市区大户型产品走俏 外环刚需项目交易走弱房价涨势却惊人

据数据显示：截至24日，8月上海新建商品住宅成交量为97.7万方，环比上涨2.3%；成交套数为7264套，环比下滑6.2%；成交均价为40641元/平方米，环比上涨11.8%。8月成交量较7月略有上涨，但成交套数却出现下滑，说明8月成交房源户型面积有较为明显的提升，户均面积达135平方米，较7月提升近12平方米。而截至目前8月成交均价已达40641元/平方米，首度突破4万元大关，创下月度历史新高。

市区大户型走俏  外围区域交易降温

数据显示：从各区成交量走势来看，8月中心区域成交量环比上涨较为明显，尤其是静安、徐汇、杨浦、闸北区域，涨势迅猛，涨幅均在50%以上，而这些区域新房项目主要以大户型为主。从8月成交量涨幅最大的静安及徐汇来看，这2个区域成交量涨幅均超过100%，其中静安区8月主力成交项目为静安豪景、金融街静安中心及嘉天汇，金融街静安中心主力户型为150平方米，而静安豪景及嘉天汇主打产品则均是200-300平方米的大户型产品。而徐汇8月成交主力为徐汇公园道壹号二期，该项目主力户型为100-200之间两到四房不等。由此可见，市区大户型产品成交量的上涨导致了8月整体成交量环比7月出现上涨而成交套数却出现下滑的现象。

而外围一些主力成交区域整体成交量却呈现走弱的态势，尤其是奉贤、南汇、金山等区域，成交量出现明显下滑，环比跌幅均超过10%。这与近期土拍市场及房企推盘策略紧密相关。自5月以来，土地市场急速升温，地王频出，导致市场陷入恐慌情绪，房价迎来新一轮暴涨，地王所在区域周边项目更是闻风跳价，不少区域内项目更是紧急封盘，尤其是外围区域高价地大量涌现。以奉贤区域为例，该区域南桥新城自5月以来已接连拍出3块纯宅地，楼板价均超过2万元，而6月30日奉贤发展以17.22亿元的价格夺得的一副纯宅地，楼板价更是高达34005元/平方米，溢价率240%，刷新了该区域地王纪录。不断刷新的地王记录，使得该区域内在售项目紧急封盘，而自6月30日地王记录再度刷新后，奉贤区域7、8月以来几乎可以说是无新增项目入市，导致区域内供应紧缩，成交量从而也出现下滑。

宝山、金山房价涨势最猛  中心区域房价受结构性影响大

数据显示：从各区成交均价走势来看，8月增速较快的主要是外围区域，其中宝山区域增速最为明显，达到15%，超过全市增幅，其次金山、嘉定等区域增速也较为明显，均为9%左右。其中宝山区域8月成交主力项目为中铁建青秀城，共成交163套，成交均价为36325元/平方米，环比7月房价上涨20%，涨幅相当明显。此外该区域内美兰湖中华园及中环1号三期等项目也均有不同程度涨幅。

而均价出现下滑的主要是一些中心区域，这些区域受成交项目结构性影响也较为明显，其中跌幅最大的区域为卢湾，8月成交均价环比下滑近12%。该区域8月成交量环比7月变化不大，但在成交结构上却有明显变化，8月该区域内标杆豪宅项目翠湖天地隽荟都仅成交2套，而该项目7月同期则成交了9套，受此结构性影响，8月卢湾区域房价跌幅明显。

据上海链家市场研究部分析师柯晓娟表示，8月成交均价的走高主要受到结构性因素影响，其与近期土拍市场及房企推盘策略密不可分。自5月以来，土地市场急速升温，地王频出，尤其是外围区域高价地的不断涌现，导致市场陷入恐慌情绪，房价迎来新一轮暴涨，地王所在区域周边项目更是闻风跳价，不少区域内项目更是紧急封盘进入惜售状态，从而也导致外围区域可售新房急速下滑，外围项目交易量占比随之滑落。相对而言，市区豪宅项目在这一轮房价上涨行情中，其性价比则相对较高，吸引了这类买家抓紧时机下手。而次中心区域一些地王项目，则趁这一波行情加快入市，不仅能较快走量，还能卖出个好价。

然而，随着这一轮房价的过快上涨，加注在楼市的风险进一步显现，政府的压力也不断加大。近期各类调控传闻频出，主要为信贷政策收紧的消息，加之一些核心地块中止出让，不仅让楼市又陷入调控传闻。预计在此压力下，房企会有新的动作，捂盘显然不再适合当下格局，后续或将加紧推盘跑量，购房者也当及时跟进以免受政策影响。