旅居置业白皮书“旅居目的地样本的立体剖析”

原标题：旅居置业白皮书“旅居目的地样本的立体剖析”

　　前言

　　如果说景区打造、文旅开发都已有迹可循，脱胎于旅游地产的旅居产业又将如何发展？按照我国经济改革和转型的惯有模式，一个新领域的产生会从"试验田"开始，经过不断的尝试最终在全国推广。海南正是这样一块"试验田"——从90年代的房地产"下海"潮，到现在的"国际旅游岛"，"海南样本"一直具有 "风口"影响力。如今，旅居产业又在海南初具规模，这块城市旅居生活的样本有着怎样的指示意义？

　　旅居目的地样本：海南

　　(一)宏观经济及政策

　　 基础建设加速，国际旅游岛逐步兑现

　　据相关报告显示，2017年一季度，海南全省地区生产总值同比增长8.9%，达1056亿元，快于年度预期7%的增速目标且高于全国水平。而省内的基础设施等民生过程亦在加速发力。细数2017年海南国有建设用地供应计划，海口、陵水、澄迈、五指山市等主要旅居产业集中市县的"交通运输用地"在全市县供地计划中占比均位列第一、第二，反映了当地基础设施建设仍在加大投资阶段。

　　事实上，岛内交通业已进入高铁纪元，国际旅游岛的联通速度正在令旅居客惊叹。2015年12月30日，全长653公里的海南环岛铁路全线通车，2017年1月20日，海南东环铁路恢复250时速运行，从海口东站至三亚站直达车目前只需63分钟即可到达。

　　 旅游业增速又增质，走出客财双增结构

　　随着内地雾霾加剧、全民度假时代深入，海南旅游产业结构升级，数据标出来源全省接待过夜游客量增速始终维持在10%以上，为海南带来了旅游收入的高速增长，增速维持在17%以上，走出"双增"结构。

　　 房地产市场整体平稳，去化效果显著

　　聚焦房地产市场，2017年1-5月份成交量占2016年的57%，4月份全省限购后成交量回落，但市场整体仍处于稳定回升阶段。

　　从供给侧来看，之前用来防止库存高企的"双暂停"政策仍未退出，今年又遇限购调控政策，全省土地供应量明显萎缩。以东西线为区分，东线供应稳增，西线供应下滑。

　　需求方面，海口、三亚城市价值突显，2017上半年成交量均超过250万㎡，持续领跑。海口成交总面积位居第一，而三亚则在成交面积环比上居首位。值得注意的是，重点市县商品住宅整体去化周期由2016年末的18个月回落至12个月，海口、三亚、陵水、万宁、琼海市场去化效果显著。

　　 政策密集调节投资，限购紧跟一线城市

　　为了防止投资过热，海南的房地产政策一直紧跟一线城市。今年317之后，海南更是实行全省限购、各城市分层调控的政策策略。是否有"旅居资质"，也许是现在旅居客们首先需要回答的问题。

　　不仅是住宅，产权式酒店也被纳入限购范围。通过政策手段，大幅提升自持比例，控制开发商销售变现周期，保证产权式酒店的经营属性。

　　(二)购房者画像

　　 88% 购房者来自岛外，京津冀和东北客买走超一半房产

　　近年来海南的购房主力人群一直以岛外客户为主， 2017上半年，岛外客户购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

　　置业目的地的选择也更趋多样化。海口、三亚依然是海南置业的首选之地，不过它们不再是唯一的选择，文昌、琼州、万宁等都开始稳步发力，同比涨幅均已超越海口。海口和儋州则承包了本地人的大部分需求。

　　 30-50岁的"夹心层"购买力突出

　　客群年龄结构占比显示，30-50岁占比达48%，反而超过50岁以上客群。人到中年的"夹心层"虽然压力大，但作为社会中坚力量的他们购买力也不弱，在事业达到巅峰之余已开始提前为自己置业养老。其购买力还体现在总价承受能力上，相较于30岁以下、50岁以上客户多选择总价60万以下的户型，30-50岁的"夹心层"成交则集中在120万以下，其中又以40岁左右客群总价承受能力最强。

　　(三)住房偏好分析

　　 坐拥知名海湾的三亚、陵水均价领跑

　　海岸资源依然是房产均价的强力支撑，三亚与邻近的陵水因为得天独厚的南向海湾资源，均价分别以2-3万、1-1.6万领跑全岛。海口则仍以刚需为主，主力成交单价为8000-1.2万。全省来看，东线城市主力价段普遍高于西线。总价方面，三亚接近一半(48%)的成交总价落在100万到200万之间，而海口成交总价则集中在60-80万、80-100万两个区间。相较之下，陵水城市价值十分突出，成交总价集中在80-100万、100-120万两个价段，高于海口。而东线其他城市绝大部分(95%)的成交总价在100万以内。

　　与此相关，链家旅居针对购房客户的调查显示，滨海资源与空气质量位居需求榜首。滨海区域也成为旅居客首选置业区域，占比高达49%。而配套相对更加完善的主城区则以42%成为次选。

　　 岛外旅居客爱买小户型，本地刚需一步到位

　　"房子是用来住的"，在旅居度假的海南也是如此。今年上半年的数据显示，购房需求趋于理性，适合家庭度假的产品在成交结构中占据主力。对岛外购房者而言，40-60平米的一居室或者80平以下的二居室更受青睐。成交户型中，一居室总价集中在60万以内的接近80%，40万以内占比最高；二居总价集中在100万以内，以40-60万占比最高。

　　与旅居度假属性明显的陵水等城市不同，承载本地刚需的海口较大户型的产品更为畅销。上半年海口市的成交中，二居室、三居室占比超过75%，突显出本地人置业一步到位的特点。另外，在单价相对较低的新兴目的地，如文昌、琼海，受当地项目供应影响，二居室产品的成交占比也较高。

　　 户型看重客厅阳台，配套渐重视儿童游乐

　　聚焦在购房者对房型的需求上，链家旅居客户调研数据显示人们最在意阳台和客厅，其次为厨房。除了华南地区对于入户花园的偏好之外，其他地区客户对入户花园的需求不高。入户花园是指在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用，在华南地区较为常见，而这一居住习惯也被华南客户保留到了旅居当中。

　　当旅居渐成生活方式，人们对于小区内配套的需求也在不断升级。咖啡馆、酒吧等休闲娱乐设施占据需求首位，健康运动、老年活动的需求持续高企。值得关注的是，大城市空气质量堪忧，越来越多的老人带着小孩在海南长期旅居。因此，购房者对于儿童乐园、社区儿童课堂等设施的需求逐步攀升。而健康检查、老人服务中心等配套也以13%的占比超过小型超市等生活服务配套的需求。