房地产四维跟踪月报(8月刊):库存、成交、房价、投资

7月成交增速走过拐点,逐步放缓。2016年7月52城商品住宅成交面积2454万平米,环比持续小幅下跌2.4%,同比上涨11%, 同比涨幅继续收窄;累计商品住宅成交面积为16949万平米,累计同比上涨36%,涨幅连续三个月回落。

一线和二线库存平稳,三四线去化周期持续下行,走势趋于平稳。我们监测的32城分线商品房去化周期(6个月平均移动)显示,一线城市平均去化周期为13.3个月,二线城市(11个)平均去化周期为21.1个月,三四线城市(17个)平均去化周期为22.9个月。

房价涨幅走过拐点,增速趋缓。7月全国288城一手房房价指数为1209.1,环比上涨1.35%,同比涨幅扩大至11.06%,环比连续第15个月上涨,且环比涨幅小幅回落0.12%。7月房价指数环比上涨城市数为165个,上涨城市数出现回落,较上月减少15个。

优质土地仍引热抢,品牌房企入场拼杀。2016年7月300城住宅用地供应5133万平米,同比下滑18.3%;成交4676万平米,同比下滑4.4%。一线城市土地供应仍然偏紧,本月上海多宗优质土地出让,引发房企争抢热潮。二线城市土地市场供求整体回落,但重点城市热度持续,其中武汉、杭州持续吸金。三四线城市土地市场保持平稳运行。值得关注的是,本月高价宅地均由大型实力房企包揽,金地、合景泰富、正荣、招商、阳光城等名企均有斩获。

整体观点:调控政策影响渐弱,推盘节奏等原因造成销售增速高位回落。7月最新数据显示整体销售市场增速走过拐点。重点观测城市中一二线库存去化周期趋稳,三四线城市库存去化周期保持下行。房价保持持续回升,增速有所回落。土地出让方面优质土地仍引发热抢,品牌房企入场拼杀。我们认为,无论销售、房价还是土地市场来看,都呈现收敛的状态,增速出现回落,走势趋于平稳,无论是限购政策还是因地制宜的去库存政策的边际效应几近消失。全年看,维持销售面积和销售金额历史新高判断,但增速预计呈现前高后低状。

投资建议:地产处于三低阶段,具备配置价值,迎接3Q后期推盘旺季。考虑2015年3Q股市异常波动造成低基数,预计后期环比、同比周度数据会有一波小高潮。上半年销售市场的火热使得多数房企上半年业绩超预期,已有企业上调全年业绩目标,如新城控股,预计后续陆续有其他房企上调业绩目标。考虑地产板块处于三低阶段“估值低、配置低、预期低”,从绝对和相对收益看均具备价值,继续推荐新城控股、金融街、荣盛发展、华发股份、金地集团、嘉宝集团、中国国贸,转型看好天保基建,主题关注京津冀、科创、特斯拉、国改(上海临港、华鑫股份等)。风险提示:行业面临调控和经济下行风险。