全市场都在看跌房价但是他们不这么看

移动版时间:2016-10-08 20:03

【全市场都在看跌房价但是他们不这么看】未来房价一定会迎来拐点，首先和世界上和任何别的国家比，我们的房价都处于比较高的水平，房价收入比和房价租金比都处于非常高的水平。未来的物价水平、通胀水平和经济增长水平都在下行，适龄人口的下行还有城镇化的进程也会进入慢车道，这些都会使得房价引来拐点。在未来，2到3年，中国可能会迎来房地产拐点。

　　废话不说，直接上干货。

　　华泰证券研究所首席宏观研究员李超是这么看的：

　　未来房价一定会迎来拐点

　　首先和世界上和任何别的国家比，我们的房价都处于比较高的水平，房价收入比和房价租金比都处于非常高的水平。

　　未来的物价水平、通胀水平和经济增长水平都在下行，适龄人口的下行还有城镇化的进程也会进入慢车道，这些都会使得房价引来拐点。在未来，2到3年，中国可能会迎来房地产拐点。

　　一线房价有泡沫，但直接破灭的可能性不大

　　一线城市的房地产具有一定的特殊性，如何看待一线城市的房地产价格。无论是房价收入比、租售比还是抵押贷款率，一线城市的价格还是偏贵的。一线城市贵的原因，人口净流入，如果这个不发生逆转这就可以一直支持房价水平，第二是产业布局，金融、it的人口集中在大城市。大城市的房价肯定有泡沫，但是泡沫会不会破灭呢？我认为这是一个小概率事件，只有两种情况可能导致泡沫破灭。一是国际金融危机的传导，现在看来这种可能性很小，另一个可能性是政府调控政策的出台，就是出一个特别强的房地产调控政策，但是现在看来概率也并不是很高。

　　我对北京四所大学进行了一个调研，调研样本大约500个。这个调研是北京市的房价涨到多少，你会选择离开。A选项是10万，B选项是15万，C选项是20万，D选项是无论涨到多少，都选择留在北京。结果是选择a选项的人达到了49%，已经接近一半了，而一般认为选择人数可能会比较多的d选项占了30%多，剩余的分布于B选项和C选项。

　　也就是说，当房价涨到一定程度的时候，确实会限制人口的净流入。所以我们觉得就是这个中长期房价的拐点其实也不见得太远了，如果房价还继续相对快速的增长，但是增速的拐点将会出现。

　　刚需还是继续买吧，投机就算了

　　对于一线城市来说，既然泡沫破裂的可能性非常小，所以如果有这个需求的话还是继续购买，但是如果说是投机性的需求，我们建议政府用比较继续比较强的措施来控制市场的过快上涨。

　　华泰证券研究所首席策略研究员戴康是这么看的：

　　未来相当长一段时间房地产都是影响A股的一个重要因素

　　房地产对A股的影响有两种情景，第一是结构性的调控的政策加码，这种调控方式的可能性比较大，在这种背景下，大家需要更多关注流动性的再分配，房地产市场火爆吸引大量资金，在资金面上是对A股的负面影响。第二种情况的可能性教小，但是，我认为不能忽视，就是现在出台总量上的调控政策，类似2010年2011年那样，如果这样的话，会对A股的盈利和估值水平都形成戴维斯双杀。

　　华泰证券研究所首席房地产研究员谢皓宇是这么看的：

　　我们这边的观点可能和市场都不一样。

　　我们看现在的这个调控政策以及房价，不能仅仅看数据，而要看逻辑，在地产分析中逻辑比数据更重要。

　　我们的判断总结起来说就是：量价齐升，没有货币调控。

　　调控分三种，第一种是供应端的调控。

　　今年主要的目标是去库存，所以一定不能一边卖房子一边拍地，最终导致的结果就是土地供给收缩，然后导致土地价格大幅上涨。

　　第二种调控，提高购房资格的行政调控。现在已经出了非常多，但是行政调控要结合货币调控来看。

　　但是我们判断不会有货币调控。因为货币调控要看两个风险，一是库存的风险，而是房价的风险。因为库存风险都是压在金融体系之内的，而且整个库存70亿平方米足够去化的6、7年，今年是去库存的元年。

　　而房价的风险是在于居民加杠杆，我们以房贷占银行贷款的比重来看，目前这是看待房价风险是否足够高的一个观测指标，这一指标的容忍度是30%，完成这一过程大概需要两年到3年的时间，而库存去化需要6点到7年的时间，从这两个时间数字可以看出那个风险更大。

　　我们再看一下库存风险在哪里，我们认为是从开发商传导到金融体系之内的，而居民风险这块不一样，几乎不大出现断货的情况。2012年的温州的房价跌了一半，理论上合理的处理方式是居民把房子还给银行，结果呢，其实并没有出现断供的情况。

　　那么第二个呢，中国的高储蓄率，房贷可以还到最后一分钱的储蓄，所以在中国的高储蓄率一个背景之下，断供几乎不可能看到。

　　所以，我们认为宽松的货币政策不会停。