8090后的残酷物语：房价暴涨，年轻人该怎么办？

今年6月，《人民日报》发文说：“房子是给人住的，树不能长到天上去，房价也一样。”

《人民日报》说得好，说出了人民群众的心声，然后……房价就真的涨到天上去了。

这也是为什么《魔鬼经济学》中的那句话对我触动很大：

如果说伦理道德代表了我们心目中理想的社会运行模式的话，那么经济学就是在向我们描述这个社会到底是如何运行的。

很多时候，我们乐于相信生活应该是什么样子的，但沉溺在自己的理想世界并不能解决任何问题，看清现实，早做打算，才是对自己的人生负责。

这篇文章不负责为你摇旗呐喊画大饼，更不能治愈玻璃心，我只向你表达我真实的看法，并给出我的建议。如果你愿意，请继续往下看。

1惊艳”全球的房价

涨涨涨，房价暴涨！

国际置业顾问莱坊（Knight Frank）发布了2016年“全球150大城市一季度房价涨幅榜”，排行榜的前5位中，中国占据了4席。

深圳以62.5%的绝对优势雄踞榜首，上海以30.5%的涨幅紧随其后，涨幅之大，令全球各大城市望尘莫及。

除此之外，南京、北京、广州、杭州的涨幅均超过了10%，分别位列涨幅排行榜的第4、5、13和19。

而根据国家统计局最新出炉的数据，8月全国70个大中城市，64个城市房价上涨，2个持平，4个下跌。与2015年相比，北上广深及南京、厦门、合肥、杭州等地的新房及二手房价格达到了20%-40%的涨幅。

说涨幅太抽象，来看看实打实的房价，以上海为例，内环价格已达到6-11万/方，远离内环的松江区也已达到了3万/方。

一线城市房价高，去二线城市总行了吧？

蓦然回首，“苏宁”房价两万余，唯有有泪千行。

2房价为什么暴涨

我曾在《社会即将分层，你将会在第几层》

（即《残酷底层物语：你没穷过你不懂》）长按二维码即可阅读

一文中反复论述了“马太效应”，而本轮的房价暴涨，则是马太效应的又一次体现。

产能过剩，制造业江河日下，大量传统企业纷纷退出市场。

这部分钱去了哪里？楼市！

因为看好北上广深和部分发达二线城市的房价，从实业退出的资本涌向了楼市。

9月21日，《上市公司卖北京2套学区房抹平亏损》的新闻席卷了整个财经圈。

南京一家上市公司因连年亏损，陷入了退市风波，董事会一商量，决定卖掉2004年购入的两套居民住宅（原用于员工居住及办公，现估值2200万，已增值16.5倍），以此实现扭亏为盈。

“实业误国，买房兴邦”的口号迅速红遍网络，而自嘲的背后是深深的无奈。

诺贝尔经济学奖得主阿克洛夫和希勒在《动物精神》一书中指出了经济决策中的非理性因素，即动物精神。而动物精神中最重要的一条是：信心及乘数效应。

这里的“信心（congfidence）”指对未来趋势的一种（盲目的）确信态度。

典型的如“中国大妈”，她们炒黄金，买比特币，把动物精神发挥到淋漓尽致。其背后的原因，不过是因为最初的少部分人看涨，带动周围的人也跟着看涨，在从众心理的驱动下，看涨的人就像滚雪球一样，越滚越多，直到商品价格远远超过了其实际价值。

实业资本的转移推高了一二线城市的房价。一部分中产阶级通过各种方式，将手中资产转移到了一二线城市的楼市，又一次推高了房价。再然后，随着炒房团的大量涌入，房价被推上了天际。这是“动物精神”的又一次胜利。

与此同时，宽松的货币政策和银行的理性选择则成了房价上涨的助推剂。

据在线金融搜索平台融360公布，截止今年７月，全国首套房平均贷款利率降至 4.44%，创历史新低。

另一方面，在实业下行、贷款困难的情况下，银行难以找到比个人房贷更为安全可靠的资产，于是新增贷款大量涌向了楼市。

据A股上市银行半年报显示，18家上市银行上半年新增房贷2万亿元，占同期新增贷款额度的45.46%。

而7月的数据则更加恐怖，据《21世纪经济报道》报道：7月人民币贷款增加4636亿元，其中住户部门贷款增加4575亿元，也就是说，新增贷款几乎全部去了楼市！

此轮房价的暴涨，是实业资本避难、动物精神和货币政策共同推动的。

财富从实业转移到了楼市，从小城市转移到了大城市，这推高了大城市的房价，也拉大了发达地区和落后地区之间的差距。

是不是很熟悉？马太效应！

正如中国人民大学重阳金融研究院高级研究员刘戈在《此轮房价上涨，是一次残酷的财富大转移》一文中所言：

这是一次规模空前的财富大转移，没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

一线城市和部分二线城市的有房居民成为了这场财富转移的受益者，而全国其他地区的居民财富，却在浑然不觉中悄然缩水。

少部分城市的繁荣，掩盖了大部分城市的萧条。

动辄20%-40%的房价增长速度，远远超出了劳动报酬的增长，那些买不起房的穷人，在这场残酷的财富大转移中，能做的仅仅是看客，仅此而已。

3真正能决定房价的因素是什么？

如果说，影响房价的短期因素是动物精神和货币政策；那么，决定房价的长期因素又是什么？

一是城市的经济。

二是人口的迁移。

人口会自发地向经济发达、资源集中（尤其是教育资源）的地方迁移，而人口的聚集，又会反过来推动城市的经济，从而建立起一个优势迭代的良性循环。

可一个城市的土地面积是有限的，当一个城市的经济欣欣向荣，外来人口又大量涌入时，房价一定涨，因为此时房子是稀缺资源。反之，如果一个城市的经济不景气，年轻人将用脚投票，走向发达地区，人去楼空后，房子一定会贬值。

这是春运期间百度的人口迁徙路线图。

可以明显地看出，三大都市圈是人口流动的节点。

根据2009年-2014年全国35个主要城市的人口流动数据，人口的流入高度集中在长三角、珠三角和渤海湾三大都市圈。

长三角：上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=人口流入863万。

珠三角：广州+深圳+东莞+佛山=人口流入796万。

渤海湾：北京+天津=人口流入684万。

怀揣着梦想的年轻人，源源不断地涌向了经济最发达的地区，于是那里的房价也涨上了天际，并且，越靠近都市圈核心，人口越聚集，房价也越高。

这些人口从哪里来？当然是落后地区，所以在城市化的进程中，三四线城市的新区无人问津，成为了一座又一座空城。

4房价还会涨吗？

房价有泡沫吗？

有，“动物精神”透支了房价的升值空间。

但泡沫会破吗？

未必，这要综合考虑人口和经济。

（分析过程篇幅略长，数据略多，懒人可直接下拉看结论）

先来看未来的城市经济：