房价为什么这么高？真相在这

　　5月18日上午，保利以54.5亿元，拿下浦东新区周浦镇西社区一地块，楼板价达到4.36万元/平米。

　　这是上海外环线外第二块楼板价破4万元的地块，也是外环线外的总价地王啊!

　　

　　5月18日，招商地产子公司招商置业以40.88亿元，拿下东部新城核心区以东片区一地块。

　　这是宁波楼市的“新总价地王”。

　　5月18日，融创以总价18.7亿元，拿下太原理工大旧校区储备地块，楼面价达5432元/㎡，成为太原的新地王。

　　水涨船高，面粉价（地价）都这么贵了，面包（房价）自然不会卖的便宜。

　　这也注定了，对于楼市/购房者而言，本周不会那么轻松。

　　地价为什么这么高？房价为什么这么贵？真相或许就在这里......

　　

　　1、房价这么高，到底谁在决定房价？

　　房价这么高，决定房价的到底是什么？

　　其实说出来非常非常简单，只有四个字-----供求关系。

　　供求关系，也就是说，供应和需求决定一个商品的价格。

　　注意，不是价值决定价格，也不是凝结在商品中的无差别人类劳动决定价格。

　　小超人李嘉诚著名的“地段论”其实也是这个道理，地段好的房子，人人都想买，供应量只有那么多在那里。

　　需求量大了，供需失衡，房价上涨，自然不愁保值增值。

　　供需高峰期，赌博，市场经济杠杆自然调节之下，滴滴打车尚且还要支付加价，何况房价呢。

　　

　　股市为什么会暴跌？用供求关系来看，股市供应奇大（IPO，增发，解禁，减持、中概股回归、各种板等等），看不到边际，随时可以增加供应。

　　而股市需求相对萎靡，不断流失，新韭菜成长还需要时间，远水解不了近渴。

　　供应上的快，需求断档，时不时暴跌，总有一款原因诱发暴跌。

　　

　　反观楼市，尤其是以上海为首的一线城市为例，需求量极大而且源源不断大量增加，供需严重失衡，这在土地市场上就体现的很明显。

　　5月11日1天3地王，上海人都不太知道的远郊松江区泗泾镇，地块楼板价38291.33元，周边在售精装房售价仅3万/平。

　　5月18日，在上海外环以外、离陆家嘴14公里周边还都是农田的周浦纯住宅地块，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米。

　　这是什么概念，要知道，在1年前，这个价格只有在上海内环才能见到！

　　现场参加竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

　　

　　面包卖得好了，面粉自然也就变得紧俏起来。

　　在上海，拍地轰出这样的成交价，其实逻辑上是房企对土地市场供需的绝望。

　　绝望的不是价格是否合理，而绝望的是能不能拿到土地。

　　根据上海市政府规划，上海将建设用地锁死在3226平方公里，2020年之后，上海不再新增建设用地，未来五年新增建设用地的极限只有6000公顷，年均1200公顷，按照容积率2计算，年均规划可建面积2400万平米/年，基本相当于去年上海全部住宅（含保障房）年成交量2280万平米。

　　全部给住房还差不多！工业、商业、公用设施都无地可供。

　　再看看上海限不住的购买力吧：2014年以来所有面积段产品全部透支，不管是70平米以下还是300平米以上，一律“卖得没有买得多”……

　　

　　你说，这样的供需结构之下，上海今后的房价涨不涨？

　　2、二线供需不平衡，房价也上涨

　　住宅市场供需关系不平衡导致房价上涨，最近楼市火热二线城市也是如此。

　　截至5月18日，南京可售住宅仅为25457套，为历史最低位，而今年以来已成交住宅57459套。

　　国家统计局近日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格显示，南京新建商品住宅价格环比上涨4.4%，仅次于合肥、厦门，并已连续14个月上涨，同比涨幅高达22.6%，仅次于上海、深圳。

　　

　　对于南京地价的疯狂上涨，有业内人士称：“出于供求关系失衡和补仓的需要，开发商下重金豪赌南京楼市的明天。”

　　4月份，杭州房价同比上涨14.8%，环比上涨3%。今年1-4月份共成交6万套商品房，其中住宅达到5万套之多，月平均去化量是1.5万套左右。

　　业内人士表示，下半年去化速度会回归正常，但目前8万套的库存量如果以目前的去化速度来看，只够卖7个月。

　　供需几乎达到了一个临界点，也就是面临着供不应求的状态。

　　3、买啥都不如买房，一线住宅资产化

　　对于普通人而言，在这个时代，个人财富增长的主要载体往往只能选择房产增值。什么都不如买房是过去十年来中国的社会共识。

　　现在，我们已经进入了一个资本回报率增速高于劳动回报率增速的时代。

　　只要房价稍微涨一点，普通白领辛辛苦苦攒了好几年的收入瞬间前功尽弃，赚的再多也追不上资产价格增值的速度。

　　

　　更何况，在北、上、广、深一线城市及苏、宁、杭等热点二线城市，住宅已经资产化，它是全国人民投资的优质标的。

　　

　　资产荒与资本避险只有青睐京沪深这样的城市房产——永远是升值的（当然是在可见的未来），所以，跟着富人投资不会大错的。

　　4、房价能不能政府说了算？

　　当然，由于我们国家国情的特殊性，仅以供求关系来解释房价高企的现象，似乎有点纯粹，但抽丝剥茧来看，供求关系无疑是推动房价上涨的关键主轴。

　　有人会说，房价这样上涨，政府不会无作为，各种“史上最严”的楼市调控政策出来，肯定会抑制住房价上涨、甚至会打压房价，最终带来房价下跌的美好景象。

　　还是以实际来说话吧，从去年12月到今年3月，上海楼市两轮房价暴击已经让这个城市很没有面子，因为这两个上海楼市暴涨节点，恰恰是年底小结和全国两会。

　　所以，上海“史上最严”沪九条新政出台，选择在3.25这个时间选择是那么的合情合理。

　　

　　新政出台之后，4月成交量腰斩了一半还多，城市供应量也上来了，供不应求的局面缓和了，然后关键的是，价格也打压下来了，4月的成交均价只有32500左右。

　　

　　这时候，就有人说楼市寒冬来啦，一夜回到解放前等耸人的观点。

　　话音未落，随着高价部分项目入市，上一周房价已经达到40885元/平米了。

　　不说也知道，这还是控制了高价住宅预售证发放的，如果放开，不堪设想……

　　哪怕4月通过行政调控呈现了一个很好的成绩单，但是一旦高端项目放量，市场依然汹涌。

　　为什么这些被称为上海“最严厉”的政策失效了呢？

　　这是因为，

　　上海政府的调控就是在抑制低端需求，延后需求爆发，不能化解供求。

　　政策没有解决核心矛盾——供求失衡，所谓的楼市调控根本就是无力的，需求真实存在的，挡也挡不住。

　　可以这样理解政策：真想限购，没想真降房价！政策的核心诉求其实只有一个：冷却房价！

　　为了控制地价，上海市政府已经够努力的了，试图用一堆“不能”来吓住地产商：

　　5%的面积作为保障房无偿移交给政府，

　　不能有3层以下的联排和别墅产品，

　　15%的面积需要自持不能出售，

　　自持的住宅面积不能境内转让，

　　不能成立独立的商业公司，

　　不能做商业，不能独立分割财产……

　　这么多的“不能”，仍旧“不能”阻挡一块【地王】的诞生。