楼市降温靠"限购" 且看外国调控房价的狠招

　　生活在同一个星球，为什么房价会成为我们沉重的负担，而对另外一些国家的人来说，却是云淡风轻？

　　8月以来，面对高企不下的房价，苏州、南京等楼市“四小龙”相继出台调控政策，从限购、限贷及社保等方面为楼市降温，象征着新一轮房地产调控正式拉开序幕。

　　事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。我们来看看那外国是用哪些招来调控房价？

　　新加坡：政府来当开发商统一制定价格

　　在新加坡，民用住宅主要由政府组屋（HDB）和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。在新加坡，组屋在的供应量远超商品房，市占率高达70%以上，这使得房地产市场成功转为政府主导。

　　居民购买组屋价格低廉，但受到严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内组屋不得转让，也不能用于商业性经营。

　　新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税。

　　新加坡政府长期坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，在房地产市场上牢牢掌握了主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。

　　但即使如此，新加坡楼市也出现了升温的迹象，在2006年，新加坡政府不得不实施措施冷却房地产市场，政策如下：

　　● 禁止开发商应允购房者延迟缴纳印花税及利息

　　● 禁止无本金贷款（仅支付利息的房地产贷款）

　　● 征收卖方及买方印花税等政策，对外国买家的额外印花税率提高至15%

　　● 新加坡公民在购买二次出售的HDB住房时需要等待三年

　　● 2009年开始，政府规定借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，这项条例是永久性的，同时对房屋交易征收高额印花税

　　● 缩短房贷偿还期，新加坡金管局将购买组屋的贷款最长年限从30年降到25年

　　美国：利率和税收

　　美国的住房市场比较成熟和完善，主要依据市场规律运行。房屋的建设、销售和价格均由市场供求这只“无形之手”操纵，政府并不直接干预。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

　　● 与中国不同，在美国买房需要事先声明房屋用途，因为“住”和“租”二者的贷款利率不同(对于买卖双方而言，任何违规行为后果都十分严重)。

　　● 美国政府对购买第一套住房的民众在税收和贷款利率上实行一定的优惠，但对居住型和投资型的房产交易，贷款利率是不同的。

　　限制投资性房屋的数量。比如，一个人在同一小区只能购买一套住房；有70套以上的住宅项目，开发商必须以低于市价25%的价格，将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人。

　　● 自住房如果居住不满两年就出售，屋主必须缴纳高额罚金。

　　● 征收房地产税，最新税率见下图。住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加，同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

加拿大

　　● 房屋价格超过50万加元，买家需至少支付10%的首付，比之前的5%整整增加了1倍

　　● 对于那些首付款在20%以下的购房者，政府将最长还款日期从40年缩短至25年

　　自8月2日起，向在温哥华地区购买民宅，却没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税，税率高达15%

　　英国

　　● 对按揭设置上限，从2014年10月1日起，贷款金额达到借款人收入4.5倍的按揭所占比例不可超过15%

　　● 对借款人偿还抵押贷款的能力设置新的测试标准，即借款人必须在银行基准利率上升至3%的情况下，依然有偿还能力。对未能通过新测试的借款人，银行必须拒绝其按揭申请

　　虽然在很多人看来，税制不同、体制不同、国情不同，单纯比较房价，或者比较房价收入比是不合适的。的确这样，拿仅仅发展了几十年的中国和发展了百余年的发达国家比，确实对中国不公平。

　　但是，生活在同一个星球，为什么房价会成为我们沉重的负担，而对另外一些国家的人来说，却是云淡风轻？我们总要去看看外面的世界，找找差距，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。

文章来源：微信公众号Wind资讯

（责任编辑：张功成 HN092）