专家支招地王与高房价 土地改革或是解决之道

　　7月18日，国家统计局发布“2016年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，显示一二线城市房价同比涨幅明显，三四线城市基本保持稳定，这让地王与抢房充斥着上半年的楼市。面对这样的情况，各地均出台了一些政策，然而却是无济于事。

　　众所周知，影响房价的主要因素包含两方面：一方面是供应，另一方面则是需求；多年来，为了让房价处于可控的状态，政府在需求端下的功夫远高于供应端，诸种不同版本的限购条文即是例证，然而这并未改变什么。面对新一轮的地王狂潮与涨价狂潮，在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上，不少专家表示，要改变目前面粉贵过面包的局面，一轮新的土地改革势在必行。

　　高地价与高房价之考

　　据上海链家市场研究部数据，2016年上半年，在上海土地出让交易中，住宅类用地有20幅（去年23幅），土地面积103.6万平方米，全市住宅类用地的平均溢价率高达158.2%，土地金额共计449亿元，比去年同期上涨11%，占到全部土地金额的近九成。

　　松江、周浦、宝山、奉贤、青浦等区在上半年拍出的“地王”，其楼板价均远高于周边房价，大幅提升了周边现有住房的可售价格，并明显刺激新房和二手房的销售，呈现出“面粉涨价，面包跟涨”的效应。

　　“地王”效应强烈的还有深圳。尽管“325新政”后当地成交情况迅速退热，上半年全市一手住宅成交面积同比下滑22.8%至242.95万平方米，但龙华“地王”和光明“地王”的横空出世，又为深圳楼市注入一针强心剂。此外，北京也是“逢拍必出地王”。

　　事实上，中原地产研究院提供的数据显示，今年1—6月份，全国50个主要城市诞生的“地王”(统计口径为单宗土地金额超过10亿元的地块)多达219宗，其中的热点城市苏州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武汉11宗、天津14宗。

　　同时，上半年全国主要的50大城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅甚至超过了200%。

　　面粉贵过面包已是全国的普遍现象。另一方面，现在高地价往往预示着未来的高房价，处于这样的考虑，很多城市不仅出现了“抢房潮”，房价也开始走高，尤以二线城市最为显着。国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市中，房价同比上涨的城市有57个，占比超过八成。其中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅均超过29%，赶超北京和广州；杭州、福州、天津和武汉等城市房价同比增幅亦达到两位数。

　　针对过热的市场，新一轮的限购或已经落地，或已在探讨中。比如，上半年，一线城市中，上海、深圳已经收紧限购，北京则是局部加码；同时，二线城市如苏州、南京、安徽在颁布“土地熔断令”的同时，酝酿限购的传闻也是不断传出。

　　土地供给侧改革

　　在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上，不少专家学者分析认为，这种现象的病根在于土地供应，解决之道在于增加土地供应，进行土地供给侧改革。

　　“限购是从需求策的一个办法， 但需求是一直存在的，我们的问题主要在于供给策，所以中央提出了供给策改革。现在，城市用地中居住用地供应过少，而工业用地过多。无论如何，上海、北京目前要通过各种方式大量增加土地供应。”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌如是分析。

　　旭辉集团总裁林峰表达了同样的观点。“土地为什么一直上涨？我觉得和供给侧改革的垄断有关系。对于房地产的供给侧改革，我认为最核心的是如何解决土地资源错配的问题。”在发言中，他表示。

　　而全联房地产商会创会会长聂梅生则为土地的供给侧改革指出了方向。她认为，土地的供给侧改革应该从三个方面入手，第一，积极推动同地、同权、同价农地入市；第二，完善改进土地招拍挂制度；第三，改革70年土地使用权制度。

　　同时，顾云昌也表示：“今年中央对农用地的控制量减少，为解决这个问题提供了一种思路。”

　　事实上，近年来的土地改革也基本围绕这几个方面进行。6月23日，国土资源部给各地下发了《土地利用总体规划纲要（2006~2020年）调整方案》（下称《调整方案》）。按照《调整方案》，北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。其中，北京的耕地保护指标减少了48.5%左右至11.07万公顷，天津减少了23.6%左右至33.40万公顷，上海减少了24.5%左右至18.80万公顷。

　　紧接着，6月29日，农业部出台了《农村土地经营权流转交易市场运行规范(试行)》，表示要指导农村土地经营权流转交易市场建立健全交易运行规则，督促尚未建立流转交易市场的地方特别是粮食主产区抓紧建立市场并完善规则，推动流转交易公开、公正、规范运行，维护交易双方合法权益，促进土地资源优化配置和农业适度规模经营健康发展。这被视为土地流转的重大突破，“农地入市”未来可期。

　　目前，虽然不确定这些政策将会对楼市产生什么样的影响，不过不少专家表示，这一定会增加土地的供应量，在一定程度上抑制土地价格。

　　来源：凤凰房产

编辑：huangcy