【2015】厦房价或继续领跑全国 呈现量稳价升局面

新浪乐居讯 2015年，随着短周期供求态势的逆转，以及近两年入手地价成本高企的局面，企业赢利能力和市场预期的矛盾进一步加剧。利润预期下行的态势下，“保持寡妇心境，加速市场开放”或是唯一出路。

    政策宽松，市场分化，厦门或继续领跑全国

从政策层面来看，房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计明年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

厦门：自贸区利好加分，资本市场热度上升，略优于全国政策基本面。

从企业层面看，房企资金压力虽有所缓解，但未有根本性改变。企业应该收起“风骚女郎”的败家形象，保持低调谦恭的寡妇心境，利用上半年跑量回现、伺机拿地补仓、优化结构增强产品造血功能（企业产品溢价能力提升）。受行业供大于求格局影响，加上2014应变能力各异，企业分化进一步加剧。

厦门：趋于全国基本面，企业造血功能障碍或更加突出。

第一类企业2014年通过“价格亲民、产品惠民”的快速跑量策略拿到了2015年的入场券，把命运牢牢地掌握在了自己手里；第二类企业靠着自以为雄厚的家底以“持币观望”心态期望2015年能觅到一些“出手的好时机”，迎接他们的将是一股有一股“阵痛”；第三类企业面对地价高企和企业产品溢价能力、企业赢利能力和市场预期……等等矛盾的进一步加的剧，寄希望于这个不甚开放的生存环境还有拯救他们命运的机遇，留给他们的只有“生和死”的话题。

从市场层面看，企稳回升几乎没什么悬念，但市场走势不会出现根本转变，各项指标仍将低位运行。2014年受政策影响成交量下滑明显，待售面积的高企，不仅加剧了去库存压力，也降低了房地产开发投资速度，而销售的不理想，也减少了企业拿地热情，加之土地供应缩水，影响了明年开发投资力度，2015年商品房新增供应量偏紧，仍以去库存为主，成交量上也不会有大的突破，目前的基本态势将延续到明年一季度，全年小幅反弹或成定局。

在一级土地市场方面，2014年供应量缩水，政府财政收入受到很大影响；企业拿地意愿受资金钳制导致补仓不足。2015年地方推地意愿将明显加强，土地供应将上升，土地成交价格全国基本面上不会大幅上升，北京、上海、厦门等部分城市将继续抢眼。

厦门：成交量或受产品供应结构影响，企稳受阻，回升无望；一级土地市场受可开发空间限制及企业补仓需求影响热度持续升温。

从价格层面看，预计2015年全国商品房成交均价有所回升，但仅会呈现小幅增长。主要原因：一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨；二是黄金十年已过，投资投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力。

厦门：受供应结构及一级土地市场影响，价格上行理由充足，涨幅或继续领跑全国；但去库存压力骤增，量价矛盾凸显。

供应跳水，产品结构影响高库存去化

明年整体市场或呈现量稳价升局面

受限于土地供应缩水的缘故，2015年厦门商品住宅预计供应量在280万方左右，供应量下滑明显。新增供应区域以集美区和海沧区为主导，占据半壁江山。

受2014年供求关系影响，厦门库存量去化周期将超12个月，去化压力大，但产品供应结构及明年商品住宅供应下行的局面又进一步巩固房价上行态势，量价矛盾空前。

受土地成交价格影响，2015年厦门入市的楼盘将以改善型产品为主，产品供应结构进一步加速市场去刚需化趋势。随着新盘入市，预计从明年5月开始房价会有比较明显的上扬迹象。

当前的市场企稳局面并不乐观，未来一段时间还将持续该局面。

2015年，摆在厦门房企面前的路只有三条：

第一条路：缓解。考虑到明年是限购限贷取消的第一年，政策效应会有一个直观的体现，如果房企降低市场预期和利润预期，甚至刮骨疗伤，去库存压力方能得到一定的缓解，明年整体市场成交量才有望迎来企稳回升的机会。

第二条路：根治。受制于土地价格因素，粗放型发展的道路已经被堵死，跑量和利润也已经无法共存。除了出让土地，企业产品溢价能力的提升是唯一的救命稻草。2015年改善型产品抢滩厦门主战场，而且不乏外来知名企业，若臣妾做不到，2015年的单盘表现会更加难堪。

第三条路：放任。有价无市的局面几成定局，全国列强入驻指日可待，现有市场被蚕食，未来市场被瓜分。从此，质量效率型集约增长会踩着一堆尸骨在厦门得以实现，区域价值被重新认知，厦漳枢纽地带会成为最大的赢家。（文/克而瑞福建区域总经理、房价点评网首席分析师张子吉）

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