各区域房价解析：深圳的房子该买还是卖?

深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，而对于深圳楼市目前趋势和未来趋势，如何买到升值属性比较强的房子?持有的房子该不该卖呢？

区域分析

罗湖

罗湖是80、90年代深圳最繁华的区域，早期有做金融的、做珠宝的，但是罗湖的城市规划非常差，大部分楼盘物业以港式建筑为主，户型不方正，客厅没有阳台，高容积率大厦，随着整个城市的发展，它有一定的阻力，早期它没有工厂，都是高楼住宅，这种住宅过了二十年、三十年之后已经是被淘汰的物业，现在的人有一种追新的趋势，也就是说现在的年轻人不单单是看房价、地段，他对楼盘品质的要求也非常重要。

7号线、9号线，还有一个是8号线，也可以说是2号线东延线。

旧改：

罗湖的旧改说得最久的应该是蔡屋围京基的旧改，还有新出的莲塘的旧改，还有黄贝岭和笋岗的旧改，莲塘的旧改现在是华润和京基在谈，黄贝岭的深业东岭已经入市了，后面还会有华润在湖贝村的旧改。再就是蔡屋围旧改，最后是笋岗，笋岗现在已经开始拆迁了，以做汽车产业、做物流为主，现在有华润、招商、深业。

重点区域1：蔡屋围（4-7万/㎡）

也就是地王大厦那一块，蔡屋围区域分化比较严重，有2000、2005、2008年的花园社区，也有老小区，目前的价格是4-7万元/平米。

它比较有代表性：

1）它是罗湖的金融中心，购买力是最强的，租金回报也是最高的，一房一厅可以租4000-5000元，两房可以租7000-8000元，去年京基百纳空间360、370万的两房可以租到7000元，租金回报率非常高，同等条件，在宝安中心区700万的三房可能只能租到7000元。

2）目前来说，有地铁1号线和2号线在大剧院地铁站接驳，未来还会有7号线和9号线，也就是说整个区域有四条地铁接驳，是比较重要的交通枢纽，北面还有笋岗旧改，旧改可以提升一个区域的价值，最典型的就是华润城的旧改，现在有商业、有写字楼，整体区域环境好了很多，停车位也多了很多，其实这些都会附加到房子上面。目前风格名苑、金众经典家园等小区大概是5-6万/平，在这个区域，可以350万或者300万买到50-60平的两房，这个区域有轨道交通，有地铁，又有大型商业，还有稳定的租金回报率，作为过渡是没有问题的。

重点区域2：莲塘（4.5-6.5万/㎡）

莲塘属于改善性物业，也可以说是刚需区域，莲塘早期的交通不是很方便，随着8号线和地铁2号线东延，在莲塘有两个站，它就是房价升值的主力。其次，它有罗湖比较好的学位，如深中、翠园、罗外，莲塘有罗外的学位，在整个深圳排名前20名，目前的价格是4.5-6.5万/平，整个区域大部分是以花园小区为主，像鹏兴花园一期、二期、三期、四期、五期、六期，合正锦园、金色年华家园，大部分都是2000年后的花园社区在一起，还有一个华润和京基的旧改，还有地铁，这是已经动工的。

对比一下，南山的学位房大部分都是6万起，宝安的学位房去到5万多，福田基本上也是6、7万起，如果学位是在福田中心区，或者在华强北，在罗湖工作的人群，以后地铁开通之后，从车公庙下午两点钟开车大概是30分钟到鹏兴花园六期，地铁开通后，30分钟内，福田和罗湖大部分购买力是可以辐射到的，并且30分钟以内的交通时间是大部分人都能接受的。

福田

随着罗湖的珠宝、金融开始发展之后，再加上福田的华强北，一个东门，一个华强北，这是当初最大的两个商圈。

1996年开始规划福田CBD，2000年开始建设整个区域，相对而言福田的规划是比较好的，罗湖的规划很糟，完全没有地，但现在福田还有储备用地，香蜜湖美食街就是储备用地，是宝能和特发这两个大地主的，安托山也有储备用地，中心区还有规划，比如背靠莲花山，前面的住宅与写字楼的占比必须是多少，早期的罗湖没有这些规划，相对而言整个深圳的城市建设从2000年之后开始发力。

目前除了5号线，所有线都要经过福田中心区，今年要开通的7号线、9号线、11号线，11号线下个月开通，现在还有未来的规划，10号线从福田到平湖，还有3号线南延至保税区，当初保税区一直是福田比较低洼的区域，公布这个消息之后，价格也去到5-6万，5万以内也会有，整个区域也会有旧改概念，所以说地铁溢价是比较高的。

福田旧改比较大的地方就是上下沙，目前第一个项目是京基的，现在要卖的是绿景红树湾，还有一个金地的旧改，再就是梅林的卓越城。待开发的土地，一个是香蜜湖，一个是安托山。

重点区域1：景田(5-8万/㎡)

1)景田的选择性比较多，东面福田CBD，西面车公庙，又挨着香蜜湖，户型分布比较多，如香蜜新村、香蜜二村、特发小区，包括景鹏大厦物业也有，从一房一厅的小户型到多层小区，到大厦物业，到学位房基本上都有，而且整个区域早期的定位就是以居住为主的综合区域，附带一点金融属性，配套非常完善，又有地铁，早年第一批来福田的人是居住在莲花村和景田这两个区域，这是居住氛围比较好的区域。

2)这个区域的购买力和租金都比较稳定，跟中介了解到，不管市场差还是市场好，景田的租金都比较稳定，交易量也比较活跃，抗跌性比较强。

但是，根据咚咚找房的监控，早期的第一批刚需是50万左右首付，但现在的中位数达到上百万左右，也就是首付去到100万，这个区域的两房是三、四百万，花园社区是七百万，改善性比较多，它的中低端小户型卖得不错，但是小两房卖得不是很好，因为很多80多平的，动辄就是5万/平，5万/平其实说贵也不贵，网络赌博，因为关外现在大部分都是4、5万，但是它的面积偏大，总价400万，现在这种价位的房源卖不好，可能300多万刚需可以在关外选择高端花园社区住宅，作为改善性物业的话，没有花园，不上不下，购房的需求量直线下滑。

重点区域2：香蜜湖(8-15万/㎡)

福田最后开发的一个区域，主体开发是05年以后，早期的定位是福田中心区高端人群，当时也没有说是豪宅，是从罗湖向福田发展，从早期的多层小区到大厦物业。

黄埔雅苑和百仕达应该是深圳2000年左右开始兴起的花园社区，带泳池、带会所，那个时候福田已经没有什么地了，开始往香蜜湖地，在当时是中高档花园社区，但是它有高级中学学位，有福外学位，整个区域已经形成了圈层，早一批有一定资产的或者各行各业的精英集中在一块，已经形成了豪宅圈的概念。

整个区域的容积率比较低，作为改善性、作为有实力的人，这种产品没有被淘汰。

如果你在福田中心区，特别是在车公庙工作，居住在香蜜湖，可以走路上班，并且配套完善，有山姆会员店、华润万家，车公庙也是地铁1号线、7号线、9号线、11号线交汇的区域。

南山

2012年南山的房价突破福田，是有一定道理的，南山的规划比较晚，一是产品的定位更好，二是楼龄比较新，三是整个南山目前购买力最强的区域，比福田还要强。

前海诺德国际有50平左右的两房，这在福田就很难找到，特别是有60、70平的小两房，但福田香蜜湖的两房已经是80-90平米，所以说南山的单价高很多。

南山可开发的土地资源比福田多，而且经济发展也是一路向西，目前5号线、9号线、11号线都是已经动工的，5号线环中线西延走前海到蛇口自贸区，7号线是西丽，9号线是深圳湾，11号线是从福田CBD到机场，特别在科技园这一块，1号线、11号线都有涉及到，未来规划还有12号线，12号线总新会展中心到蛇口自贸区，会经过南山中心区，也会经过中山公园。再就是13号线，会经过科技园、深圳湾，往石岩、光明新区，可能未来还会连通松山湖。15号线从宝安到西乡，到西丽留仙洞总部，到科技园，到后海总部，到南山中心区，到蛇口自贸区。

南山在开发的地很多，现在整个深圳待开发土地最多的区域就是前海，其次是深圳湾和西丽，关外的话就是光明新区、坪山。

旧改的话就是蛇口招商局的旧改，很多厂房都是招商局自己内部的，厂房要做成公寓或者做成创意园是比较容易的，拆起来也比较容易。2014年开始最先涨的区域就是蛇口，划到自贸区之后，蛇口爱榕园的房直接从180万涨到300万，就是这样的大跳涨。

重点区域1：西丽(4.5-7万/㎡)

西丽整个区域长期来看还是有一定价值的，留仙洞总部万科规划用三年时间进行打造，可能从建成到招商需要五年，但是留仙洞总部有13号线、15号线，特别是在科技园上班的人，坐地铁10分钟就能到西丽。