上海深圳都给楼市退烧 房价能否迎来拐点？

　　二套房首付比例不低于50%，提高非户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，依规查处房地产开发企业和房产中介机构捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、利用不正当手段诱骗消费者交易行为，严禁房企和中介从事场外配资金融业务......今天，想必不少岛友都被上海公布的最新房地产调控政策所刷屏。

　　正说着呢，大半夜，深圳也忽然出台房地产市场调控政策，对能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房；能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房……

　　情理之中，意料之外。上海房价的上涨与不期而至的调控，让多年来梦想在沪深两地置业的独孤岛鞭可谓肝肠寸断，痛不欲生。上海市政府的新闻发布会刚一结束，他就找来了绰号为“赛诸葛”和“活算盘”的两位智囊，想听听他们对中国楼市的看法。

　　不过，让独孤君后悔的是，这二位的意见却并不一致......

　　赛诸葛：

　　这次调控说明，房价还得涨。有调控，是因为房价上涨趋势很稳固，而过去多年来政府也没少调控房地产，可是结果呢？房价不还是照涨不误吗？所以建议独孤君不要心存侥幸，如果符合条件还是尽快出手吧。

　　活算盘：

　　你这不是坑他吗？他那点钱也是一个字一个字地写稿子攒的，你居然忍心让他做“接盘侠”！最近有机构测算过，中国一线城市房价总值可买下半个美国了，上海作为一线城市，房价积累了相当的泡沫。因此我的建议是观望和等待。

　　赛诸葛：

　　呵呵！等待的结果是什么呢？独孤君能卖10平米的钱恐怕到时只能买5平米了吧。其实，无论是提高首付比例，还是提高购房门槛，亦或是规范中介行为，都是当地政府为了抑制投机炒房，但这并不能说明政府不支持房地产业发展，政府对于自住型需求还是支持的。

　　活算盘：

　　谁都阻挡不了市场规律，政府也一样。现在很多人都关心中国的楼市会不会变成1990年后的日本，这种担心不无道理。有数据为证，在日本楼市最疯狂的1990年，东京圈（相当于北京）的人均年收入为694.1万日元，（相当于今天人民币39万元）。一套使用面积75平方米（折合建筑面积约为100平方米，精装修）的公寓，距离圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）折合人民币7.29万元/平方米。如今咱们一线城市部分区块的房价五六万很正常，可是人均收入却只有人家的三分之一啊！

　　赛诸葛：

　　世界上没有两片相同的树叶。其他国家的经验和教训固然可以参考，但是中国也有独特的国情和发展经历，不能完全类比。一方面，北京、上海等一线城市社会竞争机制较为公平，人口始终是净流入的，特别是流入这些地方的人口都是竞争力非常强的高素质人才，正是他们的安家需求构成了这些城市的强大刚需；另一方面，一线城市聚集了独特的教育、医疗、文化乃至行政资源，这也是造成一线城市“寸土寸金”的根本原因之一。

　　“去库存”与“楼市调控”同时出现，也恰恰说明了我国房地产市场不能一概而论。更精确地说，库存是三四五六七八线城市的，并非一线城市的，老龄化也暂时影响不到一线城市的人口增长趋势，因此独孤君确实应该现实一些，在一线城市买房不要犹豫。毕竟，山东的苹果可以拿到上海来吃，但山东的楼盘却不能拿到上海来住。

　　活算盘：

　　在《非理性繁荣》一书中，罗伯特·J·希勒特别谈到“房价只涨不跌”的神话：“很多人似乎有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来，他们通常会说，因为土地只有一点，房地产的价格一定会持续上涨。”不久之前，经济学家马光远也专门说过你的这个问题。马光远说，他不认为诸如大城市的种种优势，什么教育啊，公共服务啊，未来人口流入的预期啊这些陈词滥调可以解释当下的疯涨行情，因为这些优势不是如今突然才有的，而是一直就存在。

　　高盛中国区首席投资策略师哈继铭今天也提到：大家都说香港房价贵，但香港房价收入比是全球除大陆以外最高的，15.6倍，纽约伦敦差不多是10倍12倍，而深圳则是28倍，京沪也都超过香港。因此哈继铭也觉得大陆房地产泡沫非常严重。

　　赛诸葛:

　　不过，也有学者认为，按购买力平价计算，中国实际的GDP远比现在要大，因此你用“房价收入比”去衡量泡沫程度，就还涉及到一个汇率比较的问题。上海市住建委官员在分析当前楼市时说，“部分企业违规操作，一些开发商、中介机构，通过P2P的平台推出了首付贷等场外配资的业务，使本来一些没有条件购买第二套房子的人，通过首付贷、过桥贷变成可以入市或者提前入市了。这一块操作对市场起到了很大的推力，同时助长了投资行为和投机行为，也增加了金融风险。”

　　当然，违规炒房、杠杆炒房需要打击，但是这也恰恰反映了，在整体房地产库存巨大（住建部长陈政高在两会时透露，去年年底库存达到了7.18亿平方米，同比增长了15.6%；今年1—2月份库存又达到了7.39亿平方米，增速达到了15.7%）行情普遍不景气的背景下，一线城市的优质房源反而会更受欢迎，成为更多资金追捧的避风港。

　　活算盘：

　　政府在想什么，是我们不得不关注的问题。按你的说法，政策似乎是头痛医头、脚痛医脚。但实际上，国家政策的指向是非常明显的，而且蕴含着符合经济转型要求的长远考虑。概括地说，就是鼓励人们去中小城市安家买房，而尽量控制留在大城市的人口。这样，既可以避免大量人口留在大城市而造成效率低下与要素浪费，又可以提高民众生活质量，化解房地产库存，稳定实体经济。所以，一个聪明的人应该看准趋势，提前行动，才能成为赢家。

　　赛诸葛：

　　楼市不均衡、人口过度集中、房地产投机过高，这些都是现实，你说的那些方向、对策是“应然”而非“实然”。如果独孤君什么都按照“理想主义”的条件去出牌，显然难以得出务实的方案来。

　　再提醒你一点，中国房价之所以一直涨，很大一部分原因在于中国人的投资渠道过窄。炒股吧？有千股跌停。搞收藏吧？没有鉴别能力。做实业吧？回报率眼下也不高。P2P？兴许还被骗。同时，海外投资渠道也不完善，机会也并不多，所以多余的钱就流进了房地产市场。要注意的是，在前面那些约束条件没有明显改善之前，房地产作为优质投资标的的特征是不会变的，一线城市尤其如此，不管你喜不喜欢这个现实。

　　活算盘：

　　接受现实就要被炒房者宰一刀吗？我们还是不应该忽视大趋势和基本经济规律。房价过高，不仅会影响民生，也会推动房租、人力成本的循环上升，对于创业创新和降低企业成本也都是不利的。久而久之，这些弊端会反映在我们的经济上，经济不好又会反过来从根本上影响房价。所以，虽然房地产业非常重要，但是我们不能认为中国经济会永远像过去那样依赖房地产业。如果看透了这些，也就没有必要陪炒房者们玩儿了。

　　赛诸葛：

　　不过，中国经济的新动力如果开始给力，那么经济将迎来长期向好的基本面，这将支持房地产业持续繁荣的。还有一点，楼市牵涉到很多债务、产业和财政收入，因此避免楼市过快暴跌也是全社会的共识。

　　活算盘：

　　避免暴涨也是一样。

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