楼市“冻房”时代来临，炒房客彻底逼入绝境！

近日，有传言称一个是北京将很快出台限售政策，3年或者5年。上海、深圳与也会跟随，进一步出台抑制房价的调控政策，目前，全国已有近40城开出“限售令”，关于限售，我们还能买房吗？

北上深新一轮调控可能出台？

近日有几大传闻，一个是北京，将很快出台限售政策，3年或者5年。上海也会跟随。

另一个是深圳，将跟随北上广政策，进一步出台抑制房价的调控政策，要求有关部门尽快制定细则。据说深圳本来早要出的，但是被换书记市长耽搁了，现在领导们到位了几个月，慢慢熟悉深圳，是时候出台了。

这传闻成真的可能性，我认为还是比较大的，毕竟目前四个一线城市中，只有广州出台了限售政策，满2年才能出手，拿到房产证后，需2年才能转让，而且包括了二手房。

北上深不限售，不符合中央提的“房子是住不是炒”的原则。

如果限售的话，我估计也会跟广州一样，包括对二手房。

但还有一个不确定的，是否包括存量房，即过去这几年买的房子，是否包括在里面，如果也包括，那对投资客的打击才是稳准狠，如果不包括，那就只是阻拦新的投资客进入市场。

目前，其它城市的限售，除了青岛，都不包括存量房，都是从出台政策之日起算，以后新购买的房子，才被限售。

所以，这一次北上深的限售，我想也是在这样的背景下吧，连很多二三线都出台了限售政策，一线却没有再跟进，实在是说不过去。

近40城已经发布“限售令”

自今年3月，从北京开启的“限售”之风，已经刮过40个城市，最长的期限为10年。

北京

企业购买的商品住房，需满3年及以上方可再次上市交易，楼市“限售”首次出现。

厦门

新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

成都

高端人才所购住房5年内不得上市转让

福州

新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续

青岛

房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

广州

新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

截至目前，38个“限售”城市包括：海南省的三亚、琼海和海口； 福建省的厦门、福州、长乐、福清、闽侯；河北省的徐水、、白沟、高碑店、承德、保定、张家口；广东省的广州、珠海、惠州、东莞；江苏省的扬州、常州、南京、无锡、启东；河南省的郑州和开封；浙江省的杭州和嘉兴；广西省的北海、南宁；山东省的青岛和济南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陕西省的西安、安徽省的芜湖、湖北省的武汉、辽宁省的沈阳和北京。

房地产业内人士张宏伟认为，楼市“限售”的时间长度的界定与楼市调控政策执行的时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等等诸多因素密切相关，“限售”时间并非任意制定。

专家细说 “限售”套路和影响

尽管这38座城市的调控政策里均包含了“限售”，不过在专业人士看来，“套路”却各不相同。从“限售令”的严厉程度上区分，总共可以划分成五个等级。

套路1新购、已购均限售

城市代表：扬州、青岛

解读：出台的扬州“限售令”规定本地户籍只允许1套房不受限制，外地户籍则无论有几套房，一律2年内不给卖。张辉指出，卖旧买新、改善换房等需求被打压，将使得原先的炒房客遭“关门打狗”，新的炒房客也不敢入市买房了。新房、二手房全面受到打压，也会波及正常的改善换房、变卖房产应急等需求，恐怕也是无奈之举。

套路2只限售新购房，不限已购房

城市代表：常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞

解读：张辉指出，虽然已购住房不受限售令影响，但是只有自住购房者接盘，炒房客不再买新，也不敢接盘二手房，市场上只有学区房等少数二手房容易出手。因此可以判断，这些地区的新房受到严厉打压，二手房受部分打压。

套路3企业购房被限售

城市代表：杭州、广州、珠海

解读：这个容易理解，此举将堵住以企业名义炒房炒房的漏洞，进一步规范市场行为，彻底挤掉楼市“泡沫”成分。

套路4个人及企业购房全部限售

城市代表：广州、珠海

解读：此举主要针对的是近期楼市较为活跃的地区，无论是企业炒房，还是个人炒房房产，全部遭遇打压，可以说这是最为严厉的一类。

套路5 高端人才新购房限售

城市代表：成都

解读：成都规定“对重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的各类高端人才等人员所购住房5年内不得上市转让”。由于这部分高端人才属于极少数人群，因此对楼市整体基本没有影响。

我们再来细细分析“限售令”背后的影响

对自住需求者

住房回归居住属性。十年限售政策固然严厉，可也是鼓励了真正的自住需求，促使住房回归居住属性。但不可忽视的是，我国居民住房升级存在一定的周期，预计10年限售期将会对未来居民采用“卖一买一”的住房升级模式形成一定影响。

对投资投机者

投资资金的进入将受到抑制。缺乏流动性、投资周期拉长并不符合基本的投资投机逻辑，投资资金进入的动力将受到明显消解。因此，对于投机需求而言，流动性长期禁锢无法快速周转，未来不确定性增加，势必将挤出投机需求。

对其他城市

能够形成预期。限售周期上却可以看出当地政府在去杠杆问题上决心的坚定、态度的坚决，未来也有可能有其它类似“品相”的地块出让参照这一规则。同时，此项也可能对其他城市起到示范效应。

关于限售，请理智对待

关于限售这个政策，目前很多人没有意识到威力，还在往里冲，不见棺材不掉泪，当然，你的现金流很好，至少可以支撑5年以上，那无话可说，但如果你是借的首付和月供资金，指望2年后卖掉赚一笔，那就太天真了。

两年后，估计市场肯定是进入低迷期了，那时候你想卖，也没几个人会买的，别到时候卖不掉，你的资金又支撑不住就麻烦了。

同时，限售已被认为是房地产长效机制的一部分。“限售、限购和限贷这些所谓的‘短效机制’才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。”

所以，投资一定要懂得敬畏市场，别跟疯子一样，想以小博大，只有看准时机才行。