5月房价环比增幅收窄 但房价总体偏热

易居研究院根据国家统计局6月18日公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出现了收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。2016年5月份增幅收窄，相当于今年3月份的水平。

　　一、5月房价继续上涨

　　1。房价同比增幅继续扩大

　　易居研究院根据国家统计局6月18日公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅出现了收窄。70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。2016年5月份增幅收窄，相当于今年3月份的水平。

　　在连续15个月同比下跌后，2015年12月房价首次出现同比正增长。2016年1-5月份增幅处于不断扩大的态势，到5月份增幅为5.2%。随着上半年房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。

图1 70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2。房价上涨的城市数量略有减少

　　根据国家统计局的数据，与4月相比，2016年5月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有4个，上涨的城市有60个，持平的城市有6个。环比价格变动中，最高增幅为5.5%，最大跌幅为0.5%。而在4月份环比价格变动中，最高增幅为5.8%，最大跌幅为0.5%。这反映了5月份房价最高增幅在收窄，而最大跌幅保持不变。相比4月份的数据，5月份房价上涨的城市数量略有减少。

图2 新建商品住宅价格环比上涨、下降和持平城市

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　3.厦门房价最“高调”

　　国家统计局数据显示，2016年5月份，70个城市中，有66个城市房价上涨或止跌。其中厦门、合肥、南京、惠州和广州五个城市的房价环比增幅最大。当然，包括天津、杭州、北京、上海和武汉的增幅也较大，位列前10位。

　　近期几个月，厦门和合肥等几个城市房价都显得较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。从另一个角度看，这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。

　　下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

表1 新建商品住宅价格环比增幅排序

增幅前10位的城市增幅后10位的城市

城市增幅城市增幅

厦门5.5%牡丹江-0.5%

合肥5.1%锦州-0.4%

南京4.1%常德-0.2%

惠州3.2%泉州-0.1%

广州2.7%北海0.0%

天津2.5%桂林0.0%

杭州2.5%岳阳0.0%

北京2.4%济宁0.0%

上海2.3%吉林0.0%

武汉2.3%太原0.0%

数据来源：国家统计局

　　4.房价同比上涨的城市数量在增加

　　国家统计局数据显示，2016年5月份，70个城市中，深圳在同比增幅排行中位居首位，为54.0%，但相比4月份的63.4%开始收窄。2015年下半年开始，房价同比上涨的城市数量总体处于增加态势。到了2016年5月份，同比上涨的城市数量已增加到50个。同时，从排行中可以看出，5月份同比跌幅最大的三个城市为锦州、丹东和牡丹江，分别为3.2%、2.5%和2.0%。

　　下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

表2 新建商品住宅价格同比增幅排序

增幅前10位的城市增幅后10位的城市

城市增幅城市增幅

深圳54.0%锦州-3.2%

上海33.8%丹东-2.5%

厦门28.3%牡丹江-2.0%

南京27.1%济宁-1.3%

合肥23.3%包头-1.3%

北京21.4%岳阳-1.2%

广州19.0%襄阳-1.2%

杭州17.0%西宁-1.1%

福州12.9%常德-1.0%

天津12.5%乌鲁木齐-1.0%

数据来源：国家统计局

　　二、三类城市房价环比增幅均有收窄

　　根据国家统计局6月18日公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，5月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为2.0%、1.3%和0.4%，而4月份分别为2.8%、1.4%和0.6%。三类城市的增幅均有收窄。

　　三类城市中，一线城市的房价增幅最大。基于目前一线城市可售房源严重不足的事实，后续房价将继续上涨。但受相应政策调控的影响，增幅或继续收窄。二线城市也有类似的逻辑，随着部分购房需求从一线城市转移到二线城市，二线城市房价上涨的态势开始强于一线城市。相比来看，三线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，总体保持在小幅上涨的状态之中。当然，三线城市房价继续下跌的可能性已不大。

图3 一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　同时，5月份一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为32.1%、6.6%和0.8%。相比4月份的数值，一线城市增幅有所收窄。对于一线城市而言，2015年6月首次出现同比正增长，随后增幅扩大，今年5月份为12个月以来的首次增幅收窄。随着一线城市房价环比增幅的收窄，预计同比增幅曲线继续攀升的可能性已非常小。而二三线城市的同比增幅在5月份继续扩大，后续扩大的可能性也依然较大。

图4 一二三线城市新建商品住宅价格同比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　三、二手房价格指数环比增幅收窄

　　根据国家统计局6月18日公布的《2016年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2016年5月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.5%，目前已经出现连续14个月的上涨。相比4月份，5月份的增幅有所收窄，说明房东在二手房报价方面开始调整策略。

　　与4月相比，5月份70个大中城市中，价格下降的城市有18个，上涨的城市有50个，持平的城市有2个。而在4月份，价格下降的城市有10个，上涨的城市有51个，持平的城市有9个。这说明，2016年5月份房价下降的城市数量有所增加，上涨的城市数量有所减少，持平的城市数量也有所减少。统计显示，有52个城市房价处于止跌或上涨态势。

　　观察1-5月份一二手房的价格走势，能够看出增幅曲线走势基本一致。当然二手房的价格增幅收窄动作先于一手房。4月份，二手房市场开始有所变动，增幅略收窄，而一手房市场继续强势。这说明包括开发类企业、房东等市场预期和定价策略略有分歧。但到了5月份，受一二手房交易面积的下行，这两类物业的价格均呈现出增幅收窄态势。当然，对于部分大城市来说，2016年新房库存略有不足，或催生二手房价格继续快速上涨。

图5 一二手房价格环比增幅走势

数据来源：国家统计局、易居研究院

　　四、房价偏热风险值得警惕