导读
面对中国养老这样一个“叫好不叫座”的市场，海航投资的全资子公司养正投资如何在短时间内提升入住率，又计划如何在其中分一杯羹？
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北京和悦家内部设施
在中国，养老产业价值将达到106万亿元，却一直呈现“叫好不叫座”的状态。
据全国老龄委预测，中国60岁以上老年人口2033年前后将增长到4亿；2014-2050年间中国养老产业规模将从4.1万亿元增长到106万亿元左右。随着中国老龄化的加剧，越来越多的企业进入到养老行业。民政部数据显示，截止到2017年9月，我国注册登记的养老机构已到2.8万家，养老床位近700万张。然而在这近3万家养老机构中，却有近四成处于亏损状态。
全国政协委员、三胞集团董事长袁亚非近日也提到，目前养老服务业发展存在利润低、投资回报周期长等问题。
海航投资全资子公司北京养正投资有限公司（以下简称“养正投资”）就是中国养老产业的参与者。对于自身就拥有地产和酒店项目的海航投资，转型布局养老产业，似乎顺理成章。
2015年2月，养正投资旗下首个养老项目天津东方养生堂正式开业试运营。2016年2月，面向城市中高端老龄客群的北京和悦家正式营业，现开放入住率近七成。
面对如此一个“叫好不叫座”的市场，养正投资是如何在短时间内提升入住率的，又计划如何在其中分一杯羹？近日，健康点专访养正投资总经理谭超，试图从中寻找答案。
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因地制宜
“养正投资调查发现，一二线城市这些经济发达地区的老人对中高端养老机构的消费意愿和能力更强。而三线以下的城市做中高端机构养老的时机还不是很成熟。他们的生活节奏相对比较慢，年轻人也有余力在家照顾老人，更适合居家养老。”谭超介绍，基于这样的市场调查结果，养正投资已经在北京和天津分别成功运营了一个养老机构。此外，养正投资还将在海南、杭州、苏州、上海、成都等地陆续成立养老机构，上海有两个项目正在筹建中。
近年来，中国一线城市正在由居家养老向机构养老转变。其发展主要围绕低龄老人“退休生活和健康管理”和高龄老人的“照护需求”展开，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构，以及各类照护机构等。
北京对机构养老需求强烈。2016年发布的《北京市“十三五”时期老龄事业发展规划》称，北京市当前正处于中度老龄化时期。目前北京全市常住老年人口340.5万，预计到2020年，全市户籍老年人口将超过380万，常住老年人口将超过400万。根据北京市在2015年年底发布的《北京市养老服务设施专项规划》，4%的老年人入住养老服务机构集中养老。这意味着，到2020年，将有16万人需要入住养老机构。
在此基础上，养正投资强调“养老机构也要因地制宜，结合区域特色来设计产品”。谭超介绍说，产品设计初期需要详细的市场调查，才能做到让产品符合区域特色。也正因为这样，养正投资旗下每个养老机构的成本都是不一样的。
数据证明了养老机构的客户具有区域性特点。以北京和悦家为例，它位于城区西部的石景山地区。谭超告诉健康点，“虽然我们是面向全市来招老人，但是就入住情况来看，60%左右的来人来自西城、海淀、石景山地区。”
从人口分布角度看，西城、海淀、石景山地区的老人主要以国家部委、部队、高校退休人员为主。因此，除正常为老人提供独立的生活空间、健康安全的膳食，北京和悦家还提供科技馆、电子游戏、音乐、美妆、园艺等丰富老人生活。“装修上我们也会设计一些文艺的小细节，摆放一些老物件，比如留声机等。”谭超补充说。
北京和悦家内部设施
北京和悦家总建筑面积为4万平米，公共设施及配套1万平米，拥有颐养客房302间，床位共403张。在仍有一层空间没有开放的情况下，和悦家已有215位老人入住。
具体和悦家是如何吸引老人入住的？谭超表示，养老是一个需要长期服务的行业，因此需要一直保持服务质量。“老人们的选择非常慎重，他们不会一看到广告就来入住。”他解释说，知道一个养老机构后，老人会先四处打听，自己来参观、带着子女来参观，再试住几天，才能决定要不要入住。“不过这些老人住着觉得好了，也会推荐身边的朋友来入住。”在谭超看来，好的客户体验是保证入住率的关键，口碑在养老机构整体营销中占50%以上。
此外，谭超强调，“像和悦家这么大的项目我们不会做很多。”在他看来，项目越大，收回成本的时间就越长，短时间盈利的可能性就越低。“一般情况下一个养老机构应该在两万平米左右，设置200-300张床位。这样的规模从经济效益、入住速度、盈亏平衡时间上来讲都是比较合适的。”
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医养结合是刚需
在区位选择方面，养正投资希望可以满足老人的情感需求，让他们离家更近。“同时，日常医疗服务也是老人们的刚需。”谭超强调，医养结合也是设立养老机构的必要条件。
为加速推进医养结合，政府在政策方面也提供了支持。长期以来，养老机构内部诊所、卫生室、医务室、护理站，需要行政审批。2017年政策实现突破，由“审批制”改为“备案制”，鼓励社会资本进入医疗行业，支持社会办医疗机构为老年人家庭提供签约医疗服务。
北京和悦家的医养结合服务总体来说可以分为内外两部分。在养老机构内，和悦家设置了大内科、康复科、输液室、药房，其中仅康复区面积就有600平米左右，并配备了专业的康复师。养老机构内还会由专门的护士和医生来做一些健康管理和慢病管理，跟踪老人的健康状况。谭超说，“老人有时候会记不住，忘吃药、吃错药都有可能发生，这些在和悦家有专业的风险防范。”
养老机构的装修，养正投资会根据入住老人的自理情况，对其房间功能作相应调整。北京和悦家还设置了一个特色的阿尔茨海默病专区，“一整个楼层有独立的餐厅、花园、区域通道、门禁设计，都是针对这些老人设计的。”谭超说。
在人员配备方面，以北京和悦家为例，目前北京和悦家整体工作人员跟老人的配比是1：1，其中，负责医疗护理餐饮的前台人员更多一些。谭超表示，“现在北京和悦家所有老人的平均护理级别是3级，我们也是按照3级护理的标准设定护理工时。”
此外，2017年，养正投资与法国领先的全方位康复护理集团欧葆庭合作，将其文化和生活习惯的护理标准、应急处理方式本地化，以形成自己的能力。
“养老机构之外，主要是治病了。”谭超强调，虽然机构内会设置，但疾病的治疗还是由医院承接。目前，北京和悦家周围的医疗机构包括二级甲等医院北京市石景山医院、清华大学玉泉医院和三级综合医院北京大学首钢医院等。机构为入住老人建立了绿色就医通道，并将老人的医保定点调整到附近医院。谭超告诉健康点，“之前我们为了方便急救，还在机构外设置了一个120的急救车停泊位，但是后来觉得急救车进进出出，会给老人带来心理负担，便取消了。好在石景山医院就在和悦家对面，出门就能到。”
北京和悦家内的康复区
在支付方面，北京和悦家也进行了的探索。谭超介绍，“目前，石景山与爱心人寿正在合作试点长照险，但是补贴规模还比较小。”
此外，养正投资也在天津进行了居家养老的试点。谭超告诉健康点，“目前居家养老业务的盈利模式并不清晰，所以还没有大规模投资。”
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并购潮即将到来
“目前进入养老领域的企业分几类：房地产开发商、大型的国企央企、保险公司，别的玩家基本没有机会。”
谭超告诉健康点，经过几年的发展，养老行业中成熟的企业越发成熟，同时也有一批机构“扛不住”，因此行业存在很大的整合空间。他提到，“在美国，大型连锁养老机构占了70%的市场份额，剩余的才是民营的小‘夫妻店’。”
自2015年以来，中国在政策方面开始扶持养老产业发展，其中涉及居家养老、社区养老、智慧养老、医养结合、长期护理险试点等方面。2016年《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》出台，向社会资本开放养老产业，更是给整个行业注入了发展的动力。
在政策的推动下，越来越多的市场化主体进入养老领域。北京中关村科技发展（控股）股份有限公司副总裁李斌曾提到，2017年，全国新成立养老服务企业4429家。
以北京地区为例。根据昱言养老工作室的调研，截至2017年10月，北京16个区县内正常运营的养老机构共有490家，其中收费7000元以上的仅有17家。而这些相对收费高的养老机构则大多是由诸如泰康、远洋地产、万科、养正投资等大企业建立的。以和悦家为例，其对自理老人的收费为8800元每人。
在养老高峰期到来之前，行业内的“野心家”会着手把自身网络扩大，目前泰康已经布局12家大型机构，远洋地产仅在北京就有近10家养老机构。而养正投资也会“在价格降下来后，并购一些合适的养老机构。”不过，谭超也强调， “我们与有很大不同，不需要大量长时间的投入，选址上也更加灵活。”
实际上，并购整合除了能扩大企业市场份额，也可以在规范行业方面起到一定作用。今年两会期间，民革中央拟提交的《关于加快新时代养老服务体系建设的提案》，分析了养老服务中的问题，着重强调“行业规范及服务标准化不够完善”。大企业在并购后，会出于自身发展需求设置一定的运营规范，这对行业来说也是有利的。
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