个人购房贷款利息怎么算？

为了维护借贷双方的合法利益，中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定政策，借贷期内凡遇国家利率调整，借款银行应于次年1月1日开始按相应利率档次减档执行新的利率标准。例如，1998年执行新的利率标准，按当时的标准减挡后应为7.65%，由于12月7日利率调整，所以从1999年1月1日起应调整按7.20%计收利息；99年6月10日，国家对利率又进行了调整，因此，从2000年1月1日起应调整按5.94%计收利息。自1996年5月1日以来，国家已是连续7次下调利率，如果今后利率上调，借款银行也同样是从次年1月1日起按新利率标准计收利息。

　　作为消费者特别是借款人，应该澄清的一个错误认识就是不要认为在利率调整的当月，借款银行即按新的利率标准计收利息。但是，据了解，目前一部分办理购房贷款的商业银行的基层机构，在办理个人住房贷款业务时，利率未按一年一定执行操作的问题比较突出，在当前利率下调的情况下存在多收贷款人利息的问题，而且具有一定的普遍性。分析其原因，主要有以下几个方面：

　　一是商业银行认识上有偏差。不少开办个人住房贷款业务的商业银行普遍认为，借款合同一经签订，确定的利率作为合同的主要条款之一，就应固定不变才对，硬性规定一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定，没有顾及到经营者的经济利益，有失公允。有关人士分析认为商业银行这种认识上的偏差，主要是缘于近年来国家在连续下调利率。

　　二是低收益导致商业银行缺乏积极性。目前，商业银行发放个人住房贷款，其资金大多来源于定期储蓄存款，资金的历史成本较高，业务收益率本来就不高，在利率连续下调的情况下，加之个人住房贷款利率又是减挡执行，致使商业银行获利甚微，因而承办此项业务在思想上缺乏一定的积极性。

　　三是调整手续烦琐，承办银行嫌麻烦。按照有关规定，个人住房贷款利率一旦调整，借款银行必须先对每笔贷款重新核定利率，测算每月还本利息的金额，再逐个通知到借款人，并且要重新签订借款合同。具体操作手续烦琐，工作量大。另外，如果是政策性个人住房贷款，则又牵扯到当地的住房基金管理中心，而管理中心由于对利率政策可能并不十分掌握，甚至可能从部门利益出发，提出一些不合理的要求。这些客观上的因素，造成承办银行落实购房贷款得率一年一定政策规定上产生怕麻烦的畏难情绪。

　　四是外部监督乏力。主要是基层人民银行对商业银行经办的此项业务监督不及时、不全面。同时，借款人因缺少必要的金融专业知识，对个人住房贷款利率实行一年一定的规定不了解，也就谈不上用金融规章保护自己的合法利益了。

　　作为承办此项业务的商业银行要增强自律意识，依法经营。同时，借款人对有关政策规定也要做到心中有数，自觉维护自身的合法利益。