房价如此之高，仍如飞蛾扑火

房价，在中国经常成为热点话题和焦点问题，因为它与民众息息相关。有看多的，也有看空的；有极端看多的，也有极端看空的；有看多做空的，也有看空做多的；有泡沫不破论论者，有房价崩盘论者。维持多空平衡是好事，如果一致性看多或一致性看空，才是灾难性的。

价格包含一切，包括供需、价值、预期，消化了一切的利多和利空因素。房价，太纷繁复杂了，谁能看得准？又该如何看？预测房价走势是非常难的。谁如果每次都判断准确，那么，可以富可敌国。判断房价一定要纯客观高度理性，不能夹杂任何个人的好恶，房价的涨跌不以人的意志为转移，个人无法左右房价的走势。而人往往受情绪和主观的影响，导致判断失误。我即使内心极端厌恶高房价，但通过分析，房价上涨的动力没有消失，那么，也会择机买入，反之亦然。

从2000年开始，中国楼市走出了波澜壮阔的大牛市，且是长达16年的长牛，空前繁荣，历史罕见，当然与中国的城市化和人口高峰及政策支持等因素有关，更与国人的居住文化、集体无意识与投机心理等有关。

在这波房地产牛市中，曾经的空头都死无葬身之地，而多头赚得盆满钵满。在牛市中，任何时候参与和买入都是对的，任何时候踏空和买出都是错的。这十几年，人因为房子而分层，出现贫富的分化。

房地产是过去十几年升值最快最大的资产，最主要的原因是流动性泛滥和低利率，资金的避险需求。但是，不是任何地方的房产都能升值，国内三四线城市房地产事实上已经崩盘，因为人口流出，卖给谁呢？

但任何事都有兴衰轮回的规律，没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，涨多了跌，跌多了涨。繁荣背后潜伏着风险，萧条背后隐藏机会，风险是涨出来的，机会是跌出来的。

通货膨胀周期持有房产。但如果出现恶性通货膨胀，那么，本国经济已然崩溃，任何资产都要不值钱了，也没人接盘，也不敢接手。如果没有交易，没有成交，那么，价格失去任何意义。

现在的“地王”及高位买入的业主都是战战兢兢，都在祈祷自己不是最后接棒者。

当一国货币在贬值周期，那么，其资产价格尤其是以美元计价的房产一定是下行的。本币贬值，抛售资产，资本流出，资本外流又导致本币的更大的下行，本国央行为了稳住汇率进行加息，加息导致资产价格的下跌。当然，根据天朝的风格，经常不按常理出牌，如强资本管制，重启强制结汇，甚至，为了挽救经济危机，逆周期降息，资本无处可去，到一二线城市重新买房。这些都充满不确定性，揣摩当局动向很有必要，与其埋怨愤青，不如多研究执政套路。

中国的人口红利在2013年就到了拐点，本轮房价暴涨不是则需，而是对通货膨胀的预期，持有资产比持有货币明智。

当局维持人民币汇率的基本稳定，死扛人民币不崩盘，其实人民币贬值最有利于出口，从而刺激经济复苏，反正实行资本管制，怕什么呢？

同样把购买资产，也是很有讲究的，有的能升值，有的则会套牢。

好的资产不要嫌贵，坏的资产不要贪便宜。

李嘉诚对房地产有句经典名言：地段、地段、还是地段。传统意义上，这话是真理，但互联网时代，值得商榷，购物无需逛街，出行有车和地铁，如果教育和医疗资源均衡分布，办公地点不扎堆市中心，那么，市中心优势几何？优势何在？人们理解的地段一般是狭义的大城市的中心地段。

我计划置换，中介带我看了很多市中心的房子，有几个感观：除了交通便捷有名校包围外一无是处，其一地处闹市自然噪音污染，四周都是马路，而我是喜欢静的；其二容积率太高，容积率陷阱，房子既高又密，一层好几户人家，与群租何异？压抑窒息，我喜欢有开阔的视野和自由活动的究竟；其三小区绿化太少与景观太差；其四房型极差，采光通风极差，无任何舒适之感；其五，市中心小区安全性差，就几个狭小的通道，又挤满了车和人，一旦炎灾，消防车是进不来的，里边的人是出不来的。2010年11月15日，上海静安区28层教师公寓大楼起火，58人遇难，70余人受伤。上海市中心有太多这样的小区，安全比财富更重要；其六，房价高得离谱，如50买进，少1000万不卖，自然让人望而却步。

不要迷信市中心，要去中心化。但人性是喜欢扎堆的，同时，大城市暗含文明和繁荣的期权，所以人们趋之若鹜。

我想千万级的富人早已有房子甚至有几套，动辄千万的房子刚需根本没有购买力，卖给谁呢？如果是改善型，也总得找满意的房子吧，谁来接手市中心的烂房子呢？我至今仍百思不得其解，我是绝不会高位接盘，等它回落调整一段时间且跌不下去再入手。现在股票如此便宜，都不敢买，而房价如此之高，仍如飞蛾扑火，如何看懂呢。