房价上涨，其实没你想象的那么凶猛

惠州世联行副总经理胡光宇　出现开发商的公示均价和实际网签均价有差别这很正常，实际上所有开发商在对外公布价格时，都是面价，即没有包括任何折扣优惠点数的楼面价。至于开发商为什么这样做，理由很简单，就是通过面价和实际价格来起到第一步甄别客户的目的。

如果购房者没兴趣，只是随便问问，那么售楼员肯定告诉你这个房子是8000元均价，但如果你真有兴趣或表现出较强烈的购买意愿，售楼员会告诉你楼盘实际折扣方式以及其他折扣，一定会比面价低甚至低很多。

影响一个楼盘或者某一栋楼的发售均价主要是楼层、朝向，一般高一层景观、视野好一点的都会相对贵一点，但部分开发商的折扣包装有相当的手法，比如在总房价里加上这些之后，再用类似电商多少抵多少的方式优惠，或者折上折，或者是准时签约折扣，或者特价房、或者7天签约折扣以及一次性付款折扣、按揭折扣、总经理权限折扣等方式，给购房者造成一种错觉，即该项目的优惠力度巨大，现在购买是合适的时机。

这些面价和实际成交价的价格差，对于真正想买房的消费者而言影响是极有限的，主要对有初步意向的购房者造成心理影响，而实际上涨价的预期并没有想象中的高。

另外，一般网签的滞后性在两至三周左右，长的可能超过一个月。这种滞后性相对于惠州第一季度一路上扬的市场而言，其网签均价并不能很好地反映出实际成交情况。

网签滞后造成价格差 开发商不自律也是推手

惠州某房企营销总监文先生(化名)　我们一般认为网签的滞后性是造成开发商公示的面价和实际成交均价价格差的主要因素。经常开盘的销售数据被滞后两三周是很正常的事情，有时候你会发现某一周一个楼盘销售了好几百套，而此前几周或数周，该楼盘成交相对较少或者根本无成交，这就是明显的集中签约所致，意思就是开发商等到积累到一定批次后，统一到房管局备案。

年后至今，惠州房地产市场急剧升温，成交量快速放大的同时，均价也处于快速上升状态，而网签均价滞后性至少都有半个月。面价在上涨的同时，网签均价还停留在此前的成交价上。如果你看部分中介机构周成交单盘排行榜的前几名，就会发现相距一周的成交均价和开发商公示的面价相差并不会很大，但周成交网签的数据并不能代表一个月的网签均价。

此前房管局发文明确要求开发商不准以各种名义收取诚意金，旨在打击部分开发商以团购、电商的名义巧立名目。但实际上这些电商平台都是与开发商合作，通过拉高房价后再给予部分优惠，这也成为部分职业经理人牟利的平台，比如一万抵十万，这样的操作对面价有一定的影响。

还有，部分开发商自律性不够。今年惠州楼市量价齐升的同期，部分开发商一边涨价一边让内部员工认购，这样可以加价卖出去赚取价格差，还可以将银行贷款提前套现。这种现象肯定是有，但比例一定不高。

律师说法

开发商因房价上涨不履行合同将承担违约责任

惠州卓凡律师事务所律师曾环钦　基于惠州房价在短期内大幅度的拉升，关于商品房买卖的纠纷尤其是房价变化导致一方故意违约的情形在惠阳、大亚湾片区成为高频次事件，诉讼案件急剧增加。

违约方选择通过违约方式来应对所带来的收益远远大于其违约成本或违约处罚，以此阻止交易，但违约方的这种行为并不能都达到目的。《合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，针对卖方有条件履行而选择故意违约的情形，买方有权要求卖方继续履行并承担相应的损失赔偿责任。事实上，在司法实践中，法院在审查后认为合同可以继续履行的，也都判决卖方继续履行。

购房提醒

谨防开发商抬高房价再打折

部分房企会利用先抬高价格然后再降价的手段吸引购房者，他们会把房价提高到物价部门的申报备案价格以上，这样就算优惠，其实价格并没有便宜多少。如果商家的报价远高于备案价，再假称给消费者优惠，在虚高报价上打折，这就是虚假优惠折价的价格欺诈行为。

折上折优惠　玩营销噱头

有时候售楼处的一些优惠活动看似力度较大，实际只是给购房者制造感觉“划算”的氛围。购房者要了解当时的楼盘价格，最好还查询一下该楼盘全年销售价格和销售速度，避免上当受骗。房企对购房者做出的所有价格承诺，都应该不折不扣毫无异议地履行，无论这种价格承诺是登在广告上的、写进合同里的或是口头约定的。

“特价房”是幌子　总是“已售罄”

当楼盘推出“大减价”“大吐血”的特价房时，往往只是开发商吸引购房者的幌子，售楼员的回答总是“已售罄”。当然，如果这个楼盘已经处于尾盘销售阶段，则特价房可信度较高。

警惕房价偷换概念

房企竞争激烈，各种广告推陈出新，但以立方米为房价的计量单位，让不少消费者有种被忽悠的感觉。户外广告上“m”的右上角不是“2”，而是“3”，谁又能想到以“立方”卖房？如此的营销手段存在偷换概念的嫌疑，遇到此类情况，消费者可以要求开发商将房价换算成XX元/㎡，再考虑买不买。