究竟是什么带来了高房价

　　文/ 本刊记者 刘 畅

　　最近两天，“华为不堪高房价迁出深圳（楼盘）”一事出现剧情反转，华为员工年薪税前超百万人数估计超万人。于是，有舆论认为，深圳的高房价就是华为员工那样的高收入者炒起来的！真有这么简单吗？

　　中国一线城市“高房价”的现状是多种原因共同形成的。既有从长期来看的合理性因素，也有短期的失衡因素。看清这些问题，有助于我们在高房价时代采取适合自己的应对之道。

　　华为“高工资”成标靶

　　2015年财报显示，华为净利润398亿元，比2014年净利润279亿元提升了42.6%，这是一个非常惊人的数据。

　　华为是中国最具代表性的高科技企业，除了每年巨额研发费用之外，华为的另一大支出就是员工工资。根据华为的2015年报，华为2015年的工资、薪金、福利等各项总开支接近1008亿元！加上净利润369亿元绝大部分以分红+股票形式返还给员工，华为花在员工身上的钱达1377亿元，17万员工，平均下来人均年收入超过80万元。

　　而按照媒体近期曝光的“华为员工工资单”，华为员工的高工资更是把小伙伴们都惊呆了：入职10年、绩效中等以上、职级16-17级的员工，税前年薪在50万元-100万元；职级18级以上，考评中等以上，税前年薪都超过100万元，人数有数千人；职位22级以上，并在海外常驻，税前总收入可达500万元，这样级别的员工有千人左右。

　　总体而言，在华为年薪税前超百万元的人数估计超万人。

　　正因为有着如此强大的购买力，在深圳华为公司周边的房价难免不受影响。鹭湖国际居住区是华为人买房较为集中的一个区域，这里的“蔚蓝海岸”房价从2001年刚开盘的4000元/平方米，变成现在的9万元/平方米；万科城则从2004年的5000元/平方米，涨到目前约5万元/平方米。

　　当然，深圳市作为中国的科创中心，聚集着一大批高科技企业，他们也像华为一样拥有一大批高收入的人群。某种意义上来说，深圳聚集的高收入阶层是支撑房价的因素之一。

　　深圳市规土委最新的监测数据显示，今年5月份一手住宅成交2259套，环比下降3.5%，同比下降超六成；但受高端项目成交较多影响，5月新房成交均价高达55871元/平方米，同比上涨96%。

　　高房价成因众多

　　然而，仅仅“高收入”一个因素就能带来一个城市的高房价吗?不尽然。事实上，目前一线城市高房价的现象是多方面原因“共振”而成的。除了高收入这一因素外，至少还有下面三个因素。

　　第一，人口流入因素。

　　俗话说，“人往高处走。”在现代社会，所谓的人生“高处”不外乎体现在便捷的交通、良好的就业环境、繁荣的商业、高质量的医疗以及教育体系等方面。

　　单从城市交通来看：2016年深圳轨道交通将开通7、9、11号线，其中7、9号线连接西丽、上沙、梅林等居住区和华强北、车公庙等商业办公区。上海（楼盘）在今年3月发布最新的《上海市轨道交通近期建设计划》，截至2025年上海将新增规划再建设9条轨道交通线路，其中多条是在2017年竣工。

　　这些大型公建项目自然会带动人口的聚集，而该区域的房价也将上行——这个逻辑是很明显的。其实，对于深圳、北京（楼盘）、上海以及热点二线城市而言，城市建设带来的人口流入导致“房地产溢价”是房价上涨的重要原因。

　　特别值得关注的是，在 “十三五”规划中，国务院提出将建设19个城市群。例如，以上海为龙头的江苏、浙江、安徽四省市26个城市将组成“长江三角洲城市群”。

　　这意味着，发展“城市群”是中国未来城市规划的总体思路，也意味着前几年各地分散的所谓“造城运动”该退出历史舞台了。因为“城”造好了，但是人不来、资金不来、产业不来——还是鬼城。

　　所以，可以预见的是，未来核心城市对人口的吸引力是还会持续的。

　　第二，投资需求因素。

　　房产除了自住目的，还具有投资属性。尤其是一线城市，房产的投资属性更为明显。

　　不妨先测算一下，一线城市房地产投资的收益到底有多高？以上海为例，为了获得更科学的数据，采取2015年2月（本轮房价未涨前）和2015年12月（房价上涨后）两个节点作为观察期。

　　先看一下本轮房价快速上涨之前的数据。国家统计局2015年2月发布的数据显示：上海的二手房定基指数为114.9（以2010年2月为100）。

　　粗略计算，5年以来，在上海一套2010年市值100万元的二手房，到2015年年初涨到了115万元。按照目前的租金水平（2.5%的租金收益率），5年可以获得租金收入约12.5万元。也就是说，每年的投资收益率约为5.5%。

　　到了2015年12月份，国家统计局的数据显示，上海的二手房定基指数升为141.1。以此为节点计算，按照同样方法，5年内平均每年的投资收益率为10.7%。

　　可以大概认为，过去几年内上海房地产投资的年化收益率在5.5%-10.7%之间。其他几个一线城市的情况与上海大致相仿。

　　这个收益率比理财产品高，加之租金还存在上涨因素（上述计算按照固定租金水平计算），因此一线城市的房产仍是具有一定的投资吸引力。

　　第三，房地产行业自身的周期性因素。

　　房地产周期主要分为长周期和短周期。房地产周期运行又以美国最具代表性，因为美国的房地产市场出现的时间长，可以观察出周期性。其长周期通常是16-22年不等，短周期一般是4-6年不等。

　　中国城市化进程从1998年（彻底停止了住房分配的制度）大力推进到今年，接近20年。按照房地产周期运行规律，16年-22年这个时间点，2020年左右可能达到中国房地产首轮长周期的上限。

　　在这个首轮长周期运行过程中，房地产消费、房地产投资都是新鲜事物，即使是房地产调控政策也在摸索之中。因此，也很难以避免房价短期内在热点城市出现快速上涨的现象。

　　未来短周期2017年或是拐点

　　无论是自住购房者，还是投资者，其实最关心的一个问题就是关于楼市的趋势。既然房地产周期有“短周期”、“长周期”之分，其对应的趋势判断也应该是短期趋势、长期趋势。

　　先谈短期趋势。最近，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》，这已经是连续第十三年发布。应该说，社科院做研究还是比较客观的，用数字说话，比一些情绪化的野路子所谓专家强百倍。

　　该报告指出：“从房地产投资数据可以看到，在2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：1998-2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

　　“2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍，2015年则超过2倍。

　　“因此，对于2016年房地产价格走势的判断是，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”

　　对于这个报告，要关注两个关键词——“下降周期”、“2017年”。

　　事实上，不仅从蓝皮书中指出的“房地产投资增速”来看，从房地产开发规模、房地产销售规模等多个指标的“增速”上来看，中国的房地产业都可谓已进入整体的“下降周期”。

　　但毕竟只是“增速”放缓，也毕竟还有个“周期”啊！所以，期望着一线城市以及其他热点城市房价在下个月、下半年就出现系统性大幅调整（30%以上）——那是很不现实的。

　　那么，在眼前一个房产短周期（一般4-5年）内，顶部啥时候来呢？《蓝皮书》中判断是“2017年下半年”，届时或迎来房价拐点。这个预测主要是根供应量的周期性规律得出的，还是具有一定的前瞻性的。

　　关于房地产的长期趋势，市场分歧较大，可谓“仁者见仁，智者见智”。

　　悲观派的观点很好总结，就是“当下就崩盘”。从2005年房地产调控以来，每一轮楼市调控都有这样的观点流行。

　　乐观派则如北京师范大学金融研究中心主任钟伟，站在2016年年初这一节点，他认为，“未来房地产市场的关键词是“3年涨，5年平，10年落”。

　　如何应对高房价

　　对于国内热点城市来说，高房价现象在一定时期内还有可能持续。那么，该如何面对呢?这是一个值得探讨的话题。

　　在我们周边，经常会听到有人说，“唉，现在房价太高了，看得上的买不起，买得起的又看不上。”

　　事实上，大多数人的一生中，其职业生涯的发展、收入水平的提升都是一个逐渐上升的过程。住宅需求也要与此相配，是一个逐渐升级的过程。

　　因此，对于有自住需求的购房人来说，应该避免“一步到位”的想法，通过“先小后大”、“先远后近”的方式逐级“梯度消费”，以实现拥有住房的梦想。