太可恨了! 原来房价都是这样被推高的!

　　5月12日，一名当地业内人士对21世纪经济报道记者透露，合肥楼市从春节后开始躁动，先是一手房与二手房价格倒挂，好的学区二手房先涨，通过配资借贷将价格炒高，一手房随后也抬价。

　　记者了解到，合肥冰湖新区目前二手房在1.6万-1.7万元/平方米，较去年年底翻了一倍，带学区的二手房价格则能卖到2.1万-2.2万元/平方米。

　　合肥楼市的火爆滋生了一些传说，诸如某新盘未正式面市就已经被关系户消化完毕、有的新盘销售人员将客户分为“关系户”与“平民”等，这在合肥已非新鲜事。

　　“只会存在比如说1/5左右的房子是拿出来给老百姓买。”合肥新浪乐居主编王洁说，她上周去一个开盘现场，该盘新推房源80%左右是内部消化了，剩下20%是可以通过摇号买到的。

　　比如复星集团旗下位于滨湖新区的“合肥云谷”近期推出800套新房，意向认购者多达1万人，于是复星方面采取了验资的门槛来锁定优质客户，明确要求购房者需要携带银行盖章的近一个月银行流水，且流水账单余额不低于30万。在合肥，甚至最小面积的一套公寓，40多平方米，没有窗户，一放出来也会立即被抢空。

　　合肥楼市已进入卖方市场，定价权在房企手上。尽管政府已经出台限涨政策，但房企会想方设法涨价。

　　比如采取打包车库的方式出售房子，一个车库10万-20万不等，这个策略4月被政府喊停了。随后“屋内软装出售、卖二次开盘精装修房、科技豪宅”等变相涨价就出现了。有业内人士直指，靠噱头涨上去的价格，泡沫成分越来越大。有的房企甚至捂盘惜售，希望等项目旁边刚拿的高价地开盘再涨价出售。

　　地价疯涨也令很多开发商在土地市场却步，不少中小型开发商已经“断粮”，项目卖完，手上也无地可开发。

　　学区房价背后推手

　　无独有偶，学区房价也“疯了”。在楼市的舆论场中，学区房越发成了进入名校的入场券;而在业内人士看来，它的背后是一个由中介、意见领袖编织而成的江湖。

　　推手1：每轮上涨前都有一套“天价房”

　　“如果真要归结，我认为中介机构是推动每一轮学区房价格波动的先锋队。”一位研究学区房市场多年的专家告诉记者，二手学区房表面看是买家和卖家的交易，可背后实际还站着一个“中介机构”，而它们扮演着更关键的角色。

　　专家给记者举出的例证之一，就是每一轮的学区房价格波动前，总会巧合地先惊现一套“天价”挂牌房源。2013年，是五道口的华清嘉园一套37平方米的二手房，中介机构网站的报价显示是350万元，折合94594元/平方米，接近当时主流成交价的2倍。五道口也在一瞬间被网友封为“宇宙中心”。2016年，则变成了西城文华胡同的平房，6平方米，报价380万元，折合单价63万元/平方米。“作为从业者，澳门赌场，明眼一看，就知道这种脱离市场行情的价格不会有买家。没人要、惹争议的房子干吗还要挂?这是为了传递一种信号，房价已经这么高了，之后再推出几套价格稍微便宜的房子，大家就会抢了。”

　　例证之二，就是一些成交价已超过10万元/平方米、有热点名校入学资格的公产平房。“北京符合这些条件的平房，其实就集中在特定区域，这些房源全掌握在中介机构手中。你会发现，在付完钱办理所谓过户之前，买家几乎见不着房主。”该专家说，从政策上，仅具有使用权的公产平房是不可以公开买卖的，只有小部分中介机构在做，而他们报出的价格中，也包含着“灰色”部分。

　　“中介机构就是通过这种不动声色的方法，在市场行情向好时，助推了价格的变动幅度。”

　　推手2：家长论坛上的分析预测

　　在家长论坛中发布各种改革政策并添油加醋进行趋势分析的人，也是推动学区房价格的“潜伏”力量。这些被封为专家的意见领袖，有的甚至本身就在炒学区房。

　　在“家长帮”社区，随意搜索，就能看到很多家长在讨论“闻风”和“无言”，既有发出求教的帖子，也有发出质疑的帖子。“闻风”和“无言”，是活跃在社区的两位专家，一位是培训机构的负责人，一位是从家长钻研成了高手。

　　多位家长都表示，在入手学区房前，曾研究过“闻风”的观点，甚至是去参加了他开办的讲座。

　　一位曾经听过讲座的孩子家长就介绍，他的特点是分析一些教育政策，然后会预测哪些区域和学校好，比如，他一直唱高西城。“他的观点，有些是对的，有些后来也被证伪了。”据其介绍，“闻风”在教育论坛中的影响力，相当于现在所说的“网红”，不少家长都是跟着他的预测去购买学区房，而他本人也在炒学区房。当然，如果想要具体询问些个性化信息，则是收费的。“我觉得，某些区域的房价，他还是有助推作用的。”

　　不仅仅是经纪人，已经入手学区房的家长，在啧啧于价格波动之时，也多接受了学区房价格坚挺的看法。在多数家长看来，学区房与所在区域普通二手商品房的价差，就是教育的资源溢价。只要资源保持稀缺性，优质学校的入学名额就是一个持续性增值的过程，因此学区房才能成为最增值保值抗跌的风险投资品。

　　可是，大家似乎忘记了教育政策向公平化推进的这个“变数”，或者即使注意到这个“变数”，也觉得短期内难以撼动局势。尽管从没有实践证明，在市场经济下，还没有一样商品的价格是只涨不跌的。