董藩：我为什么看好海南？

“海南楼市没有泡沫”

“海南没有成为一线城市的可能”

“房企多元化经营也是被逼无奈”

7月14日，在论道董藩 | 2017房地产营销转型高峰论坛暨客立方（海南）产品发布会上，著名经济学家、房地产专家、“中国房地产四大名嘴”之一的董藩作为受邀嘉宾出席活动，在发布会及媒体采访环节，董藩语出惊人，论道海南房地产市场。

△ 2017房地产营销转型高峰论坛

作为中国房地产最具争议的公众人物之一，“中国地产网络红人”的董藩，在接受媒体提问时，金句频出，观点犀利。

对于海南房地产市场是否有泡沫的争论，董藩斩钉截铁地表示“海南房地产市场没有泡沫！房地产作为一种资产，它的价格决定于珍稀程度，比如我们在海南买一套房子，未来几年内，每年出租会带来多少收益，每年升值会有多少。资产的价格是根据可预见的周期，在这周期之内带来的回报贴现到今天，累加起来形成的一个价格，从投资品质来说，推算形成今天的价格，不是简单地与收入相比，高了就有泡沫，低了就没泡沫。房地产价格波动也不是泡沫破裂被验证，买不起不一定是有泡沫，某些人买不起，只能证明这部分人收入比较低，没有达到支付得起的价格，是否支付得起也不以付全款为依据。”

在论坛发言环节，董藩更是语出惊人：“市场的“假话”很多，有几套房的人在说我买不起，买得起房的也说我买不起，你要学会甄别市场流言。中国真正有泡沫的是舆论，房价没有泡沫。”

谈到为什么看好海南市场和海南买房时，董藩说到，中国只有一座海南岛，真正全国性的市场只有海南，北京、上海、深圳都做不到，海南环境、资源优势无可比拟、复制，海南长远来看是有前途的。

在2017年房地产营销转型高峰论坛期间，董藩还谈到，海南的楼市不存在泡沫，海南房价现在还不算高，未来还会持续上涨。

△ 著名经济学家、房地产专家董藩

对于公众普遍关心的房产税如何征收、何时开征等热门话题，董藩直言目前征收难度非常大，面临多重困境。“因为房产税推行的第一个条件是土地私有化。房产税是一种财产税，我们必须彻底拥有它的私有产权，才能对其进行征收。但土地是国家的，我们只是拥有土地使用权。房地不分家，房屋是建在土地上的，土地是增值的，但房屋是贬值的！征房产税难度很大。”

什么时候才是是买房的好时机？这似乎是一个伪命题。因为往往很难踩准节奏。

“站在长周期看，中国30年来，整体房价从来没下跌，因此买房子不要去争论今年买还是明年买，从来都是进去了就是好的，不要对抗市场，不要和规律斗气，最聪明的做法就是顺应市场机制。从长期来看，买都是合算的。但不要在人口衰退的市场买，早买比晚买强。”

从短周期来看，看切入点，政策趋紧的时候，首付提高，很多人进不来，开发商撑不住就会往下调价格，而你具备条件，这对你来说就是最好的买房时机。买房不要简单以价格高低决定买不买，价格低的时候，可能购房环境变了，利率上浮、首付提高，购房就困难了。从眼前情况看，适合再拖一段时间，政策紧缩，市场在撑着，再过一段时间，有项目撑不住价格会下调，但这是一个很短的周期，把握短周期、踩准节奏还是蛮难的。”

“想多了，海南没有成为一线城市的可能。”当记者提问海南将来是否有机会跻身一线城市时，董藩直言不讳地表示。“除非一线城市扩容，三亚才有可能会跻身一线，而海口只能算二线城市，属于二线中等偏下水平，人口不足，房价低，影响力低，没法和其他城市比。”

△ 海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路

△ 北京风至飞扬广告公司总经理罗迪

△ 绿城集团海南桃李春风项目总经理张道龙

△ 海南客立方科技有限公司总经理王红利

长期以来，海口与三亚常被购房者进行比较，三亚房价前景更被公众认可，海口房价则被认为是低估。在高峰论坛环节，嘉宾的发言却与公众刻板印象“背道而驰”。北京风至飞扬广告公司总经理罗迪表示“三亚房价已经接近天花板，海口还有潜力。三亚不是常住的地方，而是一个旅游的地方，海南只有海口具备常住条件。未来海口的房价天花板比三亚高。”海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路也表示“海口目前房价并不高，海口未来房价区间为15000元—25000元/平。”

△ 嘉宾集体合影

大咖精彩观点：

著名经济学家、房地产专家董藩：“一个不负贷的人生是富不起来的”、“男人不买房等于耍流氓！”

海南锦诚旅游地产服务机构董事长王路：“海南是唯一全国性市场，海南的供应量有限，本地人消费能力有一定瓶颈，海口目前房价并不高，海口未来房价区间为15000元—25000元/平，非海口的市场天花板有很大空间可为。”

绿城集团海南桃李春风项目总经理张道龙：“政策打压的时间越长，财务成本越高，成本上涨，后续扩大生产，售价自然提高”、“海南是一个保命刚需，资源稀缺，价值凸显。”

北京风至飞扬广告公司总经理罗迪：“三亚房价已经接近天花板，海口还有潜力。三亚不是常住的地方，是一个旅游的地方，海南只有海口具备常住条件，未来海口的天花板比三亚高”、“需求就像洪水猛兽，根本挡不了。”

海南客立方科技有限公司总经理王红利：“不会玩互联网的营销总监是没有出路的”。

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