房价惊现“四小龙”,限购将至(附名单)

　　3月一线城市楼市调控纷纷加码之后，尽管一线城市热度有所降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。

　　2016年4月，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出现了明显扩大。

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

　　3月一线城市楼市调控纷纷加码之后，尽管一线城市热度有所降温，但以南京、苏州、合肥和厦门为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆，房价、成交量及土地出让量不断刷新纪录。

　　昨日，传苏州即将启动限购，另有多个涨幅较大的二线城市被认为可能重启限购。

　　“四小龙”领跑中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨先锋，首次出现了上涨前列基本是二线城市的现象。合肥、厦门、南京，单月上涨超过3%，涨幅惊人，从目前市场看，包括在国家统计局统计发布的70个城市外的苏州，这四个城市的房价涨幅全面取代了一线城市，堪称房价上涨“四小龙”。

　　从同比涨幅看，除深圳、上海依然处于前二外，南京、厦门同比涨幅已经超过20%，合肥也处于全国第六。

　　此外，无论是环比还是同比，增速靠后的城市仍大多是三四线城市。三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以明显上升，总体保持在小幅上涨的状态之中。当然，三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

　　多城或重启限购3月一线城市楼市调控升级后，大量资金转移至周边城市和核心城市，疯涨的房价也让这些二线城市面临调控升级的可能。这其中，作为经济总量全国第七的大市，在去年下半年以来飙涨的房价之下，苏州即将打响重启限购的第一枪。

　　根据多家媒体报道，苏州即将实施新一轮限购方案，包括购房者须满足缴纳社保一年以上。缴纳个人所得税2年以上，另推出买房居住证满一年的硬性规定，防止刻意炒房、补社保等情况。

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。

　　不过进入2014年后，随着楼市的下行和库存的不断增加，到年底，除了北上广深四大一线城市和三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。但在房价迅猛上涨的情况下，不光是苏州，其他一些城市房价上涨过快的核心二线城市如厦门、南京、合肥、武汉等也存在重启限购的可能。

　　以厦门为例，4月22日岛外同安区拍出新地王后，厦门房价开始了又一轮快速上涨，房价逼近北上深。日前推出的建发·央玺6号楼售楼处价格表显示，6号楼单价已上调至69000元/平方米左右，个别房源破7万元，仅半个多月单价就上涨了8000元左右。

　　从去年8月开始在厦门看房的肖先生说，仅仅半年过去，厦门大多区域的房价已经上涨了三到四成。值得一提的是，自2009年以来，厦门的房价就一直在上涨，即便在2014年其他城市房价下行的时候，厦门也还一直在上涨。因此近几年厦门的整体涨幅超过广州，堪比北上深。

　　厦门均和房地产评估董事长王崎认为，厦门的工资水平不高，与一线城市有不小的距离。房价高速增长之下，一般员工无法支撑越来越高的房贷本息，甚至越涨越高的房租都倒逼雇主提高待遇，可是雇主的行业经营都已经遭遇寒冬，如何付得了更高的工资?因此房价的过快上涨对实体经济负面影响十分明显。

　　合肥的疯涨度与厦门不相上下。进入2月份，合肥房价开启疯涨模式，政务区房价在两个月时间平均上涨了6000元/平方米；位于合肥高新区的百商悦澜山项目，在此前的价格为8500元/平方米，但进入4月份已经达到12000元/平方米，涨幅达41.18%;位于庐阳区的文一名门湖畔项目涨幅达到37.5%。

　　武汉房价也一路“上蹿”。在武汉一家金融机构上班的李小姐一直心仪位于武汉二环边的楼盘中建南湖一号，“之前没开盘的时候说大概1.2万，3月份开盘均价1.35万，还日光，4月底又有开盘的，均价已经1.5万了。”

　　严跃进预计，受苏州调控升级的影响，后续几个二线城市或有收紧政策或者限购重启的可能， 从可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、厦门、武汉、郑州7个城市的可能性比较大。

　　这五个城市房价最有上涨动力！综合近4年来人口的增加量和增长率两个指标来看，天津、北京、深圳、郑州、武汉等城市，不光人口增量大，而且增长率也高，是近年来人口增速最快的城市。

　　80后、90后的新一代劳动者对劳动环境的要求更高。相比传统制造业工厂较为枯燥和单调的工作环境，这些新劳动者更愿意选择从事第三产业。在这种情况下，以制造业为主的城市正大力推行“机器换人”计划，以解决日益严重的用工短缺问题。

　　今年以来，在去库存等一系列刺激政策的作用下，房地产市场大幅回暖。不过在普遍回暖的情况下，市场的分化依然十分明显。尤其是在一二线城市量价齐升的同时，大量的三四线城市表现比较平淡。

　　津京渝增量大，省会受青睐

　　如果说人口净流入量反映了一个城市对外来人口的吸引力，那么近年来常住人口的变化则反映了区域经济的发展变化。

　　由于很多城市到近年来才有常住人口的数据，因此以2011年数据为标杆，观察过去4年来主要城市的人口流动变化。需要说明的是，由于部分城市到2012年、2013年或2014年的统计公报中，才有常住人口的数据，因此这些城市的数据相对不具备可比性，但仍可以从中管窥近年来其人口变化的走势。

　　过去4年间，常住人口增量绝对值的前三位分别是天津、北京和重庆三大直辖市。其中，天津过去4年间增加了192万常住人口，位居榜首。

　　从2006年开始，天津成为又一颗“耀眼的明星”。在一系列大项目、大投资下，天津从2007年后开始高速增长。2008年和2009年天津GDP增速均为16.5%，在省份中，仅位居内蒙古之后，名列全国第二。从2010年后，天津取代内蒙古，连续4年增速领跑全国。只是在2014年以后，增速第一的位置才被重庆取代。经济高速增长也吸引了大量的人才和产业工人进入。数年间，天津常住人口年均增加50万人左右，澳门赌场，其中大部分是外来人口；同期，户籍人口仅增约30万人。

　　在天津之后，首都北京以151.9万的增量紧随其后。不过，近几年来，北京力争从根源上破解人口过多、交通拥堵、生态环境恶化等“大城市病”，积极推进京津冀协同发展，有序疏解非首都功能，人口流入速度也在减缓。数据显示，去年年末全市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人。增长量已经低于前几年。

　　位列三四位的分别是最大直辖市重庆和一线城市深圳，两城过去4年的人口增量在90万到100万之间。

　　近年来，随着沿海产业加速西进，一大批电子信息巨头落户重庆，重庆经济快速增长。从2014年开始，在GDP增速方面，重庆开始取代天津，在全国各省份中领跑。今年一季度，全市实现地区生产总值3772.73亿元，同比增长10.7%，较全国高4.0个百分点。这已是重庆第九个季度稳坐第一。同时，重庆主城区的人口也在不断增加。

　　排名第四的深圳去年在股市、楼市热的推动下，经济和财政税收都保持较快增长，人口也迅速增长。全市去年年末常住人口1137.89万人，比上年末增加60万人，增长5.6%。这一增量占了过去4年增量的2/3，可见深圳去年人口增速之猛。

　　上海和广州的增量也不小。上海社会科学院城市与人口研究所所长、部门经济研究所副所长郁鸿胜此前对本报分析，2015年减少的15万上海外来常住人口以外来务工人员居多，此次外来常住人口的减少与房地产业本身并无直接关系，而主要是与上海的产业结构调整有关，背后有三方面的原因：一是近几年上海在实行经济转型升级，产业结构调整后，低能级的制造业在萎缩，相应的企业转移出去，用工就会减少。

　　二是上海在拆除违章建筑，一些城中村、乱搭建现象大为减少，很多非法经营或者无证经营的企业在上海待不下来，相应人口也会减少。

　　三是上海群租房的整顿，因为群租会带来安全隐患，所以上海各个区县都在整治群租，相应的人口又会减少。

　　华南的一线城市广州虽然只有近两年的变化数据，但两年内增加了57.43万，增长量也不小。尤其是，去年一年广州就增加了41.61万人。

　　此外，几个人口大省的省会如郑州、武汉、石家庄近几年的增量都比较大，这也显示出在近年来快速城镇化的过程中，省会城市是重要的人口流入地。