浙江省人大代表：土地出让金能否“分期付款”

原标题：浙江省人大代表：土地出让金能否"分期付款"

备受瞩目的浙江大学华家池校区三块地，9月5日，分别以56.2亿元、36.7亿元、43.8亿元成交。三个地块楼面价分别达到19416元/、23828元/、23190元/。华家池地块，毫无悬念地成为了杭州新的“地王”。

就在同一天，上海徐家汇中心地块以217.7亿元的天价拍出，这一价格也刷新了上海以及今年中国的总价“地王”纪录。据悉，由香港新鸿基地产竞得的该块地，溢价率24.2%，楼板价约达每平方米3.73万元。

还是在这一天，苏州金鸡湖地块两宗地也拍出了47.25亿元高价。业内估算，两个地块的楼面价约每平方米1.5万元，刷新当地的单价“地王”纪录。

苏州、杭州、上海，三地同一天的土地出让总金额超过400亿元。而在沪苏杭创造被业内称为“地王日”的前一天，北京市朝阳区农展馆地块也以21亿元总价、楼面单价突破7万元，成为北京土地市场截至目前的单价“地王”。

“地价”、“房价”一向被视为房地产市场的“面粉”与“面包”。在中国房价逐月连涨15个月之后，频现的“地王”无疑引来各界瞩目，也引发市场的担忧。

浙江大公律师事务所主任、律师李旺荣认为，一次性缴纳土地出让金的批租制是造成高房价的根源。他建议，能否改革现行的土地出让金支付方式：由目前一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次，通过土地出让金的分期支付遏制土地的疯狂。

“把一次性土地出让的巨额收入分散到70年期限内，既保证政府财政的长期稳定收入，也将大大降低房价，缓解住房压力，促进居民住房的合理消费。”李旺荣说。

根据李旺荣调查，如果实施土地年租制，将原来一次性缴纳的巨额土地出让费用分摊到70年期限内，可以降低商品房开发成本40%以上。

   一次性土地出让金是不是高房价的根源?

作为一名执业律师，李旺荣说，自己在日常诉讼业务中，接触到了大量的涉及房地产的案子，自己也一直在关注着房地产市场。他认为，现行一次性土地出让金支付方式是推动土地价格上涨并导致房价上涨的制度性原因。

今年50岁的李旺荣，是浙江省人大代表、绍兴市律师协会会长，也是中华全国律师协会民事专业委员会、中华全国律师协会建筑工程与房地产专业委员会委员。

去年，李旺荣参与了中华全国律师协会民事专业委员会“实施土地年租制的可行性分析与研究”课题的调研。在今年浙江省“两会”期间，又向大会提交了《为遏制房价过快上涨，拟改革土地出让金支付方式建议》。

1990年5月国务院发布实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了城镇土地使用权的出让模式，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并向土地使用者一次性收取土地使用权出让金的模式。

李认为，该制度的长期实行虽然为城市基础设施建设筹集了大量资金，但同时也造成了一系列问题。

他以北京市和重庆市2008年1月1日至2010年1月1日期间出让的住宅用地的价格情况为例进行分析：

在此期间，北京市(市本级和城八区)共出让住宅用地317块。其中，公布成交价格的233块住宅用地，分别通过协议、挂牌和招标三种方式出让。

但在协议出让中，住宅用地的出让价格仅为1690元/平方米;而挂牌、招标出让后，土地出让价格上升到了9795元/平方米和11146元/平方米，分别达到协议出让价格的5.8倍和6.6倍。

其中，普通商品房用地的协议出让价格只有1313元/平方米，而在挂牌和招标出让方式下，土地价格则上涨到了11521元/平方米和12210元/平方米，上涨了8.8倍和9.3倍。

同样，重庆市(市本级和城六区)在同一期间公布成交价格的住宅用地共107块。在这些出让地块中，没有协议出让的土地，合计的住宅土地出让价格为4238元/平方米。

但其中，划拨土地的均价为1316元/平方米，挂牌和拍卖出让的土地均价则达到5192/平方米和5793元/平方米，分别是划拨住宅用地均价的3.8倍和4.8倍。

“在现行土地出让制度下，未来70年的土地出让金一次性收取，并最终进入房价成本，推高了房价。”在李旺荣看来，一次性收取土地出让金的方式，实际上也是将后续50～70年的土地收益由现届政府一次性收取。一次性收取未来若干年限的土地收益，也等于是现届政府提前支取了以后政府的收入，是“透支了”今后几十年的财政收入。

李旺荣认为，这种土地收益的透支现象，对于未来几届政府也不公平。在财政压力下，也必然造成一些地方政府运用各种手段扩大出售土地增加财政收入的短期行为。

他认为，这几年国务院出台了一系列房地产调控政策，但收效甚微，其根源在于一系列的政策都着眼于房，但房地产调控的关键应该是地。“在目前一次性收取土地出让金方式下，调控房价只能是南辕北辙。”

商品房价格能否随之下降

李旺荣说，一般情况下，土地成本占商品房开发直接成本的比例平均为48.2%。开发商在拿地阶段向政府缴纳全部土地出让金并在房地产开发与销售阶段向政府缴纳的税金等，提高了房价。

来自中华全国律师协会民事专业委员会一份关于“实施土地年租制的可行性分析与研究报告”，在一定角度也证实了李旺荣说法。

据报告，2009年，国土资源部组织开展房地产项目用地地价专项调查，在对全国620个项目的地价和房价进行的调查中，销售房价最高45000元/平方米，最低1130元/平方米;地价占房价的最低比例为5.3%，最高为58.6%。大多数地价占房价比例在15%～30%之间。620个项目平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。

据介绍，房地产的开发成本包括前期工程成本、土地成本(即缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费以及销售费用、财务费用和开发间接费用等。“但所占比例最大的是土地成本，地价上涨是住宅价格上涨的重要因素。”李旺荣说，目前商品房出售价格，实际上还包括了住宅未来70年的土地出让金。“这本来可以分摊在70年支付。”

在我国现行政府垄断供给、一次性支付土地出让金的土地出让制度下，开发商则通过商品房销售，又在购房者中一次性收取。不仅如此，因房地产开发商的一次性缴清的土地出让金，还会因此产生费用、利息，最终计入房地产开发成本。“同时，也增加了以成本和价格为基数的有关商品房税收的成本，如营业税、契税等，同样被计入房价。”