仲量联行:国内旅游地产发展面临三难题

　　随着白银时代的到来，房地产企业开始加大新领域的拓展力度，实施多元化布局。其中，旅游地产逐步兴起，成为近年来楼市发展的一大趋势。近日，新华房产广州站邀请到了仲量联行高级董事招锡祥先生，与我们一起探讨旅游地产发展过程中的问题。

　　招锡祥指出，旅游地产主要是依托旅游项目、度假项目延伸出来的产品，与普通房地产项目以生活自住加部分投资需求不同，旅游地产项目主要以度假及投资为主。

　　国内的旅游地产仍处于初期发展阶段

　　说到国内旅游地产发展，招锡祥特别强调经济条件的影响，他提到，旅游地产早已存在，如深圳华侨城的波菲罗、番禺的祈福新村以及顺德碧桂园等等。但近几年，国内一线城市人均GDP已经很高，消费能力十分强，存在一批已经不仅仅满足于本地拥有房子居住或者投资的高消费人群，他们还希望有额外的旅游度假或者投资需要的房子。

　　他认为，虽然国内已经有很多房地产开发商，甚至是非房地产开发商已经投入到旅游地产市场，处于快速发展期。但对比国外来看，国内的旅游地产也仅仅是初期发展阶段。

　　入门旅游地产存三大条件

　　两类发展商存优势提到旅游地产的入门条件，招锡祥将其归纳为三类。首先，它的基金投入会比较大。旅游地产发展所在区域会比较偏远，但旅游资源比较丰富，需要有实力的发展商进行大量的投入，产生一个旅游目的地的效应，才能引发它的价值，达到开发商的需求。

　　其次，部分旅游房地产涉及到旅游运作以及可持续发展的考虑，所以对经营能力和招商要求会比较强。

　　最后，旅游地产还要考虑到买家怎么去经营、维护自己的房产，所以经营管理和物业管理的要求会比一般的房产高很多。所以，除了有经济实力的发展商会有一定的优势，本身就有一些旅游概念和资源的发展商也有一定优势，如国内的华侨城、长隆等，它们在项目开发之前，甚至拿地之前就有着一定的经验优势。当需要有较大的经营投入时，能有更多的融资渠道，帮助项目发展。

　　旅游地产发展的三大模式

　　那么，旅游地产的发展模式有哪几种呢？招锡祥为我们列举了三类，第一类，需要借助自然资源，去发展旅游地产的项目。如三亚，它主要是依托海资源打造的旅游房地产，另外还有广东惠州、中山等依托温泉资源来开发的项目。第二类是商务性的旅游资源，其中代表作是海南的博鳌，结合会议商务相关的资源来进行再开发的产品。还有一类则是非资源性的度假项目，其本身资源并不一定丰富，但是规模足够大，拥有自然的山景和水景，很多人造的题材可以提供。但这种对于发展商和投资者来说，资金投入会相对较大。

　　发展旅游地产三大难题：空置、招商、运营

　　招锡祥认为，消费者购买旅游地产项目的目的主要是用于度假及投资，所以长住的机会不大，会出现物业长期空置的情况。另外，有一些旅游景区的房地产物业是以商业为主的，但是他们要面临招商给谁，怎么去经营，招商以后的各种问题。

　　总的来说，发展旅游地产的最大困难就是项目该如何解决空置、招商以及运营能力等问题。例如国内虽然有不少主题公园案例，但成功的并不多。因为主题公园的运营需要不断更新换代、吸引游客的能力，这种能力会直接影响房产的价值。如果主题公园有个很好的景观，但是经营很差，它还是会直接影响到旁边的物业价值。解决方法就是，要找好的物业管理公司去经营维护，好的管理公司会帮你解决一般的住宅管理衍生为度假住宅管理的问题，发展商可以寻求专业的外力去支援。

　　区位有优势 花都万达城值得关注

　　那么，近日正式动工的花都万达城前景将会如何？招锡祥指出，花都万达的项目很大，紧靠机场和高铁旁为它增分不少。该项目将要面对的最大竞争对手是广州南站旁的长隆。而对比同是依靠主题公园来吸引旅游客户的长隆，万达城多了一个飞机出行的选择，这是它的优势。

　　花都万达城出现会对长隆造成一些影响，吸引掉部分人流。但对于整个广州来说是有好处的，它可以加强广州作为旅游城市的吸引力，吸引更多游客。但以文化为主导的万达城，最终出来的效果如何，还得拭目以待。(新华房产记者 卢永城)