限购 限贷 限价 限售 限商 楼市开启“五限时代”

进入5月以来，南京、开封、芜湖、海口等地相继收紧了调控措施，而限售成了又一轮调控升级的重要的手段。分析人士表示：目前的楼市开启“五限时代”，即限购、限贷、限价、限售、限商。调控重点在从交易环节向持有环节转移，现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，这也意味着住房限售已经成为新一轮楼市调控的“标配”。

多地调控政策再加码

3月17日，北京楼市调控升级，在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，打开了2017年楼市调控“限售”的大门。

5月13日，南京市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。通过赠与方式转让住房的，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或居民，执行住房限购政策。

5月15日，河南开封市人民政府官网发布《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，要求自发文之日起，首次销售的项目和非首次销售的项目，原则上半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目，开封市不动产登记中心停止其商品房网签资格。

同时，开封市政府还禁止企业以诚意金、VIP卡等形式蓄客，企业要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并明码标价、一房一价，严禁采取拖延开盘时间、控制房源等手段捂盘惜售、制造供不应求假象。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。从调控政策内容看，以3月17日北京限贷为标志的第三波调控，力度加大、范围拓宽、措施创新，热点城市成交量将持续萎缩，带动全国销售量价继续回落。

20多城市开始“限售”

从3月17日开始，北京楼市调控升级，在商品住房方面提出“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上”，自此打开了2017年楼市调控“限售”的大门。

然后，4月份海南跟进，全省开始限购并部分区域限售； 4月14日成都限购升级，提出“自即日起，在成都市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。

同时，5月8日，芜湖市颁布楼市新政，明确在芜湖新购买(自该新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，须取得不动产权证满2年方可转让，芜湖市因此成为安徽首个限售城市。

截至目前，已有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策。在中原地产首席分析师张大伟看来，限售正成为当前各地楼市调控的新思路。上述的大多数城市是首次启动买房后一定时间内限制出让的楼市调控政策。

调控重点在向持有环节转移

据机构统计：在4月份单月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。高库存三线、四线城市政策继续轻松，整体热度维持，有望对全国销售形成支撑。从城市发布的政策主要特征看，主要特点是集中执行了“5限”，分别为限购、限贷、限价、限售、限商。

目前多轮调控政策效应显现：根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。

易居研究院智库研究中心总监严跃进认为：拿到房产证后，持有一定年份才能卖出，意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现可能性骤降，相当于在一定时间范围内，冻结了房产的流动性，有利于打击炒房客的投机情绪。从限售方式来看，目前楼市调控重点正在从交易环节向持有环节转移。

多数楼市专家认为这将有效破坏房产炒作的套现机制，对稳定市场有积极作用，正是因为对其他城市有借鉴意义，因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列。

房产独立评论员马跃成认为：未来两三年内大中城市楼市活跃度将逐步下降，成交萎缩，价格趋向稳定，是刚需、改善型需求买房换房的最佳时期，动手时间点可以放在今年年底之后到明年年初。信报记者 朱盈洁