房价要么崩盘 要么涨上天？中国可能这样走！

　　眼下中国楼市掀起了新一轮的狂热，北京大七环外的河北燕郊，新房已飙升至3万一平；上海人为买房连老爷爷都半夜去排队离婚；二线城市郑州，短短几个月一连出了8个地王，楼面价高达每平米3.69万……

　　中国楼市存在泡沫，这是不争的事实。面对泡沫，有观点认为中国终将要在日本与俄罗斯两种模式中二选一，即要么房价破灭，要么涨上天。那么中国到底会如何选择呢？

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　　日本楼市泡沫是怎样产生的？

　　钱哥曾专门写过文章《深扒日本房价崩盘始末，你还敢买房吗？》，详细介绍了日本房地产泡沫产生、膨胀及破裂的始末。

　　简单来说，日本房地产泡沫的形成与战后日本经济繁荣与广场协议后的货币政策密切相关。

　　上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业小国一跃成为世界第二大经济体。

　　经济的发展以及收入的增加，激发了人们对商品房的需求。

　　1985年，由于日本经济实力增长以及美国的施压，日本、美国、德国等5国签订“广场协议”，日元开启升值之路。

　　此后，为避免日元升值对经济的负面影响，日本央行持续大幅降息，并采取宽松的货币政策。

　　货币放水和低利率，进一步刺激了日本房地产泡沫。而日元升值吸引的国际热钱大量涌入，又加速了日本房地产泡沫的膨胀。

　　1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本房地产陷入疯狂，泡沫空前。

　　日本政府为何要主动刺破楼市泡沫？

　　日本房地产的空前泡沫，严重阻碍了日本实体经济的发展，完全背离了日本“基本农田制度”和“科技兴国”两大国策。

　　而且，90年代随着中国的开放和崛起，日本先前依靠先进的工业制造技术，通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经走到了尽头。

　　日本政府深刻意识到，日本经济要想重塑辉煌，必须转型，依靠科技兴国。而房地产泡沫已经严重挤压了日本实体经济的发展空间，危害了日本经济转型。

　　于是，日本政府痛定思痛，通过收紧货币政策、大幅提高贷款利率、征收地价税等方式，主动刺破楼市泡沫。

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　　俄罗斯房价为何能“涨上天”？

　　虽然俄罗斯地广人稀，面积多达1700万平方公里，但莫斯科却只有1个。

　　再加上2000年左右，尤其是2005年开始，石油天然气价格一路暴涨，俄罗斯人腰包日益鼓了起来，都希望到莫斯科买房。

　　强烈的需求刺激，以及俄罗斯当局对卢布的大放水，致使莫斯科房价一路飙升。到2014年年底，莫斯科中心城区平均房价高达1.2万美元/平米！

　　有专家测算，从1991年到2015年，卢布贬值了10000倍，如果以卢布计价，莫斯科的房价在24年内足足上涨了150万倍！

　　可见，俄罗斯房价之所以能涨上天，除了需求强烈以及货币大放水外，还与卢布的急剧贬值密切相关。

　　俄罗斯为何不刺破楼市泡沫？

　　巨大的房地产泡沫，绑架了俄罗斯的银行，严重阻碍了经济发展。但俄罗斯没有像日本那样主动刺破楼市泡沫，而是做出了相反的选择，通过卢布的大幅贬值维持了房价的基本稳定。

　　为什么会这样做？钱哥觉得这与俄罗斯的自身条件和经济环境有关。

　　俄罗斯地广人稀，资源丰富，经济上依赖出口大宗商品、石油天然气资源。卢布贬值有利于俄罗斯出口，而俄罗斯自身优渥的自然条件和丰富的资源，使其受进口制约较小。

　　再者，俄罗斯不乏卢布贬值的先例，比如现在俄罗斯人用的卢布，是1998年发行的新卢布，与旧卢布的兑换比率是1:1000，而所谓的“旧卢布”，其实是1993年刚换过的。

　　更何况，房地产已经绑架了银行，一旦刺破房地产泡沫，会导致大量银行破产，不利于俄罗斯经济稳定。

　　因此，俄罗斯最终选择了卢布的大贬值，保住了涨上天的楼市。

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　　中国将何去何从？

　　眼下中国同样面临着资产泡沫与人民币估值过高的问题。如果两者只能保一个，中国会怎么选？是走日本模式(舍房价保汇率)，还是走俄罗斯模式(舍汇率保房价)？

　　钱哥判断，两者都不是。如果你不了解这一点，那是too young，too simple了！在中国，一定有一条路，叫有中国特色的路！

　　首先，中国一定不会主动刺破楼市泡沫。

　　为何？影响太大，中国承受不起。

　　眼下中国经济、银行、地方政府、中产阶层都与房价捆绑在一起，且不说房价暴跌之后，中国经济无法承受，想想2008年金融危机，房价短暂下跌后，打砸售楼处的奇葩景象吧，房价一旦暴跌，势必影响社会稳定，这是不可接受的。

　　其次，我们一定要清楚，对于汇率来说，强与弱哪个好？其实并没有一定标准。最牛逼的是需要强的时候强，需要弱的时候弱。

　　人民币存在贬值压力，那就贬值好了，反正生活在国内的百姓，基本对此无感。G20公报中也重申了“避免竞争性贬值和不以竞争性目的来盯住汇率”。可以肯定，人民币绝对不会贬值到卢布的程度，那样国民财富被洗劫，引起恐慌，同样是不可接受的。

　　需要指出，中国与日本不同，日本楼市泡沫破裂时，城市化已经超过了70%，而中国2015年城市化率只有56.1%，预计未来城镇人口还有2亿的新增空间。不过房价区域分化会严重，未来将是一二线城市高房价、三四线城市高库存并存。

　　钱哥判断，未来房价主要取决于货币政策。如果继续维持货币超发与低利率，一线城市的房价将继续被推高。如果货币稳健或收紧，房价会横盘波动，甚至有小幅下调压力，但房价绝对不会暴跌。

　　最后钱哥引用习大大在G20闭幕会上的一段发言：

　　“我们认为，面对当前世界经济的风险和挑战，需要标本兼治，综合施策，运用好财政、货币、结构性改革等多种有效政策工具，既要做好短期风险防范和应对，也要挖掘中长期增长潜力；既要保持总需求力度，也要改善供给质量。”

　　房价的泡沫是要消化的，不会刺破；但要发掘中长期增长的潜力，要找到新的经济增长点，实现经济的转型。

　　中国能走出一条有特色的路吗？