我坚决不赞同《有一种房价，永远震荡上涨》

　　大众传媒越是哗众取宠的观点，传播越广，越是犀利的标题，打开越多，越是极端的价值观，受追捧越深。

　　用在娱乐八卦，鸡汤人生，消解一天工作的的疲劳，有益也无伤大雅。

　　放到金融证券，当成财经意见领袖，有害且遗祸无穷！

　　本周有个名为某信的券商房地产研究团队出具了一份研究报告，题为《房价之谜：有一种永远震荡上涨的房价》，被华尔街见闻转载后起了个更有冲击力的标题：

　　有一种房价，永远震荡上涨！

　　有六个观点，错误但流行！

　　70页的巨簿头报告，洋洋洒洒，让绝大多数人不明就里的小白叹为观止。

　　再加上今年全国大多数一二线城市房价上涨，顿时刷爆了微信群。

　　很！没！节！操！

口说无凭，下面听骑行客细讲这篇报告的谬误与危害。

　　报告批驳了六个误导众人且非常流行，但又有明显错误的观点：

　　第一个是“错把房地产产业到顶等同于房价到顶”。

　　作者在引言中用了极富煽动性的话语，叫“迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候”。

　　如果这篇报告发布在2013-2014年整个房地产行业投资低迷，房价停止上涨甚至出现下滑时，这种论调是“熊市”中难得的一篇有知识分子“风骨”的佳作。

　　注意报告的发布时点是2016年7月21日，在深圳房价暴涨1倍，北京上海部分地区上涨超过50%，二线城市以南京、合肥、厦门为代表狂飙跟进的时候。

　　这跟去年4月创业板站上3000点后大喊“因为创业板的高估值而退缩，你将错过中国经济的明天”没什么区别。

　　更夸张的是，作者在描述房价上涨时，居然完全不考虑“通胀”。

　　照这个说法，

　　百多年来全球没有一个国家的经济有过衰退，按货币价格计，经济永远上涨；

　　世界各国的主流股指永远都在上涨，整百、整千、整万的关口不断被突破；

　　衣服的价格永远震荡上涨，哪怕纺织行业早已穷途末路；

　　食品的价格永远震荡上涨，哪怕工业化养殖效率成千百倍提升；

　　出租车的价格永远震荡上涨，哪怕专车司机刚刚合法化。

　　报告中数次出现俄罗斯、日本、美国六个城市、全世界十二个发达国家和地区的房价对比，没有一个图考虑通胀！

　　然后主要选取的数据是1970年至今的近50年时间，来说明，看！尽管局部有震荡，但总体都是向上的一根直线，房价永！远！上！涨！

　　这样的分析出自中国最顶尖券商的专业研究团队，令人汗颜。

　　骑行客曾在旧文中贴过油价的150年数据：

　　这是一张根据通胀调整的图，上图中的蓝线是把油价都按2013年美元的购买力计价，如果不调整，则很容易得出这样的结论 - 有一种油价，永远震荡上涨！

　　关于房价，欧美早有数百年的追踪，从长期来看，房价的涨幅与通胀的幅度相仿，也就是剔除通胀，房子并不升值！

　　美国最大的房地产估价网站Zillow的创始人Spencer Rascoff在其《The New Rule of Real Estate（房地产新规则）》一书开篇就写到：房地产单纯从房价上涨上获得的收益不如股指，只有加入了房租收益后，才能胜出。即便如此，他在得出这样的结论时，也没有考虑股指的收益率并不包含股息这层因素。

　　无论如何，单纯说房价永远上涨而判定房子具有投资价值十分业余。资产投资的收益率必须考虑通胀，只能跟其他资产类别横向比较。不知道这家券商的房地产研究团队是真不懂，还是装不懂。尤其在这个时点，抛出这样的论断，实在让人不仅怀疑其职业操守，也怀疑其专业能力。

　　这篇报告批驳的第二个观点是“错把人口作为衡量房价周期的核心因素”。

　　研究团队批驳这个观点的确需要勇气，如果他们不是一帮什么都不懂所以什么都敢批驳的红卫兵似的人物，那就真是具备了超乎寻常的瞒天过海和断章取义的能力！

　　报告非常文艺引用了诗人海子的句子作开篇：

　　我有一所房子，面朝大海，春暖花开。

　　如果没有人去，再多的面朝大海，春暖花开，房产的价值都是零！

　　这是基本常识。然后报告用了一句“对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关”。

　　骑行客不知道这个研究团队，如何定义“有些时候”，定义“那么严密”和定义“正相关”。

　　下面看他们给的例子：

　　拉斯维加斯人口增长率超过底特律，但房价表现却并没有好很多（用的是2001-2010年的数据，做了一张非常专业的气泡图，来表示3个维度）。

　　人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关，典型如旧金山的房价表现（还是气泡图）。

听骑行客一一为你揭开这简单的两个例子中的四大谬误：

　　1. 取数时间周期过短

　　2. 错误的横向比较

　　3. 局部代表整体

　　4. 不控制变量

　　拉斯维加斯是从60年代起在沙漠里建起来的赌场、度假胜地、会展中心，所以其本身是一个移民城市，有如中国的三亚。移民城市随人口的不断增长，地价也不断上涨，并且快速的移民涌入往往引发房地产价格的暴涨和泡沫。2001年正是拉斯维加斯前一轮房地产泡沫的高点，有如1992年的三亚，所以才有此后10年的调整。如果报告作者把时间同样拉长至70年起点至今，则结论完全相反！骑行客2008年去拉斯维加斯的时候听过一个分时度假酒店的销售向我介绍拉斯维加斯土地过去40年的涨幅，触目惊心，这根本与报告中列举的任何一个其它国家同期（包含通胀）的房价涨幅不在一个数量级。研究团队举这个例子，完全是自己打自己耳光。

　　再用底特律同期的人口净流出说明，看拉斯维加斯人口净流入房价也下跌，房价跟人口流入流出不相关，简直是颠倒黑白到令人发指的程度。

　　21世纪头一个十年是底特律之殇。美国汽车工业的衰落，2008年金融危机的冲击，克莱斯勒破产，通用被国家接管让底特律这个百年前的“硅谷”成了“死谷”。工人失业，犯罪率徒升，人口向外涌出，房价自是一落千丈。前几年还有中国炒房团想去抄底的传闻。

　　能够把这个例子搬出来说明人口起落不是房价涨跌的相关因素，是欺负老百姓(行情603883,买入)书读得少，所以能明目张胆地满嘴胡言？

　　这就好比说艾佛森经常能扣篮，姚明反倒不常扣，所以说身高与扣篮不相关。

　　然后，作者的第三个例子，旧金山全美房价最高，但总人口并不是最多，所以人口与房价不相关。这是典型的局部代表整体。你能说首富不是高学历，所以学历与财富无关么？无论美国还是中国，学历越高平均收入越高都是板上钉钉的事实！

　　当衡量一个逻辑是否成立时，控制变量是很重要的因素。旧金山之所以房价高，是因为湾区聚集了全世界最成功IT科技企业，居民的收入也高。如果不考虑这个变量，你会发现墨西哥城人口更多，但房价低，然后得出房价高低跟人口无关。如果科学研究不控制变量，万有引力跟物体1的无关，跟物体2的质量无关，跟两者之间的距离也无关。

　　张五常在其《经济的解释》一书中“经济就是研究人的科学”。能说出经济问题与人口不相关，这需要多么缺乏科学精神啊？

　　报告认为错误且流行的第三个观点是“房价收入比不是判断房价过高的依据”。

　　这跟认为PE不是判断股价过高的依据系出同源。