美国加州大学经济系教授:中国房价为什么失控?

（原标题：埃森格林 中国房价为什么失控？）

2016年8、9月，中国房地产市场再度进入了疯狂状态，以苏州、南京、合肥、厦门为首的“新四小龙”领跑全国楼市涨幅榜，而北上广深等一线城市也不甘示弱，整体楼市涨势惊人。

楼市的发烧症状让监管层痛下决心进行了新一轮整顿。国庆期间，一场楼市监管大风暴席卷全国，包括北上广深和苏州、南京、合肥、厦门等15个城市都出台调控政策，以期对当前火爆的楼市进行降温。有的城市甚至限购、限贷双管齐下。

美 国加州大学伯克利分校经济系教授巴里·埃森格林带着他的新书《镜厅》来到中国，他看到了那些正在疯狂买房的中国人。埃森格林是美国国家经济研究局研究员、 经济政策研究中心研究员，是“大萧条”和国际货币体系演变史研究的奠基人之一，被称为国际学术界最活跃、最富影响力的经济学家之一。他认为，中国房地产此 番疯涨的根源在于信贷增长过快。

企业未能随人才迁移

对 比中美两国房地产市场，埃森格林发现，北京房地产市场和旧金山很像。大学生毕业后都试图留在北京、旧金山这些工作机会多的地方，每年新增就业的大学生会推 动当地房价的上涨，“旧金山有Google和Facebook，气候宜人，伯克利和斯坦福的很多学生毕业后都想留在加州工作。而在中国，大学生毕业则想去 北京、上海这样的一线城市”。

但不是所有应届大学生都能够留得下来。旧金山是美国房价最高的地方，很多学生因无法承担那里的房价而选择去芝 加哥。这种流动性在某种程度上是一种历史平衡，“虽然气候和食物都没有加州好，但至少房价更低，可以承受。而随着学生的流动，一些企业也为了人才选择随之 迁往芝加哥。”

据他的观察，韩国也存在这种现象，“每个人都想住在首尔，因为那里有最好的大学，工作机会也多，例如三星就在首尔。但是当一半的人口住在一个城市，房价必然会蹿升，超过可承受范围时，人们自然就会搬出，这样企业也会随之迁移。”

在 这种情况下，埃森格林建议中国政府可以加大其他城市的投资力度，创造更多的经济机会，吸引人才，增强地域流动性。在中国，已经有很多一线城市的大学生毕业 后选择去二三线城市工作、生活，逃离北上广的讨论、返乡潮这样的社会现象此起彼伏。但现实状况是，并没有同样比例的企业随之迁移。能提供更多机会的优质企 业依然集中于北京、上海这样的一线城市。

埃森格林的疑惑是，为什么中国没有出现美国、韩国的现象，为什么企业没有随着人才流动而产生相配套的外迁机制？埃森格林认为，美国的私营企业会综合各方面因素寻找生产成本更低的地方。

在上海光复里动辄千万元的豪宅背后，隐藏着世界上最贵的一片“废墟”。由于产权和补偿等问题，上海光复里拆迁陷入僵局，不愿离开的居民仍然住在废墟中

在 旧金山，很多新兴高科技公司无法承担那里高昂的租金，所以选择迁移到其他地方，“比如到亚利桑那州，天气同样好，并且有很多计算机专业的学生”。如果中国 私营企业壮大，我们也会看到同样的趋势：综合地价和人才流动是企业发展考虑的重要因素，并且企业会随着地价结构和人才流动的趋势作出相应的改变，首要的就 是企业在哪落地。

但中国国有企业投资增长过快，它们并不会随着人才的流动而选择外迁办公地址。埃森格林提供的现实可操作方案是，“国有企业 属于国家和政府，不会随之迁移。因此，长远来说解决方案之一即加大对私营领域的投资，减少对国有企业的依赖，如此以促进北京、上海等城市和其他地区的就业 平衡。”

经济结构性失衡

房价失控是中国经济结构性失衡导致的体外病症。埃森格林认为，经济结构失衡导致信贷资金错配，推高房价。因此对高房价出台打压政策治标不治本，要治本必须调整经济结构。

“我 觉得结构性问题确实是中国发展最大问题，它面临着保持经济发展增速和再平衡这个困境。”埃森格林担心，中国政府可能会为了维持增速在再平衡方面进行适度放 松，这样的后果是进一步加剧经济结构性失衡。“如果对经济增长关注过多而忽视了经济发展的再平衡，就会导致更多的公司债务、更大的资本负债比率和国企的产 能过剩，不利于经济长远发展。”

经济结构性失衡带来的问题是信贷增速过快，同时，新增信贷的大部分流向了国有企业。在埃森格林看来，私营企 业和国有企业之间投资增长失衡是一个重要病灶，“看看投资数字，你会发现私营企业投资一直在下降，而国企的投资却一直上升”，“过多的信贷增长和过多对国 企投资的依赖都是不健康的，公司应该在无需大量信贷的情况下实现发展”。

在主流经济学家看来，政府其实有很多政策可以矫正这种发展趋势，但这样经济增速可能会放缓。所以在“保持经济发展增速和再平衡”这对矛盾关系中，中国政府要怎么取舍，成为间接影响中国未来房价的关键。

埃森格林的观点是，“如果中国能够及时矫正各种问题，我觉得它可以保持未来十年5%到6%的增长率，这同样也是非常了不起的成就；否则，增长率只会更低。”

如果政府监管层仍然通过增加资产流动、银行贷款和社会融资总量来保持经济增长，那么地方政府会利用这些额外的流动资产、贷款和社会融资投资国有企业、工厂、钢厂和公寓（房地产）等领域。

显然，信贷政策对房地产价格的上涨起到了推波助澜的作用。“中国的信贷申请门槛低是重要原因之一，方便快捷，因此很多人都选择申请贷款，社会信用总量正以15%至20%的速度增加。即使中国如今的经济增长率只有6%，这也会抬高各种物价，房价首当其冲。”

如 果政府能够压制信贷增长率，同时，采取措施提升其他投资市场的吸引力，这将有效控制房价蹿升。埃森格林建议，中国政府应该“规范股票市场，吸引小额投资 者，让人们选择这种投资方式，而不是买三套房”。但政府也需要防止由此造成系统性金融风险，“很大一部分贷款都流向了建筑公司和房地产开发商。如果中国房 价骤降，很多建筑公司和房地产开发公司将无力偿还贷款，这将对银行和投资基金产生巨大冲击”。

对政府而言，埃森格林提出最好的办法是“压制信贷增长率，规避最坏风险，鉴别并重组建筑公司和房地产开发公司的不良贷款，将它们从银行资产负债表上去除，股权转换，利用政府储蓄对银行进行资本重组，并加强对银行和影子银行的监管，避免问题卷土重来”。

监 管影子银行是埃森格林特别提醒中国政府需要重视的。他在研究“大萧条”时发现，当时人们过于相信是银行倒闭导致大萧条，但却忽略了所谓的“影子银行”体 系：对冲基金、货币市场基金以及商业票据发行机构。《巴塞尔协议》为跨国经营的金融机构制定资本金标准的时候，考虑的只是商业银行；监管机构也总是只关注 商业银行。

低估危机周期