以案说法：购房人可行使不安抗辩权

　　本案事由：

　　某项目开发有限公司（下称开发公司）与樊某达成协议，由樊某购买开发公司在建的商品房一套。同年12月20日，樊某预付了购房款40000元。事后，樊某得悉开发公司所预售的商品房未取得商品房预售许可证，遂不再支付余下的房款，也不愿接收已竣工的房屋，并向法院起诉，要求确认购房协议无效，开发公司返还其预付的购房款40000元，并赔偿其利息损失250元。

　　法院经审理认为，开发公司预售商品房未依法取得商品房预售许可证，违反了有关法律规定，且开发公司在诉讼中仍未取得预售许可证，应认定该商品房预售合同无效，导致合同无效的责任在开发公司，开发公司应承担返还房款、赔偿损失的民事责任。据此，判决开发公司返还樊某购房款40000元及赔偿其利息损失250元。

　　本案评析：

　　由于商品房预售合同是以正在建设中的房屋作为买卖的标的物，商品房只有在竣工后才能交付给买受人，履行合同的期限较长，存在着较大的交易风险。因此，法律对商品房预售作了特别的规定，即商品房预售合同除了应当符合民事法律行为应当具备的一般要件外，还应当符合其他条件，方可发生法律效力。购房人樊某与开发公司之间所达成的购房协议，符合民事法律行为的一般要件，但由于开发商未取得预售许可证导致在法律上确认无效。

　　根据《合同法》的有关规定，购房人出于对预期利益的保护而拒付剩余房款，属于行使不安抗辩权的行为，法院予以支持。同时，根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。”可见，预售人在合同订立后补办了预售许可证的，商品房预售合同仍然具有法律效力。但本案中合同纠纷已进入诉讼阶段，开发商仍未办理许可证的，则应认定合同无效。

　　相关法规：

　　根据《中华人民共和国合同法》第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

　　根据《城市商品房预售管理办法》第9条规定：开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。