海南买房必收藏！遇到逾期办证、延迟交房、贷不下款该怎么办？

限购、限售、限卖、限贷，在今年的全面调控中，中国楼市进入“四限时代”，开发商的营销方式也发生了转变。

为了让房子能卖个好价格，部分开发商开始铤而走险。捆绑精装修、车位、违规收取团购费……在政府严卡备案价格的大背景下，公开承诺没有任何前置条件能买到房的楼盘很少，大多数楼盘暗生潜规则，变着花样让消费者多花钱。这时候，就需要我们有一双“火眼金睛！但如果买房陷进深坑，遇到质量维权、延迟交房、贷不下款、逾期办证等问题，该怎么办？

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▍今年海口出现了众多业主因房屋质量问题而维权的现象，如何避免这类事件的发生？

实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约。它不仅能促使开发商加快建房，按章办理产权证，也可使购房者更加放心，很好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。目前楼市销售的商品房多为期房，有的房子还没有破土动工，就已经开始内部预约销售。购房者虽然和开发商签订了购房合同，但是合同能否顺利执行很难保证。有的因为开发手续不全，不能及时办理产权证，有的则暗中被开发商二次抵押，一房二主，产权被别人分割等。

▍随着海口大量项目不断地进入交房期，购房者在收房时需要注意哪些细节问题，以便日后出现问题能更好地维护自己的权益？哪些方面出现问题的可能性比较多？

第一，交房时候应该谨慎行事，不该慌慌张张的验房交房，首先要做的就是关于开放商是否已经具备了交房时候必备的程序。查看产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是合法项目必须应该有的。

其次是项目"质量保证书"和"使用说明书",这不仅是建设部《商品房销售管理办法》中要求的,也是合法项目应当有的，两书交房时开发商都必须提供。

最后是查看开发商是否已取得国家认可的允许的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定事项有出入。

第二、下面细节问题也是应该注意的：

1、查看门窗纱窗配套钥匙、门铃等质量是否合格；

2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象；

3、房屋的墙面和地面,看其是否会出现开裂或空鼓现象；

4、查看电路问题;

5、查看下水道、烟道是否有堵塞现象；

6、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字。

▍有些开发商在卖房时往往承诺有学校等相关配套建设，但迟迟没有建设，遇到这类问题该怎么办？

开放商在销售房屋时候会有销售广告和宣传资料，承诺具有相关配套设施，法律对于这种情况有明确的法律规定。

根据《商品房买卖合同解释》第三的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应适当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担责任。

三个条件：

1、广告和宣传资料说明和允诺的对象是商品房开发规划范围内的“房屋”及“相关设施”；

2、所作的说明和允诺“具体确定”；

3、该说明和允诺对商品房买卖“合同的订立”以及房屋“价格的确定”有重大影响。

▍买房时，开发商表示购房合同已经备案过不允许更改，包括附件。这符合法律法规要求吗？

购房合同是要经过备案的，一般很难更改，需要履行相关的必要程序。但是购房者可以和开发商再另行签订补充协议。

▍2012年买了某项目房子，到现在还没给房产证，个人怎么办？

这种属于逾期办证的情况，这种情况是非常常见的，应该及时与销售方沟通此事，如仍不能达到目的可以考虑解约或要求支付违约金赔偿其损失。注意，这里存在一个2年的诉讼时效，当合同约定的时间到了开发商还没有给办理房产证，购房者要及早举证，可以在2年内，不间断地向开发商发函、邮件、短信等，进行主张权益。

▍银行因为钱荒而拒贷，买房人又没钱付全款，是否要通过司法途径解决？

银行不给贷款，此事如果无法全款购买房屋，按揭购房合同是无法签订的，双方应该相互返还财产，如果销售商拒绝返还，属于不当得利，可以通过司法途径解决。

▍如果就房贷下不来算谁违约？该如何处理？

先看原因。如果是由于开发商原因，导致贷款下不来，可以要求开发商进行整改。如果整改还是无法通过，那只能对购房者进行赔偿。另一种情况，绝大部分的合同中都会约定因个人原因办不下按揭贷款，就必须付全款。其实还有另一个选项，可以是二者进行约定协商，所以购房者在签订购房合同前，一定要注意这个事项。为了规避风险，购房者在签合同前可前往银行查看个人征信。

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