看，各项指标增速均有所加快，其中销售面积增速提高3.4个百分点，土地购置面积降幅收窄5.2个百分点。

　　2013年2月-2016年4月房地产主要指标增速变化情况（累计增速）

　　1．房地产开发投资增速继续回升，住宅投资增速回升明显

　　2016年1-4月，全国房地产开发投资25376亿元，同比增长7.2%，与上年同期相比加快1.2个百分点，与上月相比加快1.1个百分点。其中，商品住宅完成投资16887亿元，同比增长6.4%，比上年同期加快2.7个百分点，比上月加快1.6个百分点。

　　4月份当月，全国完成房地产开发投资7699亿元，同比增长9.7%，增幅与上月持平。其中，住宅完成投资5217亿元，同比增长10.7%，增幅比上年同期加快11.9个百分点，比上月加快2.9个百分点。

　　2．资金来源增幅加快，但国内贷款当月增速出现负增长

　　2016年1-4月，房地产开发企业本年资金来源达42371亿元，同比增长16.8%，增幅比上月加快2.1个百分点。其中，其他资金增长最快，实现19915亿元，增长37.9%；利用外资最慢，下降68.1%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现6694亿元，同比增长54.7%。

　　4月份当月，房地产开发资金来源新增10379亿元，同比增长23.8%，增速比上月减慢45个百分点。其中，国内贷款新增1275亿元，下降14.8%，增速与上月的增长94.4%形成鲜明对比；个人按揭贷款新增2024亿元，同比增长78.6%，增速基本与上月持平，小幅回落0.8个百分点。

　　3．土地购置面积降幅收窄，新开工面积平稳回升

　　2016年1-4月，房地产开发企业土地购置面积为5114万平方米，澳门赌场，同比下降6.5%，降幅与上月相比收窄5.4个百分点。4月份当月，房地产开发企业购置土地面积为1537平方米，同比增长8.4%，增幅较3月加快3.5个百分点。

　　2016年1-4月，全国商品房新开工面积为43425万平方米，同比增长21.4%，与上月相比，增速加快2.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积为29606万平方米，增长18%。

　　4月份当月，商品房新开工面积为15144万平方米，增长25.9%，增速基本与上月持平。其中，商品住宅新开工面积为10333万平方米，增长24.7%，增速较上月加快2.8个百分点。

　　4．商品房销售面积增长显著，后势存在变盘风险

　　2016年1-4月，全国商品房累计销售面积36012万平方米，同比增长36.5%。其中，商品住宅实现销售面积32315万平方米，同比增长38.8%。4月份当月，商品房销售面积实现11713万平方米，同比增长44.1%，增速较上月加快6.4个百分点。其中，商品住宅实现销售面积10515万平方米，增长45.9%，增速较上月加快5.6个百分点。

　　从销售额上看，2016年1-4月商品房销售额实现27656亿元，同比上涨55.9%。其中，商品住宅实现销售额24070亿元，上涨61.4%，增幅比1-3月加快1.1个百分点。

　　从待售面积看，4月末全国商品房待售面积为72690万平方米，比上月末减少826万平方米，连续2个月保持下降趋势。其中，商品住宅待售面积为45089万平方米，比上月末减少894万平方米，同比增长4.5%，增幅创该指标发布月度数据以来新低。

　　5．房价：环比涨幅处高位，同比涨幅继续上升

　　从房价走势来看，全国房价已由前期的部分城市上涨向区域性上涨和全国普涨转变，未来房价上涨压力巨大，潜在风险加剧。同比价格指数持续回升，整体涨幅已接近2013年高点水平，环比涨幅再创新高，但上涨幅度有所放缓。

　　从同比价格指数来看，4月份70个大中城市商品住宅同比指数的加权平均值为110.4，比上月上升1.8个百分点，连续13个月保持回升。从上涨和下跌的城市个数来看，4月份70个大中城市中有46个城市上涨，比3月份增加6个，其中深圳涨幅最大，上涨63.4%，其次分别为上海、南京、厦门、北京，涨幅均超过20%。

　　从环比价格指数来看，4月份新建商品住宅环比价格指数的加权平均值为101.8，较上月上升0.2个百分点，房价环比涨幅创2010年以来新高，接近于2009年12月的涨幅1.9%。从上涨和下跌城市个数来看，4月份70个大中城市新建商品住宅价格有65个城市出现上涨，其中合肥涨幅最高，上涨5.8%，其次是厦门、南京、上海、惠州、北京、杭州、福州等，均超过3%。本月，还有5个城市保持下跌，分别是锦州、哈尔滨、唐山、三亚、太原。

　　二、未来房地产市场走势研判

　　2016年4月，房地产市场延续前3月的“狂欢”态势，销售增速进一步上升，房价涨幅也再创近期新高。房地产开发投资、企业资金来源、新开工面积等指标增速也都一定程度回升，土地购置面积降幅明显收窄。

　　对于今年前几个月房地产市场的这一轮超预期回暖，我们认为主要有两方面因素：一是房地产调控政策的宽松，这些刺激性政策对于释放住房需求起到了十分重要的支持作用；二是货币投放尤其是贷款规模的快速增加，2016年前3个月，全社会融资规模增量为6.6万亿元，同比多增1.9万亿元，增幅达82.2%，其中，人民币贷款新增4.67万亿元，同比多增1.7万亿元，增幅达58.7%。4月份，受地方政府存量债务置换加快、贷款的季节性规律、风险管控压力等因素的影响，融资规模和人民币贷款出现一定程度的回落，未来走势如何还值得观察。具体到房地产业来看，房地产企业资金来源增速加快的主要原因是销售回暖带来的预收款和个人按揭贷款的快速增加，在资金来源上就体现为其他资金来源的明显上升，其中定金及预收款一项增速达到34.4%，个人按揭贷款一项增速达到54.7%，二者合计对房地产企业资金来源增速的贡献率超过85%。

　　未来，受房价上涨压力过大的影响，部分城市房地产政策转向的可能性加大，因城施策将成为未来楼市调控的重要特征。同时，融资规模增长过快的势头也引起了中央的高度重视，未来融资和贷款规模减速的可能性较高。受其影响，房地产市场在未来出现调整的概率进一步上升，预计未来房屋销售增速和房价环比涨幅将会回落，其余各项指标也会出现一定程度调整。

　　根据ARIMA预测模型，我们对后市预测如下：

　　第一，销售将继续保持较快增长势头，但增速会逐渐放缓。

　　第二，投资增速会有所盘整，随后逐步企稳，受政策转向及高库存的影响，增速难以突破10%。

　　第三，受销售加速影响，土地购置意愿上升，土地购置面积降幅进一步收窄，但不同城市间分化依旧明显，土地市场冷热不均。

　　第四，房价环比涨幅将回落，同比涨幅受惯性原因将继续冲高，但在三季度左右也出现回落。

　　重要声明

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