出让地征地却变划拨 琼海市政府被判违法

海口12月30日电（记者 李学山 毛雷）万中权、王贻江等人是琼海市博鳌镇教师街居民，国土和房管部门在为他们1990年代建设的房屋办理《土地使用权证书》上，其房屋土地“使用权类型”一栏为“出让”；但在2010年进行征收时，琼海市国土环境资源局在出具给海南某房地产评估公司的一份证明材料中，却将他们原本属于出让性质的土地证明为“划拨”，由此导致有关部门给出的补偿标准仅为每平方米一千多元（详见2012年8月13日报道《琼海教师房屋遭“特事特办” “出让”收地却变“划拨”》）。

为了维护自己的合法权益，万中权等人与琼海市国土环境资源局及琼海市政府数度对薄公堂。在年终岁尾之际，他们终于等到了一份盼望已久的判决，海南省第一中级人民法院判决撤销琼海市政府作出的有关批复，确定他们建房土地的性质为“出让”。

时国土部门核定土地性质为“出让”

海南一中院经审理查明，1995年8月，博鳌镇中心小学就其原有用地和原博鳌大队及其各生产队于1979年捐赠的共计18210.8㎡土地，向被告琼海市政府申请登记发证。琼海市政府经审核，于1996年2月9日给博鳌镇中心小学颁发海国用（96）字第360号《国有土地使用证》（该证记载的土地用途为教育用地）。

1997年6月，为了解决博鳌镇中心小学教职工的住宿问题，经博鳌镇政府和琼海市教育局同意并报原琼海市政府刘根生副 批准，该小学将上述18210.8㎡土地中临街的72㎡土地以人民币1.44万元的价格有偿转让给陈某波建房。随后，陈某波在该宗土地上建起了一栋两层混合结构楼房。2002年5月25日，陈某波持博鳌镇政府出具的《土地权属来源证明书》和《符合墟镇建设规划意见书》，就其受让的土地申请登记发证。被告经审核，于同年6月13日为陈某波办理土地过户手续，并给其颁发海国用（2002）字第0890号《国有土地使用证》（该证登记的土地面积为72.6㎡，土地使用权终止日期为“2072年6月7日”，但未登记土地使用权类型）。当日，琼海市国土局要求陈某波按人民币10元/㎡补交地价款后，陈某波领取了上述《国有土地使用证》。

2004年5月12日，陈某波与原告万中权签订《房地产买卖契约》，陈某波将其海国用（2002）字第0890号《国有土地使用证》项下的土地及地上建筑物以人民币7.5万元转让给原告。尔后，原告就上述房屋申请产权过户登记。同年5月24日，琼海市政府就万中权从陈某波处受让的房屋为其办理产权过户手续，并给原告颁发海房权证海字第12006号《房屋所有权证》。同年5月27日，琼海市土地储备整理交易中心根据原告和陈某波的申请，对原告和陈某波作出海土储整交[2004]47号《关于同意转让土地使用权的通知》，同意双方的土地转让行为，并向原告收取了交易服务费人民币130元。同年6月7日，万中权和陈某波持博鳌镇政府出具的《土地权属来源证明书》和《符合墟镇建设规划意见书》，共同申请将海国用（2002）字第0890号《国有土地使用证》项下的土地使用权变更登记到原告名下。琼海市政府经地籍调查和权属审核后，于同年7月7日为万中权办理土地使用权变更登记手续，并给原告颁发海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》（该证登记的土地使用权类型为“出让”，土地使用权终止日期为“2072年6月7日”）。

征收评估时变“划拨”居民不服

因琼海市政府按照国有划拨地委托有关评估公司对万中权持有的海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》项下的土地进行评估，万中权为此多次向海南省国有土地环境资源厅反映。

2014年2月，琼海市国土局对原告反映的土地使用权类型进行了核查。该局核查认为：博鳌镇中心小学的土地属国有划拨地，陈某波将该小学安排给其的土地转让给原告时，未补办土地出让手续并缴纳土地出让金，故该宗土地的使用权类型仍为“划拨”。海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》将土地使用权类型登记为“出让”错误，而且国有划拨地没有使用期限的限制，海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》将土地使用权终止日期登记为“2072年7月7日”亦存在错误。

据此，琼海市国土局依据《土地登记办法》第五十八条的规定，于同年2月28日向琼海市政府递交海土环资[2014]58号《请示》，请求对海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》进行更正登记。同年3月28日，琼海市政府对琼海市国土局作出海府函[2014]124号《批复》，同意该局的请示。

同年6月30日，琼海市国土局向万中权发出《关于万中权参与土地更正登记调解会的通知》，通知原告于2014年7月2日参加土地更正登记调解会。但万中权认为琼海市政府已作出海府函[2014]124号《批复》，琼海市国土局通知其参加土地更正登记调解会缺乏诚意，故拒绝参加。同年7月14日，琼海市国土局向原告送达《关于万中权名下海国用（2004）第0647号〈国有土地使用证〉更正登记的通知》，通知原告在15日内持海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》到该局办理土地更正登记手续，但原告拒绝签收。随后，原告就海府函[2014]124号《批复》向海南省人民政府提出行政复议申请。海南省人民政府经审查，于同年10月13日作出海府复决[2014]112、113、114、115、116、117号《行政复议决定书》，决定维持海府函[2014]124号《批复》。万中权不服，遂向法院提起诉讼，请求法院判决撤销海府函[2014]124号《批复》中涉及对海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》进行更正登记的具体行政行为。

法院判决政府违法

海南一中院审理认为，原告万中权对其海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》项下的土地原属于博鳌镇中心小学的国有划拨地并无异议。根据庭审查明的事实，博鳌镇中心小学转让其国有划拨地给陈某波的行为发生在1997年6月20日。因此，该小学转让国有划拨地的行为只受此时有效的法律、法规和规章的调整，即只能适用国务院于1990年5月19日发布并于当日施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《土地出让和转让暂行条例》）、海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议于1994年6月24日通过并于同年7月18日施行的《海南经济特区土地管理条例》（以下简称《特区土地条例》）和原国家土地管理局于1992年3月8日发布并于当日施行的《划拨土地使用权管理暂行办法》（以下简称《划拨土地暂行办法》）来对博鳌镇中心小学转让国有划拨地的行为进行审查，而不能适用1990年3月26日公布施行且于1994年7月18日废止的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》和海南省第二届人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年9月24日修订的《海南经济特区土地管理条例（修正）》对博鳌镇中心小学转让国有划拨地的行为进行调整。

根据上述《土地出让和转让暂行条例》第四十五条第一款、1994年《特区土地条例》第六十九条第一款和《划拨土地暂行办法》第五条的规定，划拨土地使用权必须经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续、交付土地出让金后方可转让。根据本案已查明的事实，博鳌镇中心小学于1997年6月20日转让国有划拨地给陈某波是经博鳌镇政府、琼海市教育局同意并报原琼海市政府副 批准的，且陈某波与博鳌镇中心小学签订《合同〈协议〉书》后，已向该小学支付了土地价款，并按照琼海市国土局的要求补交了地价款，由该一系列的行为可见，博鳌镇中心小学转让土地的行为符合《土地出让和转让暂行条例》第四十五条第一款、1994年《特区土地条例》第六十九条第一款和《划拨土地暂行办法》第五条的规定，被告对博鳌镇中心小学转让的土地由划拨地转变为出让地亦是认可的，否则被告不可能给陈某波颁发海国用（2002）字第0890号《国有土地使用证》。

该院指出，虽然陈某波的海国用（2002）字第0890号《国有土地使用证》未登记土地使用权类型，但亦不能据此否定该宗土地的使用权类型已由划拨地转变为出让地的事实。而万中权持有的海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》项下的土地来源于陈某波的出让，且该转让行为已经琼海市土地储备整理交易中心书面同意，原告受让土地后也已向有关部门缴纳了相关税费，如前所述，陈某波从博鳌镇中心小学受让土地并办理土地使用权变更登记后，该宗土地已由划拨地转变为出让地。故被告于2004年7月7日给原告颁发海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》时，将其土地使用权类型登记为“出让”，并无不当。由此可见，琼海市政府根据琼海市国土局递交的海土环资[2014]58号《请示》，作出海府函[2014]124号《批复》，同意琼海市国土局对原告持有的海国用（2004）第0647号《国有土地使用证》中的土地使用类型和土地使用权终止日期进行变更登记，缺乏事实根据和法律依据。