为什么重庆做到了房价不涨？

　　重庆是一座建在山间的城市。

　　主城区在中梁山和铜锣山之间，太多丘陵和坡地，“爬坡上坎”是形容重庆人出行最精髓的一句话。

　　重庆市平坝面积仅占全市面积的2.4%，如果寻到适合建房的平坝，楼房都尽可能的修高。

　　按理来说，这样的城市的房价，应该学习香港。但重庆却一直保持着温和的上涨态势，甚至不及经济体量远远低于自己的兰州、昆明。数据显示，2016年6月重庆平均房价为6942元/平方米，比去年同期微涨0.41%。这一价格排在兰州、昆明、成都、南宁、西安等城市之后。

　　而根据中国指数研究院的统计，2010年至2015年，重庆房价的涨幅是12%，而全国100个主要城市的房价平均涨幅为22%。

　　在重庆经济连续十个季度领跑全国的同时，其房价为什么如此“温和”？

　　地票供地+保障房制度

　　把重庆和经济体量相接近的苏州、天津、深圳做比较，更能凸显其房价之低。

　　目前重庆商品房成交均价为7790元/㎡，而苏州为12520元/㎡，天津为11473元/㎡，深圳高达58171元/㎡。如果以100㎡的购房面积计算，重庆不含契税的购房款需要77.9万元，而深圳则达到581.71万元。

　　从重庆房地产市场整体来看，地票和保障房制度的推行，是重庆能够有效控制房价非理性上涨的关键。

　　事实上，地票制度的推行，除了可以使农村居民获益外，另一个作用是农民将其宅基地复垦后，将通过地票交易制度，间接的增加城市建设用地供应。这是抑制房价的关键因素之一，统计显示，地票制度每年为重庆增加约14%的供地。

　　而保障房制度的推行，同样抑制了房价上涨。其中的一个逻辑关系是，在重庆地票和城镇化的推动下，大量的农民选择进城变为市民。重庆以公租房为重点的住房保障体系，解决了低收入和外来务工人员的住房需求。

　　由于重庆保障房供地占比达22%，因此重庆新增市民的中低端刚性购房需求，部分转移到保障房领域进行消化，防止了商品房市场的需求过旺导致房价过快上涨。

　　事实上，重庆是全国率先推行保障房的城市，良好效果使得“十二五”期间保障房建设在全国范围内大力推行，目前，重庆城镇居民住房保障覆盖面达到30%，高于全国保障覆盖面20%的目标。

　　住房销售价格与土地价格高度相关，重庆通过供地节奏调整，来调控土地价格。重庆市的各个融资平台，在多年前就收储了大量土地，可以根据市场情况进行区别化的释放，这亦是重庆房价可以保持稳定的另一个因素。

　　房地产业占比低

　　一个城市的GDP增速对房地产依赖度低，管好房价并不难。下面的几个数据可以印证目前重庆经济结构的平衡性。

　　2015年，重庆的金融业GDP占整个GDP的10%左右，金融业增长17%，意味着GDP每10个百分点的增长，约有1.7%来自金融业。

　　同时，重庆金融业占GDP的比重还超过了房地产业占GDP的比重，房地产业在去年占GDP仅5%，而金融业高达10%。和其他经济增速较高的城市相比，其房地产业占比相对较低。

　　从投资结构讲，重庆包括房地产在内的基建投资，和包括工业和服务业在内的工商产业投资的比重出现“五五分”的局面。

　　这样较为对称的结构，既避免了重庆的房地产投资和基建方面的独大，造成高库存，又避免了房地产因过少投资，造成供应不足一房难求的局面。

　　事实上，重庆也在进行房地产调控。重庆《推进供给侧结构改革方案》明确，重庆要完成1000万平方米去库存任务。而在1到6月，这个数据已经完成455.65万平方米。

　　——————————

　　来源：凯迪社区

　　文章：重庆GDP连续两年全国第一 为什么房价那么低？

　　【导读】 最近几年，重庆很“火”;在中国经济进入新常态，面临较大的经济下行压力的背景下，重庆经济GDP增速连续两年全国第一，经济和社会全面发展，受到国内外舆论的普遍关注。2015年10月10—11日，国家发改委主任徐绍史在重庆考察时表示要“梳理和总结重庆的经验”。2016年1月4日下习近平总书记在考察位于重庆两江新区的果园港时赞叹“这里大有希望”。另一方面，近年来对重庆经济发展的质疑乃至谣言一直不断。从前些年的“重庆地方债务全国第一”，到最近网上流传的《重庆是中国的缩影：一个纯粹的投资依赖型的城市》帖子，都认为重庆经济发展的“秘诀”是依靠政府举债投资“垃圾行业”。拨开意气之争和意识形态的浮云，“重庆经验”的秘诀到底是什么?《经略》特邀专研重庆经济社会发展的投资家樊元树先生撰文讨论，本文为其中一篇。

　　在过去的六年里，重庆主城区在全国商品房产销面积均排名前茅，每年均超过2000万平方米新增商品房开工建设，每年均超过2000万平方米的商品房销售，甚至在过去几年里还有4000万平方米的公租房竣工交付市民入住。

　　在过去的六年里，重庆主城区在土地出让面积全国也是位居前茅，但土地成交价格一直控制在楼面价2000~3500之间(特殊地块除外，个别土地市场过热年份也有超出)，在媒体上地王频频出现的年份里，似乎重庆并未有什么天价土地出现。

　　在过去的六年里，重庆房价始终稳定的6000~7000一线。而同期一二线城市、省会城市房价飙涨，重庆作为一个直辖市几乎成了中国一二三线城市里房地产价格的最洼地。在重庆GDP增速已经连续两年(2014、2015)位居全国第一的背景下，重庆为什么房价那么低为什么房价不涨为什么销售量那么大为什么为什么?

　　重庆房地产逻辑究竟是什么?笔者将从房地产的核心问题开始，一一剖析年轻的直辖市的房地产逻辑，这也是重庆经验的重要组成部分。

　　在过去的六年里，重庆房价始终稳定的6000~7000一线

　　从房价上涨的根本要素说起 我们回顾一下过去十年的房地产市场，从成本的角度看，在过去的十年里建筑安装成本是相对稳定的，增幅主要体现在人工成本逐年增高，但所占比例不高;建筑主材有升有降，甚至在过去两年里建筑主材如钢筋、水泥、玻璃、铝合金型材等还大幅下降;而增长最快增幅最大的是什么?是地价!在过去十年里以重庆地价为例从30~60万/亩飞速增长到了400~600万/亩，折合楼面价2500~5000元/平方米。(主城核心区域则已有超过1000万/亩的土地，折合楼面价约7000~10000元/平方米)，楼面价增幅达到十几倍，个别区域甚至达到了30倍以上。在2005~2006年，笔者因工作需要反复考察过重庆渝北区新牌坊片区最好的地段的数宗土地，其土地价格均在60~80万/亩左右。当年笔者正在参与筹备开发的嘉陵江滨江项目的土地价格不足30万/亩，而目前嘉陵江北滨路沿线土地价格已经上涨到了1000万以上/亩，折合楼面价4000~5000元元/平方米。【换句话说，如果在十年前买的地，十年之间什么研发、户型、团队、销售甚至短期内的价格增涨都毫无意义，最佳投资策略就是等待等待再等待。】

　　这种情况在各大一二三四线城市都是普遍现象，在北上深这三个特殊城市更是有上百倍的地价增幅，楼面价5万8万都不再是新鲜事情了，北京在2014年诞生的楼面价地王领先全国，楼面价达到了令人震惊的9.65万元/平方米。

　　通过多全国房价历年来的增幅对照土地拍卖成交价格增幅来看，两者的价格增长幅度是高度吻合的。个别年份甚至出现了房价下跌，而地价继续高速增长的情况(2014年在一线城市表现得尤为突出)。其他房地产成本的构成要素却在过去十年里有涨有跌，基本持平。因此，基本可以推导出地价是决定房价的显性要素，所谓面粉决定面包的价格，楼板价十万一平米的地价基础上是不可能生产出成本低于十万一平米的商品房的。另外不可忽视的是在宏观经济下行，银根收紧的大环境下，大多数开发商的融资成本高企，开发企业所持有的土地成本也是逐年递增，从购入土地当年以每年百分之十几的成本递增。