没有只涨不跌的市场 调控后房价怎么走

　　原标题：没有只涨不跌的市场 调控后房价怎么走

　　没有只涨不跌的市场 调控后房价怎么走

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　　调控之后的房价如何

　　东方今报记者：回到房价上来，政府每次调控以后，价格几乎并没有怎么降，只是稳定下来。你感觉这一次怎么样？

　　上官同君：地震不可怕，地震要来的谣言最可怕。也就是说，房价上涨不可怕，一直预测房价上涨的这批人群最可怕。我侄子在房地产公司工作，前段时间要借钱在郑州买房，他说，他的同事在地王出了以后，啃老也好借钱也好，都在买房。这说明，人为造成的楼市恐慌很可恶。

　　我一直说，“背后三只手，推着房价走。”第一只手是政府，目前面粉比面包贵，意味着政府在投放土地的节奏把控上难辞其咎，最不希望房价降的是政府，房地产仍然是支柱产业，房价降了，财政收入怎么办、地方债怎么办；第二只手是舆论助推，开发商夸大城市的承载力，鼓吹人有多大胆地有多大产，行业里被绑架的不良学者为开发商代言，真正独立的第三方学者居少；第三只手是银行，房价持续不断上扬，保证银行的利益。

　　杜书云：任何一种产品价格都不可能无限上涨，涨落都是很正常的。但是，像咱们国家房价十几年来单边上行，很少见。涨得越高回调越狠是肯定的，缓慢上涨、涨涨跌跌才是正常的。调控之后的房价如何，与政府调控力度大小以及国内的宏观经济背景都是直接相关的。

　　奚春山：合肥从7月1日起开始执行购房贷款差别化政策，8月9日“限贷”政策进一步收紧，各银行对多种购房情形拒绝贷款。限贷“大招”之后，合肥楼市销售均价连续两周出现下跌。但有地产老炮质疑称，合肥楼市均价下跌并不是整体房价下跌的表现，而是“团购价”的高销量直接拉低了新站区的整体价格水平。

　　这是中国内地楼市屡屡上演的剧情，这个剧情只能由各地方政府来导演。地方政府不仅能够主导拉低楼市整体均价的剧情，还能主导未来房价的走势。当前，实体经济疲软，难以给地方财政输血，地价、房价的轮番上升，才是最符合地方政府利益的理性选择。等到实体经济回升，能够输血地方财政之际，政府才会摆脱对房地产的路径依赖，房价持续上涨的局面才会改变。

　　房价在什么情况下会下滑

　　东方今报记者：是的，没有只涨不跌的市场。剔除掉调控这个因素，房价在什么情况下会下滑？

　　上官同君：要算人口红利。人口红利没了，高房价就没有支撑了。

　　杜书云：助推房价持续上涨的一个重要因素就是，投资性需求过大。投资性需求和房价之间是轮番上升的关系。房价越是上涨，人们的想象空间越大，在资金流动性过剩、股市又低迷的情况下，没有其他好的投资渠道，钱往哪里去？出口找来找去，就找到房地产上了。影响投资性需求的因素，才是决定楼市基本性的东西。

　　奚春山：中国内地住宅的总市值已经相当于GDP的三倍，日本楼市暴跌前也是这种状况。但中国内地由于优质资源的集中，即使楼市崩盘，一线及部分具备人口红利的二线城市，也会坚挺，是房子周围的资源决定了房价。在货币宽松的新常态下，当前东北的一些城市还是出现了房价下跌的现象……

　　东北的例子说明，没有人口红利的支撑，仅靠信贷支撑不了城市的房价。而中国社会正在逐渐进入老龄化社会，由于青壮年劳动力的背井离乡，一些城市的房价会失去重要的人口支撑，成为无源之水！

　　郑州的房价水平合理吗？

　　东方今报记者：按照居民收入水平，什么样的房价才是合理的？

　　杜书云：根据引用较多的2014年、2015年全国35个大中城市除去可售型保障房的房价收入比排名，郑州的房价收入比是10.4年和10.3年。长沙才5.7年、5.2年，而且人家的城市建设非常疏散，生活很舒畅，郑州太密集了。另外，南昌10.8年、9.3年，合肥9.0年、9.2年，重庆8.7年、8.4年，武汉8.1年、8.3年，成都7.6年、7.3年，济南7.4年、7.4年，西安6.5年、7.4年。在这些城市，郑州房价收入比2015年占了头把交椅，比郑州再高的城市就是广州、南京之类的城市了。你说我们的压力大不大？

　　房价的挤出效应对郑州有什么影响

　　东方今报记者：房价不合理，对郑州的城市发展影响很大。

　　上官同君：简单算一下就知道，现在年轻的上班族每月生活成本3000块。如果你没有当官的爹，没有一个做企业老板的妈，你凭什么现在就去买房？你没有在这个城市奋斗15年，你如何拥有一个三室两厅的房子？如此设问可能会伤年轻白领的心，但现实很残酷，房奴会成为年轻人发展路途中一个必须跨越的门槛。

　　郑州市发展、置业的门槛越来越高，工资水平并没有像房价和房屋租金一样往上涨，很多白领属于月光族，除非能当上技术骨干或主管之类职务。安家成本太高，年轻人大学毕业之后不要恋战，该回老家就回老家吧，该回县城回县城吧。虽然这一点并不被一部分人接受，但是现阶段已经发生了。这对城市的发展是不正常的，也会产生“恨父母没给好的起点”“自暴自弃”等社会问题，在这个城市里面不知道自己的明天在哪里。

　　东方今报记者：呵呵，这客观上推动了其他市和县的新型城镇化的发展。

　　杜书云：房地产关联度强，中央曾有一段时间把房地产作为支柱产业。现在宏观经济形势不太好的时期，我们拿房地产发展当作新的经济增长点也是对的。但是，很少有人关注房地产的挤出效应。一个家庭为了买房，什么都不敢消费了，对经济增长的影响也是很大的。如果郑州市过度依赖房地产，势必打击实体经济。这两年，郑州每一年扒掉的城中村、城外村抵得上过去10年的总量，你把未来的地都卖掉了，城市如何可持续发展？郑州一直下大功夫引进人才，但是，人家逃离北上广，凭什么要来郑州？你的环境行吗？你的房价行吗？你的实体经济行吗？你的就业软环境行吗？一个城市要有创造力创新力，过高的房价未必是好事。

　　今天代表不了明天 年轻人关键要有梦想

　　东方今报记者：此前有统计称，过去两年，四成上市公司一年利润不敌北上广深一套房。投资实体不如投资楼市，是一些老板的感慨；一个白领上班七八年挣的钱，比不上七八年前买套房，也是实情。你想对老板和年轻人说些什么？

　　上官同君：人没有前后眼，世上没有后悔药，要乐观面对现实。存在即合理，在这个社会上生存，就是要有时刻把握机遇的能力。但是，不要把由于历史机遇完成的积累当成自己的本事。

　　我认为，不会对实体经济影响很大。忽视实体经济只是眼前的暂时，最终一定是实业兴国。今天代表不了明天，年轻人今天很囧，只要有梦想敢拼搏，未来绝对不错。

　　杜书云：对于年轻人来讲，住房是必不可少的生活必需品，安居才能乐业。政府和社会应关注年轻人的住房问题，关注他们的生活压力。但对于普通的年轻人来讲，有点投资意识是好事，但不能把一生都压在房子上，除非未来房价永远上涨。应该明白财富的积累要有一个过程，何况一个人不光要有物质财富，还要有干工作的成就感、社会地位的认同感，还要有自我实现的满足感。

　　2015年全国35个大中城市

　　除去可售型保障房的房价收入比排名

　　排名

　　1

　　2

　　3

　　4

　　5

　　6

　　7

　　8

　　9

　　10

　　11

　　12

　　13

　　14

　　15

　　16

　　17

　　18

　　19

　　20

　　21

　　22

　　23

　　24

　　25

　　26

　　27

　　28

　　29

　　30

　　31

　　32

　　33

　　34

　　35

　　城市

　　深圳

　　上海

　　北京

　　厦门

　　福州

　　太原

　　天津

　　杭州

　　南京

　　广州

　　海口

　　郑州

　　大连

　　乌鲁木齐

　　宁波

　　南昌

　　合肥

　　石家庄

　　城市

　　南宁

　　重庆

　　武汉

　　兰州

　　长春

　　哈尔滨

　　昆明

　　西安

　　西宁

　　济南

　　成都

　　青岛

　　贵阳

　　沈阳

　　呼和浩特

　　银川

　　长沙

　　房价收入比

　　27.7

　　20.8

　　18.1

　　16.6

　　14.7

　　12.2

　　11.7

　　11.3

　　11.3

　　11.1

　　10.7

　　10.3

　　9.7

　　9.7

　　9.6

　　9.3

　　9.2

　　9.0

　　8.8

　　8.4

　　8.3

　　8.3

　　8.0

　　7.9

　　7.9

　　7.4

　　7.4

　　7.4

　　7.3

　　7.3

　　6.6

　　6.1

　　5.9

　　5.8

　　5.2

　　房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入

　　每户住房总价=人均住房面积（中国为超30平方米）×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格

　　每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入