刘磊谈限购：房价成舟、市场成水！

　　十月的调控政策开始后，国内楼市逐步降温。为了体现出调控的“功绩”，国家统计局除了公布9月份70个大中城市房价统计，破天荒地对楼市进行了“半月谈”——对15个热点城市10月上半月的房地产市场情况也做了统计和公布。结果显示，一线和部分热点二线城市因地制宜、因城施策实施有针对性的调控政策后，房地产市场出现积极变化。

　　半月就公布数据实属罕见，大概是为了更快体现出楼市调控的效果，彰显宏调能力，提升市场信心。那么限购会不会成为楼市的拐点，以至于未来出现直线式的下跌呢？

　　中国房价的强大支柱让暴跌不可能！

　　国内楼市即便面对史上最严限购，目的就是规避“崩盘”“暴跌”的情况。

　　我们的杠杆率很高，高过了美国次贷危机前的水平。这确实给楼市很大的风险，但是考虑到国情不同，在美国房价下跌时，银行会抛售资产从而进一步推动房价下跌，导致房地产业危机；然而在中国，银行为国有或被国家监管，这种会带来混乱的行为监管层和决策层是不会让银行做的；银行也充当“国家队”的角色托市救市了。

　　此外，各个地方政府也不希望房价出现急刹车。即便是泡沫明显的情况下，可以“软着陆”，千万不能“蹦极跳”。毕竟房地产业目前是各个地方政府的收入重要来源、GDP的贡献者，千万不要小看了地方政府的托市救市能力。

　　暴跌之外不仅仅有暴涨

　　尽管如此，这里必须提醒投资者，没有必要为限购限贷恐慌，但也不是就要转向乐观；暴跌和暴涨不是硬币的两面，经济活动是一个复杂的多面体，不会出现暴跌，并不等于就会有涨势。目前大的经济环境和房地产业本身来看，未来风险大、收益降低是必然。

　　首先，风险来自于杠杆。2005年，美国人购买的住房中有40%不是永久居所，而是投资品或第二套住房，从而推动房地产异常发热；国内这一轮房价上涨，很明显具有了显著的“杠杆”痕迹——1-6月按揭贷款同比增长110%，房贷余额占储蓄比重大28.5%，房地产交易杠杆率也接近了50%，这还不包括影子银行提供的贷款——这已经超过了日本1990年房地产危机时候的数据水平了。

　　其次，货币不可能永远宽松，未来一旦货币政策收紧，对于房价也是一种釜底抽薪的作用；其中最可怕的影响来自于投资者——房价转向下时，投资者的心理预期就会发生逆转，由盲目乐观转向盲目悲观，一夜之间由看多变成看空，这种“羊群”式的投资行为和投资心理，最终会直接威胁到房地产市场的价格水平。

　　此外，美元加息几乎成了板上钉钉的事情，一旦美联储加息尘埃落定，对于中国房价的影响也是巨大的：一方面热钱会流入利好地区，从而又给过热的房价浇了一盆冷水，虽然不至于“浇灭”，但也是“伤筋动骨”；另一方面，加息倒逼人民币贬值，从而间接导致投资者购买力缩水，那么房价即便不降，投资者也被“剪了羊毛”——因为他们的资产形式不足以抵抗汇率波动带来的风险。

　　综上，未来投资者要不要投资房地产？就从目前情况看，上一波房价上涨的余温尚在，二手房市场的涨上去的价格还没有回落，借机抛售掉手中的老旧的、户型不好的、位置发展前景不明的房产，以回笼资金，在其他地方谋求收益；如果是刚需购房者，不妨观望一下，待市场价格回到一个理性的水平，待卖家的头脑降降温的时候再去介入这个市场，免得让坐地起价的卖家，坏了自己买房的心情——毕竟房价被抑制，市场交易的天平也即将由卖方市场转向买房市场了。就好似木以成舟，过多预测已经不必要，顺流而下，只要速度不要太快就好了！