专访凌克：一体两翼 重构金地

今年以来，金地整体开盘2-3天的去化率一直维持在70%左右，远高于同行。

恰恰正是较高的去化率，尽管前五月金地仅实现76亿的销售额，更多货量集中在下半年，但在目前销售压力渐现的情况下，众多分析机构却对金地今年400亿销售目标的完成颇具信心，更认为，金地将是今年的销售增幅及销售率或是大房企中最高的。

    但是，400亿并非金地的目的。金地的目标是，打造成一家全球范围内最具竞争力、最具规模的复合型地产企业，总资产要达到3000亿元。

为此，凌克开始试图重构金地，并提出了“一体两翼”的发展战略。凌克更希望，当中的“一翼”--房地产基金业务更有望逐步发展成公司新的利润增长点。

为了更深入地了解金地的发展战略，观点地产新媒体就此专访了金地集团董事长凌克，以下为观点地产新媒体对金地集团董事长凌克的采访实录：

观点地产新媒体：今年在市场成交普遍下滑的情况下，金地仍能实现去化率在70%左右，这是如何做到的？未来金地将如何保持该去化速度？

凌克：金地实现70%的去化率得益于公司精准的营销策略以及创新的产品能力。

一方面，金地今年继续落实精准营销策略，将销售计划尽量前置，采取灵活的销售策略，争取客户资源；针对各地市场和竞争楼盘的具体情况，合理定 价，采取更为灵活的销售策略，把不受限的那部分客户尽量争取过来；同时优化产品结构，采取刚需类产品和改善型产品相结合的方式进行推盘销售，满足不同定位客户的需求。

在产品能力提升方面，金地将持续推进产品线工作，来提升产品的创新能力和创新效率。

未来在集团范围内，金地将建立4-5个主力产品系列，涵盖集团高端和中高端80%左右的项目，每个产品系列均有清晰、鲜明的产品特征和价值主 张，通过产品线的运用提高项目开发速度和总资产周转率。产品创新将从项目创新转变为系列化产品的创新，这样有助于创新的规模化，提高创新资源的利用效率和创新成果的应用广度，进一步体现其市场价值。

另一方面，公司将建立严格的产品质量和服务质量管理体系，提供全面和具有特色的物业服务，增强公司的产品和服务竞争力。

未来，金地还将根据市场动态，合理定价，持续不断的进行产品创新，提升金地的核心竞争力。

观点地产新媒体：今年伊始，金地在上海、深圳两地开始加快豪宅项目开发的步伐，然而从目前来看，该两区域的高端项目受调控政策尤其是限购的影响最为严重，金地的豪宅战略似乎与市场的步调不相一致，金地是否也曾担心踏错步？未来金地的产品战略布局如何？

凌克：金地长期致力于产品品质的打造，在高端住宅的开发领域具有相当深厚的底蕴和经验，并且已经在客户和业界建立稳固声誉。

随着消费者生活水平和收入的提升，高端住宅是未来品位生活的趋势之选，这部分的市场需求客观存在。金地持续加强对住宅产品开发经验的积累和能力深化，扎实推进产品系列化工作，通过产品线的运用系统性地提高产品品质。

2011年金地的产品结构仍以公寓为主，约占三分之二，洋房和Town－House为辅，约占三分之一，同时配以商业和办公类。地区分布仍以华东，华南及华北三个重点区域为主，约占全部货源的三分之二，与2010年地区分布类似，华北区域略有提升。

观点地产新媒体：金地有意往全球范围内最具竞争力、最具规模的复合型地产企业的方向努力，而具体的产业定义为“一体两翼”。金地未来将如何推进“一体两翼”的发展？

凌克：2010年，金地集团战略架构在原基础上实现重大突破，明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”的一体两翼发展战略，并根据战略规划成果建立和完善相应的组织架构和业务流程，成为复合型的地产企业。金地的业务模式将成为长期发展的核心竞争力。

在传统住宅领域，公司仍然看好未来5-10年的市场发展，金地将推进产品线战略，加快产品开发效率，提升产品创新能力，提升住宅产品市场占有率。

在房地产金融方面，金地已经成立稳盛投资，将实现突破性的发展。我们将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，也会考虑在合适的时机推出商业地产基金、以及涉及到保障性住房和一级开发的房地产金融产品。

在商业地产方面，金地已成立商业地产公司，这标志着“一体两翼”格局的正式成立；将以具有独特竞争力的中高端区域型城市综合体为定位，打造金地的商业地产品牌。目前集团的商业资产，如北京金地中心、西安商业项目、岗厦商业项目等，已交由商业公司管理或推进开发。在今后5年，每年在商业地产领域的投资额度将保持集团总投资额的20%左右。

观点地产新媒体：金地早前曾提到，房地产金融是金地不断增强的业务板块，未来五年内达到600亿。在房地产金融方面，未来金地将有何拓展计划？

凌克：未来，金地的房地产基金业务将实现突破性的发展。

金地将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，重点加强基金的募集能力建设，扩大基金募集规模，丰富产品线，加强到位资金的 投资工作，建立强大的销售渠道平台，希望在三年内成长为管理百亿资产规模、拥有成熟的商业模式、团队、管控体系以及资产管理能力并依照国际化标准运作、市场领先的基金管理公司。

观点地产新媒体：在您的眼中，房地产市场的下一步走势将是如何？面对复杂多变的房地产市场环境，金地将如何面对？

凌克：从去年开始，政府不断出台新的调控政策，经济手段和行政手段并用，通过保障房建设力度加大加快，对商品房市场会形成一定的冲击，因此2011年将是中国房地产市场发展史上的趋势转折之年。

但中国的城市化进程还在快速推进中，市场空间仍然巨大，因此房地产市场长期向上发展的趋势并没有改变，并且政策调控的主要目的并未为了打压房地产市场发展，而且要使市场发展回归理性健康的轨道。

对于金地而言，一方面，金地将通过产品线工作的推进实现产品的系列化、标准化、一致化，实现规模化创新，同时顺应政策及人口发展趋势，投入保障 房和养老地产的开发。另一方面，金地也将借助行业周期性机会实现整合，进行规模和产业链条的扩展，并大力开展基于项目层面的股权融资和股权合作来应对融资环境偏紧的情况。

在住宅地产受到调控的同时，金地也在积极发展商业地产和房地产金融业务，坚持“一体两翼”的战略格局，实现多元化的业务形态，分散风险的同时也寻找更多的利润增长点，另外，金地也将深入挖掘住宅地产、房地产金融、商业地产之间的联动价值，形成互为促进的良性循环。

观点地产新媒体：毫无疑问，中国房地产的黄金十年已过，对于房地产的下一个十年，您又是如何看待的？十年后的房地产行业与当今项目将有哪些变化？而在这过程中，金地又将承担着怎样的角色？

凌克：对于房地产市场而言，经过过去十年的快速发展，在下一个十年中，大规模扩张的外延式发展将逐步结束，未来将依靠精细化和专业化的内涵式发展，产业链上下游环节的分工更趋专业，资本运作与整合能力日益重要。

从发达国家的房地产行业发展历程来看，这些将是市场发展的必经环节。基于对这一趋势的判断，金地已提出的“一体两翼”的战略格局。金地希望在贯彻“一体两翼”战略中，为中国房地产市场发展做出深度尝试。