山西本土房企的突围路径

　　“思想保守，让本土房企错过了太原市城改的黄金时机。”祁跃华说。

中房报记者 樊永锋 太原报道

　　2017年，太原市房地产市场已然形成“品牌房企领跑，本土房企追随”的格局，面对一线大房企的强势围猎，本土房企难以招架，生存压力与日俱增，谋变求生成为集体性焦虑的问题。

　　“现在，本地房企跟大型房企完全不在一个轨道上，单是资金问题，就让多数本地房企退出竞争。”山西省房地产商会轮值会长、山西晋建房地产开发有限公司（下称“晋建地产”）董事长祁跃华在接受中国房地产报记者采访时表示。

　　成立于1988年的晋建地产，此前背靠山西建工集团，后改制为股份制企业，算是太原市房地产市场的先行者，发展较为稳定。

　　而今，严酷的市场竞争态势，让企业负责人祁跃华对太原房地产市场格局有了全新的认识，求变也成为他谋划企业发展的头等大事。“跟品牌房企合作，做大物业公司、向地市拓展业务，寻求外地热点市场是我们未来的方向。”他说。

　　与晋建地产面临同样境况，还有山西省房地产商会106家房地产会员企业，寻求出路成为这些本土企业共同要解决的难题。

　　太原市房地产市场发展中，思想上虽然保守，但是市场包容性较好，对外来的房企不排斥，政府层面偏好大房企，希望借助大房企资金实力盘活太原的土地市场，提升土地溢价。

　　近几年，大型房企的竞相涌入，给太原市经济发展带来的实惠也是显而易见的。

　　据山西省统计局发布的2017年上半年统计数据显示，百强房企中万科、恒大、绿地、保利、碧桂园、富力为例，上半年，6家企业开发投资完成90.5亿元，同比增长89.3%，商品房销售面积122.3万平方米，同比增长86.4%，商品房销售额107.7亿元，同比增长1.1倍。

　　品牌房企在给太原经济贡献的同时，斩获颇丰。据朗润智业提供的数据显示，2017年上半年太原房企成交金额排前十的依次是万科、保利、恒大、富力、融创、首开、金地、华润、星河湾、中海。金额集中度上升，寡头独大，中间类企业分化差距缩小；TOP10企业销售金额市场份额占比57%，企业销售面积市场份额占比53%，全部被外来品牌房企所瓜分；万科集团持续领涨榜单，保利集团因大盘开盘热销项目晋级前三甲。

万科、融创、碧桂园、绿地、泰禾、星河湾等品牌房企在太原项目布局图

　　在抢滩太原双改市场的争夺战中，本土房企却无一闯进前十，在太原楼市盛宴中分羹较少。

　　对于当下的局面，祁跃华说：“本土房企经历了各种压力，生存到现在已经很不容易，受困于资金这个泥潭中一直走不出来，发展瓶颈无法突破，无法形成土地储备、人才、制度、销售一整套完备的开发运作程序。”祁跃华说。

　　“本地房企把开发房地产当成生意，而不是以产业的思路谋篇布局。”山西朗润云商商务服务有限公司总经理李峰则指出本土企业发展思路的短板。

　　在完成原始资本积累后，受实力和能力的限制，继续发展的动力不足，基于这种小富即安的现状，太原的本地房企过得都比较艰难。

　　当太原楼市真正的机遇来临时，山西本土房企的本土优势荡然无存，已没有变现的产品和能力，谋变求存成为多数企业的“不二法则”。

　　断层式滞后

　　正如祁跃华所言，山西本土房企与品牌房企差距是多方面的，融资能力、品牌认知度、企业制度化建设的滞后，以及过往政府政策引导规范较弱，造就今天山西本土房企在与大型房企竞争中的全面溃败的局面。

　　“思想保守，让本土房企错过了太原市城改的黄金时机。”祁跃华说。

　　他表示，太原市的大面积城中村改造已经进行了三年，此前，本土企业一直在观望，“对省市政府的拆迁心存疑虑，大规模的拆迁能不能兑付资金？垫资能否及时回款是多数企业关心的问题。”

太原本土房企在售楼盘（部分）

　　实际上，根本原因在于山西本土中小型房企融资难，即使融资成功，必将在一个项目沉淀资金，“拖得时间越久，对企业越不利，就把企业困住了，对于大企业来说，是全国市场，可以调配和平衡。”他说。

　　相比全国性经营的品牌房企，本土房企融资能力整体偏弱，这也是即使在快速增长的市场下，本土房企一再收缩战线的主要原因。

　　通常而言，房企可以通过银行开发贷、信托、民间借贷等方式来融资。但在楼市调控后，银行对中小房企的开发贷不断紧缩，本土房企所依赖的融资方式，主要靠自筹资金和民间借贷。但这两种方式的成本都非常高，往往会增加本土企业开发项目的不确定性。

　　面对品牌房企高周转的全新运作模式，大面积滚动开发的凌厉攻势，本土房企往往是力不存心，难以追上脚步。

　　“原来一个村的拆迁，我们可以通过5至6亿元就可以撬动，原来是回迁安置，可以给房子，缓解前期资金压力，但是货币拆迁政策出台后，现在开发前期就需要准备10亿元左右补偿款，资金需求量大，对于本土房企来讲，面临的资金压力相对就大，但是对大房企而言不受影响。”祁跃华说，“夯实融资通道，左手项目，右手融资平台是本土房企能够突围的关键。”

　　另外，本土房企品牌、品质的历史欠账也让本土房企在竞争中处于下风。

太原本土房企拿地表

　　万科、富力、万达等名企在太原成功的基石是靠超越本土项目的品质。当品牌房企的项目势如破竹地涌入太原市场后，本土房企粗放、简单的开发模式彻底被击溃。

　　近几年，虽然本土房企开发的项目，品质虽有明显提升，而且在项目规模、房源数量不及名企多，但是在过往品牌负面效应的影响下，多数项目得不到市场需求端的青睐。

　　“高成本高投入，并没有换来高产出。”山西智诚房地产开发有限公司（下称智诚地产）公司董事长郭尚文在接受记者采访时表示。

　　他指出：“本土房企必须结合市场需求来开发产品，没有自己的特色，永远无法与名企抗衡。”

　　此外，企业制度建设的缺失和滞后，也是制约山西本土房企发展的重要桎梏。本土房企面临共性的问题，即是在企业核心负责人决策的管理模式中，其壮大发展瓶颈难以破除，而一旦企业决策人离任或转行，对后续管理人员的要求比较高，企业就面临“断层”的风险。

　　在发展环境层面，有当地业内人士指出，山西省过往“一煤独大”的重工业经济结构，政府以煤炭经济谋发展，忽视了对房地产业政策规范和引导，加上市场环境的相对较小，本土房企“散而乱”的粗犷发展模式成为过往的主流，难以形成滋养中小房企壮大的沃土。

　　而如今发展相对滞后太原房地产市场，则成为一线房企浅滩登陆，跑马圈地的热土，留给本土房企的机遇自然变窄。

　　在生存重压之下，山西本土中小房企迸发出绝地求生的强烈意愿，探寻多途径突围。

　　借力品牌房企谋求合作

　　2013年3月7日，太原市政府印发《关于进一步规范“城中村”改造的若干意见》，以此为标志，太原城中村改造提速，给本土房企跨越式发展提供了机遇。