房地产业思索之七 敢问路在何方4 降价风云

　　最近看了很多帖，对房地产往后形势的预测，现在观点相对统一，就是房价一定会降，但是降多少，各自都执不同意见，最近看的一个帖大胆预测会降价50%，我没看，也没兴趣看。在房地产重新成为关注热点后，对行业动向的预测重来就没有断过，就如大家的观点一样，我也是这么认为，关于一些比较明确的预测，可能都牵扯到各方利益，可能有些是代表政府意愿的，有些是代表开发商本身的，有些是代表真正想购房居住的，各方都想凭各自声音制造影响，试图将行业动向引向自己想要的方向。所以宣传的力量是无穷大的：)

　　我不是小潘老任这些地产风云人物，也不是时寒冰这些社会著名评论家，也不是中科院那些富学五车的精英，我只是一个普通的业内人士，没有太多数据，工作也没支持我经常进行这种分析，我只是感兴趣：)

　　商品在销售不畅的情况下，降价是一种常见的促销方式，也是一种必然选择，房地产产品也一样。其实大家不知道有没有印象，其实从上世纪九十年代初期的房地产行情到现在，我记得的降价是已经有三次，第一次是在上世纪九十年代末到千禧年过后的两年内，当时在海口市的房地产市场，低价倾销似乎已经是一种风气，第二次是在2008年下旬到2009年中旬，我记得当时全国地产销售气氛有些凝重，那阵子有相当一部分楼盘也出现了价格松动，这次是第三次，不管现在已经波及的范围有多广，这次全面降价我认为已经是必然。

　　其实讨论这一轮降价会降到什么程度，第一直接关系就是房地产开发商的财务状况。在整个房地产投资也好投机也罢的这波行情链条上，开发商是第一环节，没有他们就没有产品，大家就没有东西可投。在整个房地产交易市场中，开发商推出的新产品是价格风向标，虽然投资者手中握有的产品数量不少，但重复交易产品对价格的指示性不强，产品源头才是价格导向。我只能说按我的感觉，这一轮从2004年左右逐渐加热的房地产行情，行情初期入市的开发商财务状况应该不至于太差，这个时候入市的开发商是经历过长达十年的业界低迷后入市的，基于之前的借鉴会相对谨慎，到了2009年底入市或者原开发产品销售完后重新做新项目的开发商，就有相当一部分财务状况会吃紧。这是狂热之下入市的普遍现象，即使是之前的项目赚到钱重新做新项目，以地价为主要前期成本的飞涨顿时让他们现金拮据，各路融资渠道收紧更让他们的财务状况雪上加霜。要知道，这一波行情之下的开发商大多数都非常业余，对于项目的策划和财务安排都还是基本停留在入行前的作坊式行业管理模式，骤变的市场行情他们根本无从应对。

　　我认为本轮的降价行情同样会分为三个阶段。第一个阶段是心理博弈，这个阶段开发商会通过多次不同形态的小幅度让利型降价试探购买者的心理价位。对于大部分开发商来说，投资一个项目都不容易，你要想让他们一下子放弃原先设想的巨额收益的想法是很难的，大家首先想的都是不要再涨，先稳住价格，我也不比别人卖得贵，你去哪买都是这个价，我再给你弄点暗中折扣应该可以搞定。这个阶段的时间长短取决于开发商能撑多久，如果迟迟打不开销售局面，那进入下个阶段就会马上进入日程。第二个阶段是微利或保本。这个阶段的心理基础是承认投资失败，回收之前投入资金准备撤离，退出房地产行业。说句实话，这种情况如果普遍出现，就已经算是业界的灾难了，出现这种状况那不管是开发商还是投资者，都已经对房地产市场失去信心。这一轮严峻形势之下，这种状况会出现吗，我认为，如果我对之前的业界普遍的财务状况的看法是正确的，那还是有可能出现的。第三个阶段就是破产处置，这个时候就已经不在乎成本多少了，能收回多少就是多少。在第二个阶段真的普遍出现的时候，第三种情况马上就会出现，砸锅卖铁入市的开发商肯定有，只希望不要太多，因为，真出现这种状况的时候，就不是房地产一个行业的问题了，整个经济都会陷入一种非常萧条的局面。

　　那到底会降到什么程度呢。这个我在第一篇的时候就算过大数，就只说海口地区的房价，只要本次不讲理的调控时间够长，我觉得跌回5000~6000元一平方的可能性是有的，这个价位，按目前的普遍地价成本标准，就基本上属于微利状况，之前就低价取得土地的开发商也不会主动偏离这个价位太远。按之前计算的情况，如果是这种情况出现，那么支持房地产业百花齐放式的开发商构成状况的格局就会打破，毕竟不到20%的收益率不会打动只有能力开发一次的意向开发者，土地资源会进一步集中，规模经济比例进一步提高。

　　因为没有多少数据支持，我的讨论也只能停留在定性判断的基础上，抛砖引玉吧。

小编语：笔者的文章虽然没有什么数据做支持，但符合大体的逻辑思维，方向是没有错的。也就是现在开发商出于第一阶段“心理博弈”，至于什么时候进入第二阶段，这样看国家的政策走向和所持有的资金..................