深圳二手房价逼近3万元/平方米

深圳房价高已是不争事实。据中原地产成交数据，11月，深圳二手住宅价格为29930元/平方米，环比上涨1.19%。深圳商报记者从中联地产了解到，全年成交二手住宅总价四成为200万元以上，百万房源占比为10.7%，较去年21.1%的比例已大幅回落。

记者近日通过实地踩盘获悉，只要找准定位仔细挑选，依然能在深圳买到百万元以内房源，较为集中的区域是布吉、龙岗中心城的两房物业，部分可以达三房；龙华、南头、人民南、宝城片区，以一房或公寓物业为主，少许紧凑型两房。

200万以下物业成交最活跃

根据中联地产二手房研究院统计，2014年60%以上的成交物业总价都在200万元以下，其中占比最大的总价区间是在150万~200万元，其次是100万~150万元的物业。近两个月受到限贷松动、央行降息叠加利好刺激，不仅刚需物业成交活跃，改善物业也成为购房者需求中重要的组成部分，尤其是带学位、环境舒适的三房或四房。据统计，全市总成交价在200万元以上的物业达到40%。

从区域的成交总价来看，200万元以下的物业主要集中在宝安和龙岗两大区域。宝安区成交总价低于200万元的物业占74%，龙华和宝安中心区利好不断，吸引众多首次置业刚需；龙岗区成交总价低于200万元的物业占82%，尤其是布吉和龙岗中心城片区凭借其价格优势，低价房源成交活跃；而福田和南山区的高总价物业成交特别多，福田区成交总价在200万元以上的物业占70%左右，其中白沙岭片区的学位房、香蜜湖片区的豪宅需求旺盛，量价齐升；南山中高端楼盘占据了半壁江山，由于改善型需求入市购房较为积极，成交总价200万元以上的物业也占到66%。

总价百万元以下的物业在全市占比达到10.7%，盐田占比最高，为21.5%，罗湖和龙岗占比分别为20.1%、17.2%。

中低单价是市场成交的重心

二手房成交单价方面，由于当前的深圳二手房市场刚性置业的需求多，单价在3万元以下物业达到70%，其中2万~2.5万元的物业占26.3%，小于2万元的占25.2%，2.5万~3万元的占18.5%。单价在3万元以上的物业总共占30%，3万~4万元的占21.8%。整体来看，虽然近期政策利好不断，改善需求得到释放，但深圳目前的二手房成交中，中低单价仍然是市场成交的重心。

从区域的成交单价来看，罗湖、龙岗、宝安、盐田都是以2.5万元以下的成交单价为主。值得一提的是，随着交通、配套的不断改善，龙岗区成为众多刚需的新宠，该区域2.5万元以下的成交物业占93%左右，其中2万元以下的占66.5%。而福田和南山成交物业都是以高单价为主，3万~4万元单价的物业成交最多，福田占44.3%，南山占49.6%，加上近两个月受政策利好的刺激，资金实力相对较强的改善、换房置业入市最为积极。

避开热点炒作片区

“要想淘到性价比高的笋盘，需避开概念多、投资客聚集的热点片区，因为这些片区的房价已经被炒高了，基本上没有百万总价的房源。”中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，像前海、宝安中心区等都属于热点片区，反而罗湖人民南、布心、龙岗中心城等片区的笋盘较多。

记者综合中原、中联地产今年前11个月成交信息发现，罗湖人民南、布心是罗湖二手房均价最低的两个片区，均价刚刚突破2万元/平方米。两个片区共同的特点是，开发较早，形成了较为成熟的居住氛围，人气相对较旺，而且中小户型居多，总价不高。

龙岗区是深圳的价格洼地，而中心城更是龙岗区的价格洼地。同在龙岗区的布吉，二手房价近1.8万元/平方米，坂田超过2.5万元/平方米，甚至两站地铁之隔的横岗，许多物业价格都超过了中心城，但中心城的生活配套、城市规划、商业规模却远远超越上述三个片区。今年以来，龙岗中心城成交物业，近六成在1.3万~1.6万元/平方米，其中还有万元（0.9万~1.2万元/平方米）左右的70~90平方米两至三房，恰恰应对刚性需求。

人民南

百万可买到50平米两房

人民南是罗湖房价洼地。中联地产成交数据显示，11月人民南片区二手房均价23439元/平方米，比1月份上涨了9.6%。人民南是深圳成熟的商圈，区域内以一房到两房的中小户型为主，比较多物业单价在2万~2.5万元/平方米，总价150万元内，同时租金回报率比其它片区要高，许多租金在70元/平方米/月以上。前11月，人民南二手房成交1456套，约占全市成交量的2.7%。从成交分布看，46.6%物业在100万元内，100万~200万元之间成交占比46.6%，200万元以上成交占比比较小。

记者踩盘中发现，100万元可以买到很多小户型，如成交活跃的庐山大厦， 50平方米的一房仅需90万元，月租3600元/月，租金回报率达到4.8%，而全市租金回报率大约2.4%。数据显示，集建国际名园、银座公寓、铂金时代、东方皇宫大厦等楼盘的小户型100万~110万元内可置业，80万元内的房源多在长丰苑、联城美园、银座公寓等楼盘的小户型。

人民南住客以单身白领和深港两地商务人士为主，一房较受青睐，100万元可以买到两房，如金城大厦和东方皇宫大厦50平方米的两房总价在95万~105万元。

龙岗中心城

百万元以内房源约占1/4

近两年，龙岗中心城的宜居环境越来越受追捧，吸引了很多置业者前往置业，也因此推动了片区住房需求的扩大、房价的上涨。虽然此片区房价在上涨，但相对于深圳其它区域，仍然属于价格洼地，是刚需置业首选区域。从中联地产的成交数据看，目前片区二手房价格1.6万元/平方米。

目前龙岗中心城在售房源约6500套，百万元以内房源约占1/4。许多小区两房户型物业在75万~108万元之间。

南头

百万房源仅限单房公寓

南头是深圳知名的学位片区。中联地产数据显示，目前南头片区二手房均价31253元/平方米，比1月份上涨了11.1%。南头片区在售二手房大约6000套，其中约26%的房源售价在170万元内。

记者踩盘了解到，在南头实现百万置业较困难，只能选择三四十平方米的单身公寓，如成交比较活跃、邻近1号线大新站的前海金岸大厦，27平方米的小户型88万~95万元可以入住。此外，友邻公寓、金钟大厦、华府花园等小区的部分小户型成交价格也在90万元以内。

岗厦、景田

百万房源基本靠抢

作为福田中心区的一级辐射片区，岗厦和景田总价不超过100万元的物业相当稀缺，往往有数个买家长期守候等待售盘放出。记者通过查询中原、中联的成交数据了解到，前三季度成交的百万以内物业仅有七八十套，是所有片区中成交基数最低的。不少地产中介对记者说：“这类房源基本上靠抢。”

目前景田片区二手房均价38887元/平方米，在全市所有片区中，属于价格相对较高的片区。二手房均价与前两月比较，相对平稳，仅向上波动0.34%，但相对于五年前（2009年）同期，上涨十分明显，上涨了约1.5倍。

景田片区二手房成交活跃，在售房源十分庞大，其中约有20%的物业在190万元以内，此类物业成为了高价格水平下的“稀有物业”。值得注意的是，100万元内亦有10%，适合经济能力有限，又想扎根景田的年轻人，如武警大厦景华苑小户型物业就是不错选择。