择居网预测 未来房价仍然稳中有升

今年的国庆长假，楼市并不安宁。自9月30日北京出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，至10月8日，短短几天的时间内，已有21个城市先后发文调控楼市。其中天津、成都、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、苏州、深圳、厦门、南京、珠海、佛山、东莞、福州、南昌16个城市重启或调整限购政策，从择居网的带看数据和成交数据来看，较9月份也有明显的下降。

政策出台近一个月，坊间评论不一，未来房价走势如何?笔者认为要判断未来房价的走势，必须要先搞清楚本轮调控的主要原因，本轮为什么要调控，为什么要密集调控，只有搞清楚这些原因，才有利于判断房价未来的走势。

首先是 “人口论”观点，人口红利是经济增长的基础，政府用房地产作为媒介，通过政策扶持，强行引燃了人口红利的潜力，给经济增长注入强劲的动力，带动了国内GDP的高速增长，同时又以垄断者身份抬高地价，吸收经济增长红利，增加财政收入，政府资金充裕后，又通过财政拨款继续推动国内经济建设，就此整个循环成立。然而当人口红利消失，经济硬着陆就会造成惨重后果。政府不愿意看见这种事情发生，因此，策略性的调整和控制房价的走势，就显得十分重要了。

其次是“泡沫论”：现在舆论界普遍认为中国的房价基于房价收入比、租售比和房地产占GDP比重等，存在很大的泡沫。泡沫从哪里来，一是从政府来，政府拼了命印钱刺激经济，是建立在沙堆上的虚假繁荣;二是来自于首付贷，来自于各种经济杠杆。目前的调控主要针对首付贷，通过限制杠杆挤泡沫。

第三是“汇率”论。汇率和房价到底是什么关系?人民币贬值真的会引起房价下跌吗?理论上是这样，汇率会影响资金的流动性，会引起房价的波动，纵观人民币升值的10年，房价上涨了10年。人民币的持续升值，导致大量的海外热钱流入楼市，推动房价上涨。那么汇率跌了，是否房价会明显的跌呢?2002年的日本，2013年的印度、意大利，2015年的加拿大都大跌过，那么是否中国的房价也一定会大跌呢?王成认为不会，一是国外热钱在中国楼市的大体量中占比不大，第二是政府在保利率的同时，更多的还得关注民生。

房价与民生息息相关，通过择居网大数据分析，投资与刚需比例为3:7，中国老百姓用一生的积蓄给自己买一套房，还欠银行一屁股债，如果中国房价像日本、加拿大那样断崖式下跌，中国大部分家庭将资不抵债，哀鸿遍野，这显然不是政府愿意看到的现象。因此，稳定房价就是稳定民生、稳定百姓情绪，遏制房价过快上涨是国家新政的基调。那也就说明国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。因此，未来的房价，应该是有一个平台整理期，但从长远来看，仍然是稳中有升。