中行海南省分行行长王一林：海南旅游房地产业发展前景广

一、房地产市场将出现短期调整。受房地产税、保障房、不动产登记等政策制度影响，以及灰色收入逐渐退出房地产市场，海南旅游房地产与全国一样将出现短期调整，大概要一年半的时间。这种调整更多是受人们心理预期的影响。因此，短期内房地产企业应保持宏观审慎态度，把握好开发进度和节奏，避免资金压力。

二、国家房地产新政释放出积极信号。中共十八届三中全会提出，通过建立调控长效机制来促进房地产业平稳健康发展;李克强总理在今年政府工作报告中指出，“要促进房地产市场持续健康发展。”透露出政府在房地产政策上正发生重要变化。政府未来的房地产政策将更加强调市场化原则和差异化手段，地方政府将拥有更大的自主权，也会更加理性的对待房地产业，房地产市场将迎来相对宽松的政策环境。

三、房地产是国民经济的支柱产业。房地产业在任何发展中国家和地区都是支柱产业。我国处在城镇化、工业化、农业现代化进程中，房地产对经济的支撑作用不可或缺。根据产业经济学理论，某一产业占GDP比重超过5%，就成为拉动经济增长的支柱产业。2013年，我国商品房销售额超过8万亿元，占GDP的16%，占新增贷款的26%，占政府收入的39%，早已成为国民经济的重要支柱产业。当前，中国经济处于下行阶段，作为国民经济支柱产业的房地产业应该保持相对稳定。

四、实践证明，房地产税难阻中高端收入阶层对改善型住房的需求。从美国、新加坡、香港等旅游城市房产税的发展过程来看，房产税对旅游房地产价格的调控作用有限。新加坡实行高额累进房产税，最高为19%，但房地产市场依然红火,2010-2012年，房地产均价上涨了28.5%。中长期来看，我国富裕人群数量将越来越多，对追求品质生活的渴望不断增强，房地产税难阻海南旅游房地产业持续健康发展。

五、空置率是旅游房地产的一个显著特征。居住型房地产与旅游房地产的空置率对房地产业的参考意义具有较大差异。迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名旅游城市在旅游淡季空置率非常高，空置率保持在50%以上。海南旅游房地产外销比例达到70%以上，这些购房者平时工作和生活均在内地，只有休闲、度假时才会来到海南，空置率较高是旅游房地产的突出特征。

六、关于“刚性需求”。刚性需求应划分为广义的“刚性需求”和狭义的“刚性需求”。过去80年代、90年代，三世同堂、四世同堂的现象已经不复存在，城市人均居住面积由过去不足7平方米增长到24平方米。人们习惯把过去那种居住型需求称为“刚性需求”。随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高，人们的改善型住房需求不断增加，这种需求与居住型需求同时存在，我把这种双重需求称为广义的“刚性需求”，把过去那种居住型需求称为狭义的“刚性需求”。这种改善型“刚性需求”成为房地产的市场重要组成部分。

七、雾霾将进一步凸显海南碧海蓝天的吸引力。全国雾霾日益严重，凸显海南宜居、宜养的地位。近年来，到海南购房的地区和人群不断扩大，未来2-3甚至会出现离退休人群向海南“大迁移”的现象。

八、人们财富的增长与海南稀缺资源的供求矛盾日益突出。十八大报告指出，“到2020年，我国将建成全面小康社会。”国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番，居民人均收入将达到1万美元。但土地在我国是非常稀缺的，我国人均土地面积世界排名110位，远远低于世界平均水平。可见，人们财富的不断增长与海南稀缺资源不可再生之间的矛盾日益突出，最终导致稀缺资源的价值不断上升。

九、养老需求推动海南旅游地产持续健康发展。国家统计数据显示，2013年，我国60岁以上的老年人口已突破2亿，到2030年将突破4.8亿，占总人口的35%。旅游度假已经成为老年人的主要生活方式。自然环境优美、气候条件优越的海南岛日益成为老年人度假、养老的首选之地。

十、海南旅游房地产发展前景广阔。海南旅游房地产依托全国的广大市场，经过短暂的调整后，将会保持长期稳定的市场需求。即使全国房地产由于人口结构变化及城镇化进程放缓，出现拐点以后，海南旅游房地产将会继续保持平稳健康发展态势，走出一条与全国房地产截然不同的曲线。