热追踪｜房产税等调控政策能否抑制房价上涨？(北京链家网)

编者按：马红，链家网内容知识经理，江湖人称“小马哥”。近十年的房产实战经验，帮助上万个家庭置业。

近日，有关房地产税的讨论再度掀起热潮。房地产税、房价还会不会上涨？

楼继伟部长日前在G20税收高级别研讨会上“将义无反顾推进房地产税制改革”的一番话，引发了有关房产税的多种猜测。

1、能将中美房地产税相提并论吗？

不能！

目前网络上的大众思维是将中美两国做横向对比，但真的能将这两个国家放一起来比吗？

从作用上看，上海和重庆已经试点5年的房产税既没有起到调节住宅供需的作用，又无法像美国那样给地方政府提供长期稳定的财政收入—在中国，扮演类似角色的一直是土地。

根据相关资料显示，美国各州政府每年向除公寓外的住宅征收物业税，税率一般为1%至3%（根据Business Insider报道 ，2015年8月Tax Foundation对美国50个周自住住房的物业税进行了一项排名，新泽西州以2.38%排名第一，阿肯色州0.62%排最后。），这税收用来支付公立教育费用以及改善维持公共服务等。

2、如果仿效美国征收房产税，会咋样？

如果国家要像美国那样征房产税，首先当前地方政府和中央政府之间的财税分配制度是需要改变的。地方收上来的税上交中央后，只剩30%的财政收入，地方财政不足、城建开发资金和政府融资都只能依赖卖地和抵押土地。

其次，改为持有环节征税实际是把一次性交齐的地价分摊到每年，那么现行的国有建设用地招拍挂制度也不能不变，否则就变成了重复征税—卖地收一次费用、持有环节再细水长流地收费用；每年向每套房征收房产税，还要解决低收入家庭税负过重的问题——房产税减免的具体措施也不能少；另外，在技术层面上还要能全面监测个人房产持有状况以及制定出比较完善的评估标准。

因此，在解决地方政府和中央的财税矛盾、地方政府对土地财政的依赖、税制改革、全国房产信息联网和资产评估体系等问题之前，我们都做不到像美国那样普遍向每套私人房产征收房产税。

3、房产税会不会导致房价继续上涨？

房价的变化难以精准预测。

前几天21世纪报道出了一篇新闻：“京市住建委26日发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2016)》。白皮书透露，北京市将进一步完善符合首都实际的基本住房制度，并继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。”

“调控政策来了，房价会不会降？”这是一位微信好友问我的。这条消息后来被证是虚晃一枪，根据知情公众号“京房字”7月27日爆料，这个《白皮书》是由北京市住建委研究中心编制的，这是住建委的一个研究机构，不代表政策发布。《白皮书》不是公布将要执行的政策，只是该机构对下一步发展方向的探讨和展望。

4、调控政策会对房价会有怎样影响？

调控政策稍微严厉，买房人就开始各种担心，观望、我们经纪人的交易变难了。房价的变化虽然难以精准预测——事实上任何商品的价格都不能精准预测，未来是模糊的。但这些年来摸索了一些政策面出来后的市场规律和相关变量，希望能帮助我们树立信心或者有助于帮您找到正确的买点。

房地产调控简单点说是通过提高买房门槛、限制信贷，在短期内影响供求关系，控制成交量，最终影响房价短期趋势。

房价，中期判断仍然要综合货币量和供求关系，长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础。

工业化和城镇化是房地产价格上涨的最核心推动力，过去这十来年房价猛涨，而我们正身处这两个阶段中。

2010年以来，从一线房价变动情况来看，促进市场的财税、信贷等全方位调控在2个月至3个月后开始发挥其对房价的影响力，延续时间最长会推动了未来12个月的房价上涨。

而抑制市场的调控对房价趋势的影响快则1个月、慢则3个月就有体现，但影响房价的时间却很短，通常2个月至5个月后就被市场消化，但是在抑制政策不断累积成全方位的调控后，最长也曾控制超过12个月的房价上涨。

根据对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示，M2增幅变大2个月至4个月后，房价明显上涨。

汇率则在特殊阶段影响房价。从欧美国家、日本甚至中国香港的房价变化看，在典型的工业化过程和城镇化过程中，汇率升值会助推房地产价格上涨。但工业化和城镇化完成后，汇率升值对房价的影响基本消失。

5、现在怎么判断是否是购房好时机？

三个方法。

1、最有效的办法，看链家上的带看量、日交易量，这里有个技巧，链家的日交易量*2大约等于全市的日交易量。带看量指数翘头，就赶紧去看房定房。

2、每月末的M2货币相比前一个月末的增幅如果持续变大超过2个月，房价上涨的几率就会变得更大。

3、通过政策看时机。“调控”的目的是要把快速上涨的房价压下去，至少是拖住减速。房价涨太快追不上，那当调控快速把房价压住时，如果你购房资格和能力，要珍惜机会。上面说了，即便是单一调控，最多控制4个月的趋势，而全方位调控最多控制12个月，然后，房价继续涨。（马红）