房地产业内大佬丁祖昱：2018年全国房产税落地 任志强：不会！

1月4日下午，在一片湿漉漉的冬雨中，上海悄然进行了一场气氛热烈的辩论和预测。内容有关2018年的全国房地产市场和调控政策走向。号称中国房地产最大信息数据库的克尔瑞掌舵人丁祖昱与任志强成为讨论的焦点，前者认为全国范围房产税2018年有可能落地，后者持否定观点。

根据财政部部长肖捷等相关政府领导的表态以及对趋势的综合判断分析，丁祖昱认为房地产税即将落地，房地产税有望成为长效机制的重要组成部分，不可或缺。    

对比任志强认为，2018 年不会出台全国性房产税，可能更长一段时间也出不会，主要原因是目前除房产税以外的税种税费压力也不小，如果政策有变，必须提前对其他税费进行调整。

原文实录如下

丁祖昱：非常高兴今天和在座的各位朋友们一起来做2018年的楼市的发布，我相信在座很多人都对17年的楼市的波澜壮阔记忆犹新，关键现在2017年过去了，18年已经来了，但是我想在发布的第一个阶段我们先来回顾一下，去年做了什么，我记得我去年1月11号做了首届的楼市发布会，那次发布做了很多的预测，好像大多数都证实了，但是好像也有个别出现了错误，我们一起回顾一下。我们看看2018年的预测哪些是对的，哪些是错的。

首先我们在2017年做的关于调控的预测，我说17年一开始是调控之后是去库存，2017年是调控和去库存并存，结果确实如此，这个预测完全准确。去库存的地方都没了，调控的地方也调的大家心都寒了。第二个语言永不落幕的老一线，这个预言说我们预测错了，结果去年北京上海是重灾区，这一年过的真是心里面都在滴血，但是我觉得永不落幕四个字不一定指一年，一半错的，一半我们还是坚持下去。第三个是潜力巨大的新一线，这个讲四个城市，南京、天津、杭州、武汉，其中南京做的调控明显，市场还是不错的，限价限得厉害，天津在17年做了一些调整，杭州、武汉17年异常火爆，这个是对的。然后迅速崛起的准一线，讲了苏州、合肥、重庆、郑州、成都，其中重庆郑州成都在2017年都是调整的，苏州、合肥也是受到了这些政策的影响，出现了一些调整，那么崛金三四线是去年的重要标题，而且去年专门提了两个概念，一个提了一线外溢的三四线城市，第二个提了特色小镇支撑的城市，这个是去年非常火爆的。那未来千亿是主流也是去年1月份提出的，这个是对的，说现在放假是放假了，一直在沟通数据，一直到晚上七点钟才把房企关门的数据发布完毕，这个出现了很多的千亿公司。最重要的一个来了，去年还提了一个叫做发现大蓝筹，列了十佳公司的股票，万科、横打、恒大、碧桂园、保利、中海、融创、龙湖等等，我们看看这个发现大蓝筹涨了多少，去年全年的这些股票上涨幅度最多的两家恒大458%，融创425%，碧桂园涨了268%，最少的中海也涨了27%，如果去年美国股票12块钱，你的平均收益也要翻番。但是我不知道大家买了没有，如果买了地产的给我鼓鼓掌，还是不少。这一次很多的房企都给了我赞助，因为股票涨得多，赞助一场活动小case，所以我把他们的名字都放在旁边，都是这些房企的名字，感谢他们。

好了，去年的回顾讲完了，相当于大家特别是对最后一个发现大蓝筹是特别感兴趣，我今年还会继续帮大家寻找一下一个新的大蓝筹，我们来看一下对17年的一些数据的汇总，首先我还是想讲一个问题，每一年做房地产都是在不断的摸索、曲折中不断的前进，但是2017年好像问题很多，我总结了一下有八大问题，第一个问题是什么，是预售证难题，这里列了很多的城市，就是拿不到预售证的，当然了我们上海排在首位，上海今天有170个项目没有拿到预售证在2017年，总的过程操作问题，这个在全国范围内是排前面的。当然南京、杭州这些地方没有拿到预售证的也不少，那么这个在2018年会解决掉，祝我们在座的上海的开发企业都能够拿到预售证，这个应该给我们鼓鼓掌。

第二个是签约不备案，这个上海没有，部分签约不备案，因为价格控制，结果有的城市签约不备案特别严重，像合肥不完全统计操作15000套房很多交房没备案，无锡也有一万套，我们发现这些签约不备案的城市大多数房价刚刚开始起步，或者过去一年快速上涨的，今年压力比较大的城市，所以这也是个难题，这个难题也一定要解决，总得让人交房的时候把备案做了，房企签完约之后不备案，不行。

第三个是地王亏损，我们统计了一下2016年50块宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，基本价格差不多是亏损，还有4家是微亏，所以加在一起有34家不亏的，不亏的目前来看是16家，所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平，剩下的都亏损了，所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。还有一个问题是三四线的隐忧，这个有一张表，左边那张表是部分楼盘他给渠道佣金特别高给10个点，这个是说明这个房子很难卖，或者当地的客户不是他的客户群，右边的这张表我们列了非本地客户的比例，非本地客户有一些还是可以理解的，像北海这个可能是三亚旅游城市可以理解，但是还有一个城市比如新乡、廊坊，贵州惠州，后面我们还有更多的数据来说明这个问题，这个有一个例子，我们公司同事景德镇人，他去年问我买景德镇的房子，叫我托一下关系买到景德镇的房子，从来没有想到景德镇的房子还要托关系，我说我也不认识，他说即便你认识也买不起，融创是我的好朋友，打招呼我说确确实实是没了，但是我帮你找一套一定帮你买到，结果没过两个月他又来买到了，他说我还想买景德镇的房子，我说你怎么又买是不是不想在上海干了，想回景德镇，他说不是，上海还想干，但是上海房价高不行，景德镇还行觉得景德镇的房子还会涨，我说你稍微慢一些，但是我问一下你住不住，他说暂时不住，我说你父母的房子够不够，他父母也不用，我说你其他的亲戚有吗？他说姐姐在，但是姐姐已经三套了，我说你这样先别买，你问一下二手房转让的时候多少钱，再问一下出租可以租掉吗？结果他后来说就这样了。

下一就是越限越投资，一线城市投资比例最高，就是自住兼投资的比例现在达到了24%，这个是从15年之后最高的一个数据，我们会调研的，我们二线城市自住兼投资19%，一线城市是24%，我们三线城市是17%，所以看到今天限价希望可以投资，但是至少在2017年没有减少，反而让更多的人去抢房，去找各种各样的关系买房。还有一个问题是什么，叫租赁供求不匹配，租赁应该是2017年的一个趋势，但是我们看到供应跟需求不成正比，我们看到深圳上海3000元以下的房子需求是非常多的，我们看到26.4%的需求，只有11.9%的供应，我们看到3000到6000是需求51%，供应39.6%，大于六千需求22.6%，但是供应达到了48.5%，所以我们现在在一线城市对租赁的房子要求非常高，但是我们看到供求并不是平衡。

下面还有一个情况最近几年搞特色小镇，但是有一个问题就是一哄而上，我们看到住建部批准了403个特色小镇，省级批了979个特色小镇，体育总局批了96个，房企有500家，所以现在整个全国的数量已经超过2000多个，这些是拿得上台面的，还有很多号称的没办法统计，应该说特色小镇也是如雨后春笋一般，太兴旺了。

回顾完了7个问题，我们再看第八个问题，就是很多房企都要抢购，我们已经超过50家房企提出千亿目标，现在中国房企已经超过一半要突破千亿，不破千亿也挺好，但是我也觉得不可能50家房企都过千亿吧，过不了怎么办，会不会出现其他问题，都说冲千亿会不会在过程中出现其他问题，会不会冲完千亿之后自己的公司最后交给别人了，这个都有可能。

我们看完2017年八大问题，再看其他的数据，我们先看大数据城市，市场的格局2017年发生了特别大的变化，我们左边三个图是2016年一季度的销售的格局，当时一线城市卖了5.2%的房子，二线城市34.7%，三四线城市60.1%，然后我们看2017年9月份，一线城市2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市增加了，格局发生了变化。那么2017年市场格局剧变，一线腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市是相对火爆，但是即使我这个里面有一些丈夫比较大，成交量比较大的三四线城市，我也列了各种各样的成交量下滑的三四线城市，左边黄色的是上升的，右边绿色的是下滑的，当然由于很多四线城市拿不到，但是很多四线城市可能比三线城市涨幅还要大。