陶冬：中国房地产泡沫和其他国家的不同吗？

中国房地产泡沫和其他国家的不同吗?此题目看似伪命题，房价虚高，泡沫就是泡沫，但是在中国认为国情不同，房价必然高涨的大有人在。

中国房地产市场的确有一些不同于其他国家的基本面因素。首先，中国储蓄率很高，资金跨境流动受到限制，投资渠道不畅，银行储蓄利率明显低过人们心目中的通胀水平，所以房地产的保值功能在中国较其他地方强烈，而且中国人对不动产的偏好进一步放大了这种保值性。其次，财政收入分配机制失调，地方政府的事权与财权不匹配，令地方财政极度依赖于土地收入，于是地方政府对土地开发趋之若鹜，抬高了土地价格，直接导致房屋成本的高企。这些是事实，是中国房地产有别于世界其他地方的特殊之处。

不过，另外一些“中国特殊性”则未必成立。

中国人多人多从来不是房价必涨的理由，经济学中的需求，指的是有效需求，是具备购买力并有消费企图的需求。房价高到多数人无法企及的水平，那么多数人就不存在有效需求。鬼城艟憧，交通、公用并不配套，更无就业机会的“新城”，并无有效需求。在城镇化名义下建起的新城镇，如果没有商业人气，没有就业机会，既吸引不来农民，也吸引不来城市居民。

房价对经济太重要的确如此，不过房地产有周期也是不争的规律。市场就是在升跌中延续，没有只升不跌的道理，只有跌下去才能孕育下一轮升势。次贷危机前美国人也不相信房地产周期。本次房地产周期较长，受惠于持续十年的货币扩张政策。中国人民银行已经明言，政策进入了去杠杆时代。

政府一定会救其实世界上没有一个政府希望硬着陆的，只是软着陆的计划很多最终以硬着陆告终。的确中国政府有较强的行政主导能力，可以将周期延长，但是笔者相信它也无法改变周期，改变经济规律。不然九十年代中也就不会有持续八年的房地产熊市了。

房地产市场有一个规律性的测试方法，即每月的按揭支出(买房的成本)大致接近租金回报。如果租金回报过低，理论上讲买房不如租房。如果买房成本大幅超过租金回报，市场调整未必立即发生，但是这个市场已经变得不理性了。中国绝大多数的住宅市场的租金回报甚低，相当一部分根本租不出去。对于这些住宅的业主，他们寄希望于不断的资本升值，来弥补现金流上的缺憾。这种心理在牛市时期相当普遍，不过信心会在熊市中受到考验。