对上海调控新政的点评:房价与调控的圆舞曲

事件:3月25日上午,上海出台调控政策,主要包括了:1)社保缴纳从3年内缴满2年调整为连续缴5年,且附加了已婚条件;2)房贷认房,购买二套房普通住宅首付50%,非普通住宅首付70%;3)加大土地供给,提高中小套型比例,中心区不低于70%,郊区不低于60%(这其实在重复2月14日出台文件的重复)。

土地供给仍然不达预期,上海楼市还将在调控中持续

2010年上海住宅用地供给计划1100公顷,至2015年,住宅用地供给计划下降至600公顷,同时,商品住宅占比仅在40%左右。如果我们按照容积率为3、套均面积90平方米计算,2015年全年商品住宅供给仅约8万套,远低于当前上海的需求。

同时,在供给计划不断走低的情况下,供给完成率也均没有达标,2010~2015年上海计划供给5600公顷,实际4085公顷,完成率仅73%,且没有任何一年达标。

然而,即便一线城市,土地也并不稀缺,北京上海的城市开发强度仅为10%(建成区面积占行政区域面积比重),远低于东京、纽约等城市。即便城市开发强度达到45%的深圳,也有数千万平方米的城市更新项目由于进程缓慢没有有效投入到市场。

众所周知,上海等一线城市的房价上涨均是因为供需关系导致,但在过去多轮调控中,均没有在供给端做出改善,例如,2013年房价调控,土地供给目标仅和2012年保持一致,同时,2014年的土地供给目标还下降了30%,且从2011年以来呈现每年减少的趋势。如果不能根本的解决这一问题,将导致上海将长期处于调控状态之下。

本次调控中,唯一没有“量化”的指标就为土地供给目标,仅为“加大土地供给”,且至针对结构上提出了要求,而此要求仅为2月14日文件的重申。

本次调控对刚需打击大于改善和投资性需求,政府对房价宽容度大幅度提高

2016年至今,上海非普通住宅成交1.9万套,占商品住宅成交比重为37%,较2015年的31%提高了6个百分点,而这一比重在2014年为32%,也就是说,2015年非普通住宅占比出现下降,所以房价处在温和上涨通道,进入2015年下半年后,出现爆发增长,反映出改善性需求和投资性需求的集中入市。价格上也得到了印证,2015年下半年至今上海房价上涨速度创历史新高。

本次调控中,对外地人购房门槛创新高,对改善性需求和投资性需求门槛提到过去最高要求的一半,仅对非普通住宅在首付比例上回到过去最高要求,但利率仍然可以做到9折优惠。所以,我们认为,当前政府对于楼市的宽容度要低于以往的调控,这在《地产周期的两年誓约---地产三重器系列研究之房价篇(二)》进行了详细的阐述。

货币现象推动的楼市,没有通过抑制货币手段解决,楼市降温时间后移至2017

当前楼市呈现出更多的货币现象,且这一次的调控并未针对货币手段进行收紧,所以我们预判未来的政策也不会收紧这个口子,按照过去行政管控和货币管控同时收紧的时效性看,都在半年后出现楼市降温,那么这一次的降温时间将略有后移,由于需求限制,上海销量将出现下降,但在改善性和投资性需求支持下,房价变化将较小。

风险提示:房地产投资增速超预期下行。