土地出让金和税收占房价八成，你还指望它控房价？

政府所得切掉房价奶酪的6-8成。从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达8成以上，历史平均为61.7%；从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右；从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。政府所得在房价占比高是不争的事实。

来源：新浪财经意见领袖等

1 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的8成

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成，地价和房地产相关税收增长迅猛。2014年，全国商品房销售额为87281亿，土地出让金和11种相关税收65599亿，地价和房地产相关税收占商品房销售额达84.2%。1999年-2015年，国有土地出让金从514亿增至3.25万亿，增长63.3倍，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间增长11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

1.1 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

1999-2015年间，国有土地使用出让金收入增长63.3倍，复合增长率29.6%。1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿，2015年虽降至3.25万亿，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

1.2 2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

目前涉及房地产业的税种有11个，其中5个税种为房地产行业所特有，包括房产税和城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税以及契税。5个房地产特有税种税收合计从2004年的1207亿元，飙升至2014年的1.38万亿，十年之间暴涨11倍。占地方财政本级收入之比也从2004年的10.16%上升至2014年的18.21%。

1.3 2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。这6个房地产业相关的税种税收合计，从2004年的1028亿元，上升到2014年的7294亿元，增长7倍。2014年，6种税种税收合计占地方财政本级收入的比重为9.61%。

1.4 地方政府获得房地产行业收入的80%

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达八成。2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年全国商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年全国商品房销售额的74%。

2 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的6成左右

土地出让金和税收占房价的6成左右。我们抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。房价分解为以下4个部分：楼盘建设成本(建安费用)、土地转让费、政府税收(不区分征收对象)、企业毛收入(不考虑企业财务成本、人员成本等)。我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

2.1 房价分化严重，建安成本差别不大

房价分化严重，建安成本差别不大，建安成本的差异不足以解释地区间房价的巨大分化。2014年北京、上海、深圳的房屋均价分别为37416元/平方米、30591元/平方米、26559元/平方米，2015年分别为36750元/平方米、33067元/平方米、35072元/平方米，均超过3万元/平方米。2015年，广州、杭州、天津、南京房屋均价在15000-20000元/平方米之间；武汉、重庆、成都房屋均价介于5000-10000元/平方米，除深圳外，其他地区房屋均价变化较小。考虑到房地产开发的周期，我们用2013、2014年的建安成本分别作为2014、2015年的楼盘开发成本。从成本上来看，各地差别不大，位于1300-2400元/平方米区间内，而且两年变化不大。

2.2 土地成本增速高于房价增速，推高房价

土地成本增速高于房价。考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。在11个城市，2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%，到2015年比例上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。

土地成本推高房价。我们将房价增速对土地价格增速进行回归后发现，拟合线的斜率为0.18，这就意味着土地价格每提高一个百分点，房价就提高0.18个百分点，回归的R2(拟合优度)为0.64，表明土地成本上涨对房价上涨解释力很强，房价上涨的绝大部分可由土地价格的上涨来解释。