理性分析 我国房价为何是长期看涨的

我的主要观点就是，中国的房价长期来看肯定是不断上涨的，而是一、二线城市，尤其是核心地段，涨幅会更快。如果想买房，一定要早下手，越早越好。

现在已是春节假期，时间相对宽裕，接下来的几天，我就跟大家好好聊聊中国房地产为什么会长期上涨。

我在我国东部的一个城市工作，虽然不是从事房地产行业，但也曾在3-4年内参与过不少与房地产行业相关的研究工作，对我国目前房地产的一些很本质的方面有不少的了解。

先说需求与供给。我国的房地产行业是一个市场化相对较高的行业，虽然土地还被政府垄断着。就房地产开发商而言，全国估计得有10万家以上吧。前段时间看资料，仅北京就有1万家以上。不仅如此，我国的开发商高度分散，每个城市、县城都有自己当地的开发商，集中度非常小，在房屋开发方面绝无垄断之说。必如全国最大的开发商万科，还是民营的，2012年的营业收入已达到开发商世界第一，超过1400亿元，但其营业收入也仅占全国的2%左右，微不足道。所以，在房屋开发角度，或者说从买房角度来说，可以说是完全的市场关系，因此，其价格也就充分地反映了供求关系。房价高涨，只可能是需求远远大于供给造成的，这在全国绝大多数城市都这样;而房价下跌，也基本上是当时的供给大于需求，比如鄂尔多斯及国内部分三四线城市。

我国目前的城市化率大约是50%。而未来大约20年，都会是我国城市化的高速发展期，每年的城市化率，按照过去20年的经验来看，当能达到1个百分点。之后在达到70%左右时，结合国外发达国家走过的道路，城市化率会相对慢下来。这一点决定了我国未来20年内，每年都会有大量的农村人口进城，成为城市人口。再加上原有城市人口的自然增长，家庭的分裂，对住宅的需求将会保持持续的增长。

但是，再看住宅的供给。住宅的供给离不开一个最重要的要素，就是土地。而一牵涉土地，问题就来了。