从一二三市线城市的调控政策，看海南未来的房价

最近一个两个月楼市的调控政策占据了各大新闻头条版面，这些不由让我想起2006年末楼市最后疯狂的场景。

2017年3月，一二线热点城市调控再升级，且逐步向三四线城市蔓延，城市范围进一步扩大至40个地级以上城市和部分县市出台调控，其中此轮有30城（县市）出台政策，包括14个地级以上城市和2个县市调控升级，这一轮的楼市调控手段丰富多样，一环接一环，连买房未满两年不准交易、暂停销售180平以下的商品住房等各种意想不到的政策都在3月份涌现出来了，可看出这次政府绝对是下定了决心，不压住誓不罢休。

虽然目前调控的城市越来越多，但房价短期还没有止住，按照以往的调控经验看，一般房价止涨有个滞后期，需要在调控半年到一年后才会显现。

从不同城市看，部分热点城市短期供应还是不足特别是一二线城市，出台的各种调控政策就是想拉高杠杆投资和进入的门槛，先抑制需求，等供需达到平衡后，价格才会有所松动，预计要到下半年和明年开始。

因为目前银行贷款还没有明显收紧，市场对房价上涨预期还是很大，而且开发商这两年大赚特赚，资金流很充裕，也不会急于降价回笼资金，需要时间累积。

但是别忘了一周前，博鳌亚洲论坛2017年年会的分论坛举行最后一场主题为“楼市泡沫：中国会例外吗？中间的互动环节，在被问及本轮全球量化宽松政策是否已经结束时，中国人民银行行长周小川表示，在经过多年的量化宽松后，已经到达了周期的尾部，货币政策已经不再宽松，重磅信号！！！这句话的言外之意，货币政策的收紧势头很快就要来了。

根据过去以往的经验，在短周期内影响房价最主要的因素，就是信贷松紧，信贷放松，房价必涨；信贷收紧，房价必跌，而房价涨跌幅度则因各个城市的供需和经济实力所决定，但大方向都一样，只是发生的先后时间不同。

特别现在一二线城市的房价可以肯定的是已经到了末期，上升空间极为有限，否则还会继续调控，三四线还在鼓励去库存是例外，房价还会涨，自住可以买，投资不建议，特别是已经涨了一轮又一轮的城市，现在进入投资等于被套。

接下来对海南的这轮疯涨做一个分析，以及未来的机会点。

海南这次的爆发不是单一原因是多种原因引起的，为什么会这么集中的爆发，上一篇文章我有讲到海南这轮楼市暴涨背后的逻辑原因，这里在简单提一下：

1、政府的两个暂停政策

2、强房地产市场秩序混乱

3、媒体、开发商、分销商的造势

4、内地雾霾的影响 

5、大型开发进入海南的形式变了 

6、部分投机者的跟风购买

7、炒房团目标转向 

8、海南房产的旺季

9、前期宽松的政策等 

这次房价上涨的热浪从内地蔓延至海南岛，并从岛内的三亚、海口等热点城市蔓延至文昌、琼海、澄迈等中小城市。最近的三个月，海南省的多个城市已经出现了房价大幅上涨的情形。

关于这次的海南的房价之所以这么快收到政府的调控，主要的原因还不是价格太高，而是涨的太快。你如果认真去比对就会发现，现在海南绝大部分地区价格都没有涨回到2015年以前的高点，即使是三亚、海口、陵水这些热门区域也比之前还有差距。

两周前一位来自厦门的投资客，在来海南之前，已经考察过内地包括郑州、中山、佛山、长沙等多个城市的房价，但是限购政策和还在飙涨的房价让他最终决定来到海南岛。这绝不是个体现象，内地多个城市房价的猛涨和限购政策所带来的焦虑推动了不少炒房客跨过海峡来海南炒房。 

对销售价格超过备案价格5%以上、随意涨价的，责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可；

严禁开发企业与客户签订“阴阳合同”；

禁止预售商品房转让；

首套房最低首付比例按国家相关规定执行；

二套房贷款：海口、三亚购买第2套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；

二套房以上：暂停向购买第3套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

大面积限购的可能性目前看不到，按照现在这个情况下去对一小部分市县做二轮调整是一个必然的趋势。我之前也有多次提到，由于海南房子的特殊性，主要还是以养老、度假为需求的居多，这类型的购房者几乎都是来自岛外，安老师觉得政府不太可能会像内地限制户籍或交多少年社保这样的购房条件资格，如果这种限购政策一来，海南岛基本不会有人买房，直接被卡Si了，政府不会这么傻，绝对是因城施策去库存的。

我觉得这种可能性不大，因为现在政府土地供应锐减，在资金持续涌入的情况下，现有的存货只会反而让价格更疯狂的速度暴涨，特别是海口、三亚、陵水、琼海等这些主要市县。估计下一轮的调控手段不会太远。对于后期房价是涨幅度，完全取决于调控政策的严厉程度。

现在很多人到海南买房，你别看现在房价还在涨，就算买了后，账面涨了一两三千，你买新房，从拿到房子，房产证要两年更何况现在买的还是期房，三、四年后，市场早就已经调整了，到时候又卖不出，更惨。毕竟海南的很多市县的房子都是有价无市，终究不管怎么样房子还是要有人来住的，不可能最后都是投资客卖给投资客吧，对于现在不了解海南真实情况乱追涨乱投资就等于被套。很多喜欢追涨的小白用户，是完全看不到一些细微的变化，等后期限购的门槛再一轮拉高，购买的人想进入都进不了，更不用说有人接盘了。

总结：一二线城市的调控一定是要达到稳定房价的目的，但说政策上还要允许房价继续上涨，那百分之百是方向性错误引导，这次只要不达到目的就会出台更猛的调控手段。对于海南来说整体的趋势肯定是向上的，但是部分市县已经消耗了它未来一两年的涨幅空间，对于投资要慎重。对于刚需不论调控紧还是松，只有买到价值具有增长空间的房子，未来才会增值的空间，毕竟不是所有的房子，所有的市县都具备未来增值属性的。

本文作者安老师，关于海南房产还有什么疑问可以加安老师个人微信号（hnanlaoshi）进行交流互动。