房奴面临温水煮青蛙 细算买房炒房账

随着央行历次加息和各地基于房地产宏观调控所增加出的税费，“房奴”们的负担似乎是越来越重，而 炒房 一族的利润空间也在不断减小。普通百姓和不少精明的投资者都需要好好算一笔帐。此时买房、炒房是否还合算？

　　房奴：温水煮青蛙

　　家住上海的董先生早在2004年6月就在长宁区买了一套3室2厅的房子，当时房子总价122万元，他首付42万元，并向银行申请了80万元、20年期限、等额本息的商业贷款。

　　然而，自2004年10月以来的连续加息，给董先生增添了不少烦恼。

　　董先生介绍，他于2004年初买房时，商业银行房贷利率才5.04%，总额80万元、20年期限的贷款，月供5297.34元。从2004年10月29日开始，央行已是连续7次上调房贷利率，而董先生所在的贷款银行对老客户是于第二年的1月1日开始按照新利率记息，因此，董先生实际执行的还款利率分别是2005年5.31%、2006年5.51%、2007年5.81%。

　　按照这一变化，董先生2005年的月供是5417.6元，相比2004年每月多还120.26元；2006年的月供是5507.62，相比2005年每月增加90.02元，2007年的月供是5644.11，相比2006年每月的增加额是136.49元。因而，自2005年1月1日～2007年6月31日，董先生因加息而多支付的月供达到了3478.79元。

　　此次，央行于7月20日宣布，上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中五年期以上贷款基准利率上调0.18个百分点，提高到7.38%。由于董先生可以享受银行的优惠利率，因此，假设在2007年剩余期限内央行不再加息，从2008年1月1日起，董先生所执行的还款利率将是6.27%，则当年的月供数为5856.76元，相比2007年又将增加212.65元。

　　相对2004年加息前，董先生2008年月供数将增加559.42元，增加额超过了10%。“这简直就是温水煮青蛙”，董先生叹道。2004年银行首次加息0.27个百分点时，正如大多数买房人一样，董先生并不紧张，但是2005年、2006年，直至今年银行又连续几次加息，董先生开始不安起来。更让他担忧的是，不断有经济学家放言，中国已经进入了加息周期，今后央行可能会进一步提升贷款利率，这就意味着今后董先生的月供还会增加。

　　炒房：利润空间减小

　　加息让“房奴”们不堪忍受，但如果炒房一族要想把房子转卖掉，各种各样的税收和费用加起来，也将消耗掉不少利润。

　　据统计，仅上海地区卖房者须缴纳的税费就达6种之多。以一套价值100万元、建筑面积100平方米的普通住宅为例，假设业主于2004年购买，当时的房价是70万元， 装修 投入10万元，计划于今年出售，售价100万元，扣除购房成本和装修后，利润为20万元。

　　由于该套房屋持有未满五年，因此该业主必须缴纳营业税和所得税，其中营业税按“房屋售价的5.5%”征收，即5.5万元，所得税按“利润的20%(或总价的1%)”征收，须支付4万元(1万元)。此外，卖房者还须缴纳合同印花税，按“售价的0.05%”计为500元。

　　除以上三项税种外，卖房者还须“按售价的0.3%”交合同公证费3000元，按“2.5元/平方米×建筑面积”缴纳交易手续费2500元，最后还要按“售价的1%”支付中介费1万元。

　　以上6项税费相加，卖房者须支付的税费总额为11.1万元，即使按房屋售价的1%缴纳所得税，所交税费共计也有8.1万元，因此最后到手的利润最多不超过11.9万元，税费开支所占比重将近半数。这让专门赚取买卖差价的炒房一族也开始犹豫了。